宅建士試験講座宅建業者8種制限.不動産売買手付金の性質・額の制限（宅建業法39条）

[本ページはプロモーションが含まれています]
不動産売買では、契約締結時に「手付金」が支払われることが一般的です。
しかし、この手付金には単なる「予約金」以上の重要な意味があります。

特に不動産取引では、売買代金が高額になるため、契約を途中で解除した場合に当事者へ大きな影響を与えます。そのため、民法では手付の基本ルールが定められ、さらに宅建業法では、買主保護の観点から宅建業者に対してより厳しい規制が設けられています。

宅建業者が売主となる場合には、買主が一般消費者であることが多く、契約内容について十分な交渉力を持たないケースも少なくありません。そこで宅建業法では、手付の性質や金額について一定の制限を設け、買主に不利益が生じないよう保護しています。

この記事では、まず民法上の手付の基本ルールを確認したうえで、宅建業法39条による「不動産売買手付金の性質」「手付の額の制限」「解約手付のみなし規定」についてわかりやすく説明します。

不動産売買手付金の性質・額の制限
1. 民法の定め（民法557条）
2. 宅建業法の定め（宅建業法39条）
宅建業者8種制限.不動産売買手付金の性質・額の制限（宅建業法39条）の典型問題と解説
宅建業者8種制限.不動産売買手付金の性質・額の制限（宅建業法39条）のひっかけ問題と解説

不動産売買手付金の性質・額の制限

民法の定め（民法557条）

（手付）
第557条
１　買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
２　第五百四十五条第四項の規定（解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。）は、前項の場合には、適用しない。
出典：民法557条

1．手付金の法的性質

民法では、買主が売主に交付する手付金について、その法的性質は当事者の合意に委ねられています。

すなわち、手付を
・解約手付
・違約手付
・証約手付
のいずれとして扱うかは自由です。

ただし、特に性質の定めがない場合には、民法557条により「解約手付」と推定されます。

2．解約手付の効力

解約手付とは、一定の条件のもとで契約を解除できる機能を持つ手付です。

① 買主から解除する場合
買主は、支払った手付金を放棄することで契約を解除できます。
これを「手付流し」といいます。

例：手付金100万円 → 放棄することで解除可能

② 売主から解除する場合
売主は、受領した手付金の倍額を現実に提供することで契約を解除できます。
これを「倍返し」といいます。
重要なのは、「現実に提供すること（※）」が必要であり、単なる意思表示では足りない点です。

※ ●具体例
・売主が買主の自宅に行き、手付金の倍額を現金で差し出す
・売主が買主に対し、銀行窓口で即時払い可能な状態で提示する
・売主が買主の指定口座に即時振込し、受領可能な状態にする

●NG例
・「後日振り込みます」
・「今は持っていないが、用意するつもり」
・「手付倍返しの書面を渡すだけ」
これらは「現実の提供」にはならず、解除は成立しない。

③ 損害賠償請求との関係
民法545条4項は次のように規定しています。

「解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。」

しかし、民法557条2項はこれを排除しています。

「前項の場合には、第五百四十五条第四項の規定は適用しない。」

そのため、解約手付による解除の場合には、
・損害賠償請求はできない
・結果として違約金請求も認められない
と整理されます。

※条文上は「違約金」という文言ではなく、「損害賠償請求を妨げない規定を適用しない」とされています。

④ 手付解除ができる時期
手付解除は無制限に認められるものではありません。
相手方が「履行に着手」した後は解除できません。
履行着手とは、契約の履行に向けた客観的かつ具体的な行為をいいます。

3．手付金額の制限は民法には存在しない

民法557条には、手付の性質についての規定はありますが、手付金額の上限規制は設けられていません。

したがって民法上は、
・手付金額は当事者の合意で自由に決定可能
・上限・下限の法的制限はない
というのが原則です。

この点に対し、宅建業法では買主保護のため、明確な上限規制が設けられています。

宅建業法の定め（宅建業法39条）

宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる売買契約について、買主保護のために特別な規制を設けています。

（手付の額の制限等）
第39条
１　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。
２　宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。
３　前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。
出典：宅建業法39条

