職ある

宅建業を営むためには国土交通大臣または都道府県知事の「免許」が必要です。しかし、一定の条件に該当すると免許が与えられない＝欠格要件（宅建業法5条）が定められています。「お客さんの大事な資産を扱うのに、この人はちょっと不安だな…」と思われる人は一定期間、業界からシャットアウトされます。

宅地建物取引業を行うために免許が必要です。免許を取得した後も事務所の移転や組織変更などによって免許換えが必要になります。免許を持たない者が宅建業を行うことは禁止されており、例外的に「みなし業者」と扱われるケースも存在します。免許換え、宅建業免許の帰属、みなし業者、無免許営業特例、無免許営業の禁止、名義貸しの禁止について理解しやすいように整理して解説します。

宅地建物取引業を営もうとする者は、まず「免許」を受けなければなりません。不動産という高額な商品を扱う仕事において、知識のない人や不誠実な人が自由に営業できてしまうと消費者が多大な不利益を被るリスクがあるからです。宅地建物取引業の免許の種類、登録申請先、有効期間、宅建業者名簿、免許証、廃業等の届出について紹介します。

宅建士試験では宅建業法が最重要科目です。中でも「宅地建物取引業とは何か」「宅建業法上の事務所とは何か」は毎年のように出題される基本テーマ。ここを正しく理解しておくと、免許制度・事務所要件・専任宅建士の設置義務など、関連する論点が一気に整理されます。

宅建業法では、消費者保護の観点から「広告」に関する厳しいルールが定められています。宅建士試験では、誇大広告の禁止・広告開始時期の制限・取引態様の明示義務が頻出テーマです。誇大広告の禁止、広告開始時期、取引態様の明示義務など宅建業法における広告規制について解説します。

宅建業法は、宅建業者が売買・交換に関する媒介契約・代理契約（一般媒介を含む）を締結した場合、遅滞なく契約内容を明確にした書面を作成し依頼者へ交付、または、依頼者の承諾を得て当該書面において証されるべき事項を電磁的方法であつて国土交通省令で定めるものにより提供する義務を課しています。この書面が宅建業法34条の2書面（媒介契約書面）です。宅建試験頻出のテーマです。

不動産の売買や賃貸を仲介する際、宅建業者と依頼者（売主・貸主など）の間で結ぶのが「媒介契約」です。媒介契約は、依頼者がどの程度業者に販売活動を任せるか、また業者がどこまで義務を負うかを明確にする役割を持っています。媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがありますが、義務の重さや依頼者の自由度が大きく異なります。ここでは、それぞれの特徴を整理していきます。

不動産取引では「仲介」「媒介」「代理」という言葉が登場しますが、宅建試験ではこの違いを正しく理解していないと問題を正確に解けません。特に、実務で一般的な「仲介」と、宅建業法で使われる「媒介」の関係、そして媒介と代理の法的な立場の違いは、宅建士試験でも頻出ポイント。これらの用語の違いをわかりやすく整理し、試験で狙われるポイント、簡単な例題、過去問風練習問題まで紹介し解説します。