職ある

宅地や建物の売買では、代金を一括で支払うだけでなく分割で支払う「割賦販売」が取られることがあります。割賦販売では、買主が途中で支払いを滞納するケースも想定されますが、そのときに売主がどのような対応を取れるかは、民法と宅建業法でルールが異なります。特に、宅建業者が売主となる場合には買主保護の観点から民法よりも厳しい制限が設けられています。民法の原則（民法541条）と、これを修正する宅建業法42条の内容を整理し、実務的な違いを明確に理解できるよう解説します。

不動産の売買では契約時に「手付金」や「中間金」といったまとまった金額が支払われることがありますが、売主の不動産会社が倒産した場合、買主が支払ったお金が返ってこない危険があります。宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる場合について、買主が支払った手付金等を保護する制度を設けています。これが「手付金等の保全措置」です。宅建業者8種制限の一つである動産売買の手付金等の保全措置（宅建業法41条、41条の2）についてわかりやすく説明します。

2020年の民法改正により、かつての「瑕疵担保責任」は「契約内容不適合責任」へと生まれ変わりました。この改正は宅建試験の合格を目指す受験生だけでなく、実務に携わる多くのプロをも悩ませる「ある複雑な構造」を生み出しています。それが、「民法の条文」と「宅建業法40条（特約の制限）」の間にある微妙なねじれです。この記事では、「種類」「品質」「数量」「権利」という4つの不適合が、民法と宅建業法においてどのように扱われるのか、分かりやすく紐解いていきます。

不動産売買では、引き渡された建物や土地に問題が見つかることがあります。この場合、買主は「契約で約束された内容と違う」として、売主に責任を追及できる制度があります。契約内容不適合責任です。以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年の民法改正により、現在は「契約内容不適合責任」という名称に変わりました。宅建業者8種制限の1つ「契約内容不適合責任（旧：売主の瑕疵担保責任）特約の制限」を解説します。

手付解除には、「いつまで解除できるか」という重要な制限があります。民法557条、宅建業法39条ともに、「相手方が契約の履行に着手した後は、手付解除できない」と規定しています。重要なのは、・「履行に着手した時点」で手付解除権が消滅する・契約そのものが消えるわけではない・以後は通常の契約責任の問題になるという点です。不動産取引の売買契約の相手方が履行に着手した後の契約解除方法（違約金？手形解除できる？）について民法・宅建業法における考え方についてわかりやすく説明します。

不動産売買では、契約締結時に「手付金」が支払われることが一般的です。しかし、この手付金には単なる「予約金」以上の重要な意味があります。特に不動産取引では、売買代金が高額になるため、契約を途中で解除した場合に当事者へ大きな影響を与えます。その...

契約で当事者が約束を破った場合に備えて、あらかじめ「違反したらいくら支払うか」を定めることがありますが、これが「損害賠償額の予定」や「違約金」です。しかし不動産取引は金額が大きいため、売主が宅建業者である場合、買主に過大な負担を課す危険があることから宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる場合に限り、損害賠償額の予定や違約金の上限を法律で制限しています。宅建業者8種制限の一つで「損害賠償額の予定等の制限（宅建業法38条）」についてわかりやすく説明します。

不動産の購入者が冷静な判断をしないまま契約してしまうと大きな不利益を受ける可能性があります。宅建業法では宅建業者が「自ら売主」となる売買契約において、事務所等以外の場所で申込み・契約をした買主を保護するために、独自のクーリングオフ制度を設けています（宅建業法37条の2、宅地建物取引業法施行規則16条の5）。宅建業者8種制限の「事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等（クーリングオフ）」を解説します。

不動産取引では、「まだ所有権を取得していない不動産」を先に販売するケースがあります。このような取引を「他人物売買」といいます。民法では、一定の場合に他人物売買を認めていますが宅建業法では一般消費者保護の観点から厳しい制限を設けています。宅建業者8種制限の1つ自己の所有に属しない宅地又は建物の売買（他人物売買）契約締結の制限（宅建業法33条の2）について解説します。

宅建業者が「売主」となって不動産を販売する場合、買主である一般消費者との間には情報量や交渉力に大きな差が生じやすくなります。宅建業法では消費者保護の観点から宅建業者が自ら売主となる取引について、特別な規制を設けています。「8種制限（8種規制）」です。8種制限は、契約解除や手付金、損害賠償、割賦販売など、不動産売買においてトラブルになりやすい重要事項について、宅建業者側に一定の制限を課す制度です。宅建業者が自ら売主となる場合に規制される8種制限とは何か？8種制限趣旨、一覧を簡単にわかりやすく説明します。