1．手付は必ず解約手付となる

宅建業者が売主となる場合、手付の名称や当事者の合意内容にかかわらず、
手付は必ず解約手付として扱われます。

これは民法の「推定」ではなく、宅建業法による「みなし（強制的にその性質にする）規定」です。

したがって契約で、
・解約不可
・違約手付
・証約手付
などと定めても、その効力は認められず、法律上は必ず解約手付として扱われます。

2．手付による解除の構造（買主・売主双方の関係）

手付による解除については、宅建業法39条2項が中核規定となっていますが、買主と売主で規律の根拠関係が異なります。

① 買主の手付放棄による解除（明文規定あり）
買主は、交付した手付金を放棄することで契約を解除できます。

これは宅建業法39条2項に明文で規定されています。

つまり、宅建業法は買主保護の観点から、
「手付を放棄すれば解除できる」
ことを直接規定しています。

② 売主の倍額提供による解除（民法の構造を前提とする）
一方で、売主が契約を解除する場合は、
受領した手付金の倍額を現実に提供することにより解除できる
とされています。

この部分は、宅建業法39条2項にも規定されていますが、その法的構造は民法557条の仕組みを前提としています。

すなわち、
・民法557条：解約手付における「倍返し解除」の基本構造を規定
・宅建業法39条2項：宅建業者売主の場合にも同様の構造を適用
という関係にあります。

そのため実質的には、
売主の倍返し解除は民法の解約手付ルールを基礎とし、それを宅建業法が買主保護の観点から強制適用しているもの
と整理されます。

③ 重要ポイント（試験対策）
ここは非常に重要な整理です。

・買主の解除 → 宅建業法39条2項が直接規定
・売主の解除 → 民法557条の構造（倍返し）を前提として宅建業法が同様のルールを適用

つまり、
買主側は「宅建業法が直接ルールを作っている」
売主側は「民法の仕組みを宅建業法がそのまま強制適用している」
という構造差があります。

なお、いずれの手形解除も「相手方が履行に着手するまで」という制限があります。

3．買主に不利な特約は無効

宅建業法39条3項は次のように規定しています。

「前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは無効とする。」

宅建業法の規定に反する特約で、「買主に不利なもの」はすべて無効となります。
これはプロの売主から一般の買主を保護するための仕組みです。

したがって、
・手付解除を制限する特約
・売主の倍返し義務を免除する特約
・買主のみ解除不可とする特約
などは無効です。

一方で、
「買主は履行の着手後であっても、引き渡し前ならいつでも手付放棄で解除できる」とする特約など、
買主に有利な特約は有効です。

4．手付金額の上限は売買代金の20％

宅建業法39条1項により、宅建業者は売主となる場合、
売買代金（消費税込み（※））の20％（10分の2）を超える手付金を受領できません。

例：売買代金5,000万円 → 手付上限1,000万円

「代金の額」には消費税も含まれる

※ 本条の「代金の額」には消費税等相当額も含まれます。
そのため、建物取引では、
本体価格＋消費税
の合計額を基準として20％を計算します。

保全措置があっても上限は変わらない
万が一に備えて手付金を第三者に預けるなどの「手付金等の保全措置」を講じたとしても、20％の上限を超えて受領することは絶対にできません。
20％を超える手付金の約束をした場合、その超えた部分の特約が無効となり、業者は超過分を速やかに返還しなければなりません。

売買契約相手方が履行後の解約は？⇒宅建士試験講座不動産取引の売買契約相手方が履行に着手後の契約解除（違約金？手形解除？）（民法・宅建業法）

宅建業者8種制限.不動産売買手付金の性質・額の制限（宅建業法39条）の典型問題と解説

【問1】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者でない買主Bとの間で、代金5,000万円の宅地の売買契約を締結する際、宅建業者Aは買主Bから手付金として1,200万円を受領する特約を定めた。この場合、この特約のうち代金の20％を超える部分について無効となる。

解答：〇
買主Bが宅建業者でない（一般消費者）ため、宅建業法39条の「8種制限」が適用されます。受領できる手付金の上限は代金5,000万円の20％である1,000万円です。上限を超える200万円の部分は宅建業法39条3項により無効となり、宅建業者Aは超過分を買主Bへ速やかに返還しなければなりません（宅建業法39条）。

【問2】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者である買主Cとの間で、代金5,000万円の宅地の売買契約を締結する際、宅建業者Aは買主Cから手付金として1,200万円を受領する特約を定めた。この場合、この特約は宅建業法に違反せず、全額有効である。

