職ある

長期間使用されていない空き家は、通常の賃貸物件よりも調査・確認・所有者対応などに手間や費用がかかるケースが少なくありません。そのため、通常の報酬規制のままでは、宅建業者が取り扱いを敬遠してしまう可能性があります。そこで設けられたのが、「長期の空き家等の貸借」に関する報酬特例で、一定の条件のもと宅建業者は通常の上限を超えて報酬を受領できるようになっています。宅建業法・告示の根拠を踏まえながら、宅建業法での長期の空き家等賃貸（貸借）の媒介、代理の報酬・手数料の特例を具体例付きでわかりやすく整理していきます。

不動産会社に賃貸の仲介を依頼すると「仲介手数料」や「報酬」が発生しますが、宅建業法では依頼者を保護するため宅建業者が受け取れる報酬額に上限が定められています。特に賃貸借では、・「媒介」と「代理」で違いがあるのか・居住用と事務所・店舗で違うのか・権利金がある場合はどうなるのか・複数の不動産会社が関与した場合はどうなるのかという点が重要です。宅建業法・告示の根拠を踏まえながら、賃貸借における報酬規制を具体例付きでわかりやすく整理していきます。

不動産取引において空き家などの取引価格が低い物件は調査には通常以上の現地確認や手数がかかるため、業者が敬遠して流通が進まないという課題がありました。これを解決するため、低廉な物件の売買・交換に限り、通常の計算上限を超えて報酬を受け取ることができる特例が設けられています。低廉な空き家の売買・交換の媒介、代理の報酬・手数料の特例について分かりやすく解説していきます。

不動産の仲介手数料（報酬）は宅建業者が自由に決められるわけではなく、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。実際には、・媒介（仲介）なのか・代理なのか・売買なのか交換なのか・複数の宅建業者が関与しているのかによって、受け取れる上限額の考え方が変わります。・媒介と代理の違い・報酬額の基本ルール・複数業者が関与する場合の考え方・実務上の注意点を分かりやすく解説していきます。

不動産取引では、宅地建物取引業者（宅建業者）が売買や賃貸の「仲介（媒介）」や「代理」を行うことで契約が成立します。その際、宅建業者は依頼者から報酬を受け取ることができますが、宅建業法では宅建業者が自由に報酬を設定できるわけではなく、受け取れる上限額や請求方法について厳格なルールが設けられています。宅建業法46条を中心に、宅建業者の報酬額制限と消費税の取り扱いについて解説していきます。

不動産の売買では住宅や土地は高額であるため代金を分割して支払う「割賦販売」が行われることがありますが、代金支払が長期間に及ぶ場合、売主と買主のどちらにもリスクが存在します。このような問題を防ぐため、民法や判例では「所有権留保」や「譲渡担保」といった制度が利用されてきました。不動産取引では買主保護の必要性が非常に高いため、宅建業法では、宅建業者が売主となる割賦販売について、これらの担保方法を厳しく制限しています。宅建業法43条では、・所有権留保の制限・譲渡担保の禁止・提携ローン販売の場合の制限などを定め、買主保護を図っています。不動産（宅地建物）割賦販売等の所有権留保の制限・譲渡担保の禁止・提携ローン販売の場合の制限について、わかりやすく解説します。

宅地や建物の売買では、代金を一括で支払うだけでなく分割で支払う「割賦販売」が取られることがあります。割賦販売では、買主が途中で支払いを滞納するケースも想定されますが、そのときに売主がどのような対応を取れるかは、民法と宅建業法でルールが異なります。特に、宅建業者が売主となる場合には買主保護の観点から民法よりも厳しい制限が設けられています。民法の原則（民法541条）と、これを修正する宅建業法42条の内容を整理し、実務的な違いを明確に理解できるよう解説します。

不動産の売買では契約時に「手付金」や「中間金」といったまとまった金額が支払われることがありますが、売主の不動産会社が倒産した場合、買主が支払ったお金が返ってこない危険があります。宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる場合について、買主が支払った手付金等を保護する制度を設けています。これが「手付金等の保全措置」です。宅建業者8種制限の一つである動産売買の手付金等の保全措置（宅建業法41条、41条の2）についてわかりやすく説明します。

2020年の民法改正により、かつての「瑕疵担保責任」は「契約内容不適合責任」へと生まれ変わりました。この改正は宅建試験の合格を目指す受験生だけでなく、実務に携わる多くのプロをも悩ませる「ある複雑な構造」を生み出しています。それが、「民法の条文」と「宅建業法40条（特約の制限）」の間にある微妙なねじれです。この記事では、「種類」「品質」「数量」「権利」という4つの不適合が、民法と宅建業法においてどのように扱われるのか、分かりやすく紐解いていきます。

不動産売買では、引き渡された建物や土地に問題が見つかることがあります。この場合、買主は「契約で約束された内容と違う」として、売主に責任を追及できる制度があります。契約内容不適合責任です。以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年の民法改正により、現在は「契約内容不適合責任」という名称に変わりました。宅建業者8種制限の1つ「契約内容不適合責任（旧：売主の瑕疵担保責任）特約の制限」を解説します。