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宅建業法において、宅建業者免許の欠格事由（5条1項）と宅建士登録の欠格事由（18条1項）は、よく似ていますが、条文番号は微妙にズレています。条文の対比を整理することで、試験で問われる「違い」が明確に見えてきます。

宅地建物取引士として登録するためには試験に合格するだけではなく、法律で定められた「欠格事由」に該当していないことが必要です。宅建士は不動産取引の専門家として、重要事項説明などの重要な業務を担うため、一定の信用性・適格性が求められます。ここでは、宅建業法18条1項に定められた12の欠格事由を、宅建士受験生にも理解しやすいように1つずつ解説します。

不動産の売買や賃貸契約などの重要な場面で、消費者を守りながら取引を適正に進める専門家が「宅建士（宅地建物取引士）」です。宅建士は、不動産業界で働く人にとって非常に重要な国家資格であり、就職・転職・キャリアアップにも直結する資格として高い人気があります。ここでは、「宅建士とはどういう人か」「宅建士になるにはどうすればいいのか」「宅建士にはどんな役割や独占業務があるのか」を分かりやすく解説します。

宅建業を営むためには国土交通大臣または都道府県知事の「免許」が必要です。しかし、一定の条件に該当すると免許が与えられない＝欠格要件（宅建業法5条）が定められています。「お客さんの大事な資産を扱うのに、この人はちょっと不安だな…」と思われる人は一定期間、業界からシャットアウトされます。

宅地建物取引業を行うために免許が必要です。免許を取得した後も事務所の移転や組織変更などによって免許換えが必要になります。免許を持たない者が宅建業を行うことは禁止されており、例外的に「みなし業者」と扱われるケースも存在します。免許換え、宅建業免許の帰属、みなし業者、無免許営業特例、無免許営業の禁止、名義貸しの禁止について理解しやすいように整理して解説します。

宅地建物取引業を営もうとする者は、まず「免許」を受けなければなりません。不動産という高額な商品を扱う仕事において、知識のない人や不誠実な人が自由に営業できてしまうと消費者が多大な不利益を被るリスクがあるからです。宅地建物取引業の免許の種類、登録申請先、有効期間、宅建業者名簿、免許証、廃業等の届出について紹介します。

宅建士試験では宅建業法が最重要科目です。中でも「宅地建物取引業とは何か」「宅建業法上の事務所とは何か」は毎年のように出題される基本テーマ。ここを正しく理解しておくと、免許制度・事務所要件・専任宅建士の設置義務など、関連する論点が一気に整理されます。

宅建業法では、消費者保護の観点から「広告」に関する厳しいルールが定められています。宅建士試験では、誇大広告の禁止・広告開始時期の制限・取引態様の明示義務が頻出テーマです。誇大広告の禁止、広告開始時期、取引態様の明示義務など宅建業法における広告規制について解説します。

宅建業法は、宅建業者が売買・交換に関する媒介契約・代理契約（一般媒介を含む）を締結した場合、遅滞なく契約内容を明確にした書面を作成し依頼者へ交付、または、依頼者の承諾を得て当該書面において証されるべき事項を電磁的方法であつて国土交通省令で定めるものにより提供する義務を課しています。この書面が宅建業法34条の2書面（媒介契約書面）です。宅建試験頻出のテーマです。

不動産の売買や賃貸を仲介する際、宅建業者と依頼者（売主・貸主など）の間で結ぶのが「媒介契約」です。媒介契約は、依頼者がどの程度業者に販売活動を任せるか、また業者がどこまで義務を負うかを明確にする役割を持っています。媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがありますが、義務の重さや依頼者の自由度が大きく異なります。ここでは、それぞれの特徴を整理していきます。