解答：〇
買主Cが宅建業者であるため、宅建業法78条2項により8種制限（39条1項）は適用されません。業者間取引では民法の原則（金額の制限なし）が適用されるため、代金の20％（1,000万円）を超える1,200万円の手付金特約も全額有効に成立します（宅建業法78条2項、民法557条1項）。

【問3】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者でない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結する際、「買主Bが交付する手付金は証約手付とし、買主Bは手付を放棄しても契約を解除することはできない」とする特約を定めた。この場合、この特約は無効となる。

解答：〇
買主Bが一般消費者であるため、8種制限が適用されます。宅建業法39条2項により、手付金はいかなる性質のものであっても解約手付と「みなされ」ます。買主Bの手付解除権を奪うこの特約は、買主Bに不利な特約として無効になります（宅建業法39条2項3項）。

【問4】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者である買主Cとの間で宅地の売買契約を締結する際、「買主Cが交付する手付金は証約手付とし、買主Cは手付を放棄しても契約を解除することはできない」とする特約を定めた。この場合、この特約は有効である。

解答：〇
買主Cが宅建業者であるため、8種制限（39条2項）は適用されません。民法上、手付金の性質をどう定めるかは当事者の自由（任意規定）であるため、プロ同士が合意した「手付解除を禁止する特約」は完全に有効となります（宅建業法78条2項、民法557条1項）。

【問5】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者でない買主Bとの間で締結した売買契約において、宅建業者Aが手付解除をする際、宅建業者Aは買主Bに対し、「受領している手付金の倍額を後日支払う」と口頭で告げるだけで契約を解除することができる。

解答：×
買主Bが一般消費者であるため、宅建業法39条2項（および民法557条1項）が適用されます。売主である宅建業者Aが手付解除をするには、買主Bに対して手付金の倍額を「現実に提供」しなければなりません。口頭で告げるだけでは解除の効果は生じません。

【問6】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者である買主Cとの間で締結した売買契約において、「売主である宅建業者Aが手付解除をする際は、買主Cに対して倍額の支払いを口頭で告げれば、現実の提供をしなくても解除できる」とする特約を定めた。この場合、この特約は有効である。

解答：〇
買主Cが宅建業者であるため、8種制限は適用されません。民法557条1項の「倍額を現実に提供して」という規定は任意規定であり、業者間取引であれば特約で変更可能です。したがって、「口頭の通知だけで解除できる」という特約も有効に成立します（宅建業法78条2項、民法557条1項）。

【問7】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者でない買主Bとの間で締結した売買契約において、売主である宅建業者Aがすでに契約の履行に着手しているが、買主Bはまだ自身の履行に着手していない。この場合、買主Bは手付を放棄して、この売買契約を解除することができない。

解答：〇
買主Bが一般消費者であるため、宅建業法39条2項が適用されます。手付解除ができる期限は「相手方が履行に着手するまで」です。買主Bが手付を放棄して契約を解除しようとする場合、買主Bから見た「相手方」は売主である宅建業者Aとなります。本問では、相手方である宅建業者Aがすでに履行に着手しているため、買主Bは手付を放棄しても契約を解除することができなくなります。

【問8】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者である買主Cとの間で締結した売買契約において、「宅建業者Aおよび買主Cの双方は、自らが履行に着手した後は、相手方が履行に着手していなくても手付解除をすることができない」とする特約を定めた。この場合、この特約は有効である。

解答：〇
買主Cが宅建業者であるため、8種制限（39条3項の買主に不利な特約の無効）は適用されません。この特約は、民法の原則よりも手付解除ができる期間を狭めるため一般消費者に対しては無効ですが、業者間取引においては当事者間の合意通り有効となります（宅建業法78条2項、民法557条1項）。

【問9】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者でない買主Bとの間で代金3,000万円の建物の売買契約を締結する際、宅建業者Aが指定保証機関と保証委託契約（保全措置）を結んでいれば、宅建業者Aは買主Bから代金の20％を超える700万円の手付金を受領することができる。

解答：×
買主Bが一般消費者であるため、8種制限が適用されます。保全措置を講じているかどうかにかかわらず、宅建業者Aが受領できる手付金の上限は代金の20％（本問では600万円）です。保全措置があっても20％の壁を越えることはできません（宅建業法39条1項）。

【問10】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者である買主Cとの間で代金3,000万円の建物の売買契約を締結する際、宅建業者Aは手付金等の保全措置を講じることなく、買主Cから代金の20％を超える700万円の手付金を受領することができる。

解答：〇
買主Cが宅建業者であるため、8種制限（39条の手付額制限）は適用されません。さらに、宅建業法41条・41条の2に定める「手付金等の保全措置」の規定自体も、業者間取引には適用されません（法78条2項）。よって、保全措置なしで700万円を受領しても合法です。

宅建業者8種制限.不動産売買手付金の性質・額の制限（宅建業法39条）のひっかけ問題と解説

【問1】宅建業者A（自ら売主）と、宅建業者でない買主Bとの間で締結した売買契約において、相手方である宅建業者Aがまだ自身の履行に着手していない（未履行である）ため、買主Bは手付を放棄して売買契約を解除した。この際、宅建業者Aに手付金の額を超える実際の損害が生じていた場合、宅建業者Aは買主Bに対し、その差額を損害賠償として請求することができる。

解答：×
売主が宅建業者で買主Bが一般消費者であるため、宅建業法39条2項（8種制限）が適用されます。宅建業法39条2項により、宅建業者が自ら売主となる場合に受領した手付金は、どのような名目であっても法律上強制的に「解約手付」とみなされます。相手方である宅建業者Aが未履行であるため、買主Bによる手付解除は有効に成立します。そして、解約手付による解除がなされた場合、法律の規定により、売主・買主双方は相手方に対して別途の損害賠償や違約金の請求をすることができません。したがって、手付金が強制的に解約手付の性質を持つことになるため、宅建業者Aにどれだけ実際の損害が生じていたとしても、宅建業者Aは買主Bに対して差額の損害賠償を請求することはできません。

【問2】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者である買主Cとの間で締結した売買契約において、「買主Cが手付を放棄して契約を解除した場合であっても、売主である宅建業者Aに実際の損害があれば、宅建業者Aは買主Cに対して損害賠償を請求できる」とする特約を定めた。この場合、この特約は有効である。

解答：〇
買主Cが宅建業者であるため、8種制限は適用されません。民法557条2項（手付解除のときは損害賠償請求できない）というルールは任意規定です。プロ同士の取引であれば、特約によって「手付解除時でも損害賠償請求を可能にする」と定めても完全に有効です。

【問3】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者でない買主Bとの間で締結する売買契約において、「買主Bは、売主である宅建業者Aが履行に着手した後であっても、売買代金の全額を支払う前であれば手付を放棄して契約を解除できる」とする特約を定めた。この場合、この特約は有効である。

解答：〇
買主Bが一般消費者であるため、宅建業法39条3項（買主に不利な特約の無効）が適用されます。この特約は、本来であれば解除できなくなる「相手方の履行着手後」でも買主Bからの手付解除を認める内容であり、「買主に有利な特約」となるため有効に成立します（宅建業法39条3項）。

【問4】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者でない買主Bとの間で締結する売買契約において、「買主Bが手付解除をできるのは、契約締結日から10日以内に限る」とする特約を定めた。この場合、この特約は無効となる。

解答：〇
買主Bが一般消費者であるため、39条3項が適用されます。法律上は「相手方が履行に着手するまで」解除できる権利を、「10日以内」と制限することは買主Bに不利益をもたらします。したがって「買主に不利な特約」として無効になり、買主Bは履行着手まで解除可能です（宅建業法39条3項）。

【問5】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者である買主Cとの間で締結する売買契約において、「買主Cが手付解除をできるのは、契約締結日から10日以内に限る」とする特約を定めた。この場合、この特約は有効である。

解答：〇
買主Cが宅建業者であるため、8種制限（39条3項）の適用が除外されます。買主Cにとって不利な期間短縮特約であっても、プロ同士が合意して契約書に判を押した以上、その特約は有効として扱われます。買主Cは10日を過ぎると手付解除できません（宅建業法78条2項、民法557条1項）。

【問6】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者でない買主Bとの間で代金2,500万円の宅地の売買契約を締結した。宅建業者Aは契約時に「手付金」として500万円を受領し、さらに翌週、引渡し前に「内金」の名目で100万円を受領した。この場合、宅建業者Aの行為は宅建業法に違反する。

解答：〇
買主Bが一般消費者であるため、8種制限が適用されます。引渡し前に受領する金銭は名目を問わず「手付金等」に算入されます（41条1項）。すでに手付金として代金の20％上限（500万円）を受領しているため、引渡し前に追加で100万円を受領する行為は39条1項の上限超過となり違反です。

【問7】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者である買主Cとの間で代金2,500万円の宅地の売買契約を締結した。宅建業者Aは契約時に「手付金」として500万円を受領し、さらに翌週、引渡し前に「内金」の名目で100万円を受領した。この場合、宅建業者Aの行為は宅建業法に違反しない。

解答：〇
買主Cが宅建業者であるため、8種制限（手付額の20％制限）は適用されません。したがって、宅建業者Aが引渡し前に合計600万円（手付金500万＋内金100万）を受領したとしても、宅建業法39条1項の違反には問われません。

【問8】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者でない買主Bとの間で代金3,000万円の宅地の売買契約を締結する際、手付金を600万円とした。買主Bが手元に400万円しか用意できなかったため、宅建業者Aは「残りの200万円は無利息で貸し付けるので、来月返済してほしい」と申し出て契約を締結した。この場合、手付金の総額は代金の20％（600万円）以内であるため、宅建業者Aの行為は宅建業法に違反しない。

解答：×
買主Bが一般消費者であるため、宅建業法の信用供与禁止規定（47条3号）が適用されます。手付金の額自体は20％（600万円）に収まっていますが、宅建業者Aが買主Bに対して手付金を貸し付けたり、分割払いを認めたりして契約を誘引する行為は、金額の多寡にかかわらず一発で業法違反となります（宅建業法47条3項）。

【問9】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者である買主Cとの間で宅地の売買契約を締結する際、「売主である宅建業者Aが手付解除をする場合は手付金の倍額を現実に提供しなければならないが、買主Cが手付解除をする場合は手付金を放棄するだけでなく、別途100万円の違約金を宅建業者Aに支払わなければならない」とする特約を定めた。この場合、この特約は宅建業法に違反せず、有効である。

解答：〇
買主Cが宅建業者（プロ）であるため、宅建業法78条2項により、同法39条3項（買主に不利な特約の無効）の適用が除外されます。本問の特約は、買主Cが手付解除をする際に追加の違約金を課すものであり、一般消費者（非業者）との取引であれば「買主に不利な特約」として一発で無効となります。しかし、宅建業者間の取引においては、たとえ買主にとってどれほど不利な特約であっても、プロ同士が合意して締結した契約内容が完全に優先され、有効となります。

【問10】宅建業者A（自ら売主）が、宅建業者でない買主Bとの間で締結する売買契約において、「売主である宅建業者Aが手付解除をする場合は、受領している手付金の3倍の額を買主Bに現実に提供しなければならない」とする特約を定めた。この場合、この特約は宅建業法39条2項に反するため無効となる。

解答：×
買主Bが一般消費者であるため、39条3項（買主に不利な特約の無効）に基づき判定します。売主の解除条件を「2倍返し」から「3倍返し」に厳しくすることは、解約された時に買主Bが多くお金を貰えるため「買主に有利な特約」となります。有利なものは無効にならず、有効です（宅建業法39条3項）。

＜宅建士試験講座宅建業法シリーズ＞
宅建士試験講座宅地建物取引業とは？宅地、宅建業、宅建業法上の事務所の定義

宅建士試験講座宅地建物取引業の免許の種類、登録申請先、有効期間、宅建業者名簿、免許証、廃業等の届出

宅建士試験講座宅地建物取引業の免許換え、みなし業者と無免許営業特例、無免許営業・名義貸しの禁止

宅建士試験講座宅地建物取引業者の免許の欠格要件・欠格事項（宅建業法5条）

宅建士試験講座宅建士とは？宅建士になるには？宅地建物取引士ができること

宅建士試験講座宅建士登録の欠格事由.宅地建物取引士欠格要件（宅建業法18条1項）

宅建士試験講座宅建業法18条1項（宅建士欠格）vs 5条1項（宅建業者免許欠格）の違い、条文対比

宅建士試験講座宅建士登録申請と宅建士資格登録簿、登録変更、登録消除、登録移転

宅建士試験講座宅地建物取引士証（宅建士証・取引士証）有効期間、提示、記載事項、書換え・再交付、返納・提出

宅建士試験講座不動産業者・宅建業者の営業保証金とは？営業保証金の仕組み、供託、還付、取戻し