[本ページはプロモーションが含まれています]
不動産取引では、万が一トラブルが起きたときに、取引の相手方が損害を補填してもらえる仕組みが整えられています。その代表が「営業保証金制度」や「保証協会制度」です。
しかし、制度があるだけでは不十分で、取引の相手方がその内容を知らなければ意味がありません。
そこで宅建業法は、宅建業者に対して「供託所や保証協会に関する情報を、契約前に説明する義務」を課しています。これが 宅建業法35条の2です。
この記事では、宅建業法35条の2の「宅建業者の供託所等に関する説明義務」について、制度の内容、趣旨などを説明します。
宅建業者の供託所等に関する説明義務（宅建業法35条の2）
宅建業者は、取引の相手方（※宅建業者は除く）に対して、契約成立までに、営業保証金制度または保証協会制度に関する情報を説明する義務があります。
この説明義務は、
「万が一業者が倒産したり、損害賠償に応じない場合に、相手方がどこに弁済を請求できるか」
を事前に知らせることで、取引の安全を確保するための制度です。
宅建業法35条の2制度の内容（何を説明する義務があるのか）
説明内容は、宅建業者が
- 営業保証金制度を選んでいるか
- 保証協会制度を選んでいるか
によって異なります。
さらに、保証協会制度には、「弁済業務開始日前」と「弁済業務開始日以後」という2つの時期があり、説明内容が変わります。
【A】営業保証金制度を選んでいる業者（保証協会に加入していない）
説明すべき事項は1つ。
● 営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所とその所在地
【B】保証協会制度を選んでいる業者（保証協会の社員）
（1）弁済業務開始日前（移行期間）
法律上は説明項目が2つあります。
- 営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所とその所在地
- 保証協会（一般社団法人）の社員である旨、保証協会の名称、住所・事務所所在地、法務大臣及び国土交通大臣の定める弁済業務保証金の供託所とその所在地
ただし重要ポイント：
保証協会に加入した新規業者は営業保証金を供託しないため、1.は実際には説明不要。
説明するのは2.のみ。
つまり、
「説明項目は2つあるが、実際に説明する内容は宅建業者の制度選択によって異なる」
という仕組みです。
（2）弁済業務開始日以後（通常はこちら）
説明すべき事項は 1つ。
● 保証協会（一般社団法人）の社員である旨、保証協会の名称、住所・事務所所在地、法務大臣及び国土交通大臣の定める弁済業務保証金の供託所とその所在地
この時期は保証協会の弁済業務が完全にスタートしているため、営業保証金制度の説明は不要になります。
宅建業法35条の2制度の趣旨（なぜ説明義務があるのか）
この説明義務の目的は、取引の相手方保護です。
不動産取引は高額で、業者が倒産したり、損害賠償に応じない場合、相手方は大きな損害を受けるため、
- 営業保証金を供託している供託所
- 保証協会の名称・所在地
- 弁済業務保証金分担金の供託所
などを事前に知らせることで、
「いざというときに、どこに弁済を請求すればよいか」
を相手方が理解できるようにするための制度です。
いつまでに、誰に、どのように説明するのか
① いつまでに？
契約成立前までです。
② 誰に？
宅地建物の売買・交換・貸借の取引相手方（宅建業者は除く）。
③ 誰が説明してもよい？
宅建業者の従業員でもよい（宅建士でなくてよい）。
重要事項説明とは違い、宅建士の独占業務ではありません。
社長でも、事務のアルバイトの方でも、従業員なら誰が説明してもOKです。
④ 説明方法は？
口頭でOK（書面交付の義務なし）。
35条（重要事項説明）や37条（契約書面）のように、「宅建士が記名して書面を渡す」といった厳しいルールはありません。
宅建業者の供託所等に関する説明義務.宅建業法35条の2の典型的な問題と解説
【問1】宅建業者は、自ら売主として宅建業者でない者と売買契約を締結しようとする場合、契約が成立するまでの間に、供託所等について説明しなければならない。
解答：〇
その通りです。「契約が成立するまでの間」に行う必要があります。
【問2】保証協会の社員である宅建業者は、取引の相手方に対し、当該保証協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに供託所の所在地について説明しなければならない。
解答：〇
保証協会制度を利用している場合は、その協会の詳細と、実際に供託されている供託所の場所を説明します。
【問3】宅建業者は、相手方が宅建業者である場合、供託所等に関する説明を行う必要はない。
解答：〇
35条の2は「業者間取引」では適用されません（説明不要）。
【問4】宅建業法35条の2の規定に基づく供託所等の説明は、宅建士ではない従業員が行ってもよい。
解答：〇
35条の2の説明は宅建士の独占業務ではないため、従業員が行っても宅建業法違反にはなりません。
【問5】宅建業者が媒介（仲介）として入る場合でも、供託所等の説明義務を負う。
解答：〇
自ら売主の場合だけでなく、媒介や代理の場合でも、その取引に関わる業者は説明義務を負います。
宅建業者の供託所等に関する説明義務.宅建業法35条の2のひっかけ問題と解説
【問1】供託所等に関する説明は、宅地建物取引士が記名した書面を交付して行わなければならない。
解答：×
35条の2の説明は、「口頭」でOKです。35条（重要事項説明）のように「宅建士の記名」や「書面の交付」は法律上義務付けられていません。宅地建物取引士が説明しなくてもOKです。
【問2】供託所等に関する説明を行う際は、相手方から請求がない限り、宅地建物取引士証を提示する必要はない。
解答：〇
そもそも宅建士が行う必要がないため、宅建士証の提示ルールもありません。35条（重説）では提示が必須ですが、35条の2では不要です。
【問3】宅建業者は、貸借の媒介を行う場合、貸主及び借主に対して常に、契約が成立するまでの間に、供託所等について説明しなければならない。
解答：×
「常に」が誤りです。貸主や借主が「宅建業者」である場合は説明が不要になるため、例外なく全員に必要というわけではありません。
【問4】宅建業者は、供託所等に関する事項を35条の書面（重要事項説明書）に記載し、宅建士に説明させたとしても、別途口頭で説明しなければならない。
解答：×
実務では重説と同時に行われます。重説書面に記載し、宅建士が説明していれば、当然に35条の2の義務も果たしたことになります。別途行う必要はありません。
【問5】宅建業者が営業保証金を供託している場合、説明すべき事項は「主たる事務所の最寄りの供託所」及び「その所在地」の2点である。
解答：〇
保証協会と異なり、営業保証金制度の場合はこの2点だけでOKです。
＜宅建士試験講座 宅建業法シリーズ＞
宅建士試験講座 宅地建物取引業とは？宅地、宅建業、宅建業法上の事務所の定義
宅建士試験講座 宅地建物取引業の免許の種類、登録申請先、有効期間、宅建業者名簿、免許証、廃業等の届出
宅建士試験講座 宅地建物取引業の免許換え、みなし業者と無免許営業特例、無免許営業・名義貸しの禁止
宅建士試験講座 宅地建物取引業者の免許の欠格要件・欠格事項（宅建業法5条）
宅建士試験講座 宅建士とは？宅建士になるには？宅地建物取引士ができること
宅建士試験講座 宅建士登録の欠格事由.宅地建物取引士欠格要件（宅建業法18条1項）
宅建士試験講座 宅建業法18条1項（宅建士欠格）vs 5条1項（宅建業者免許欠格）の違い、条文対比
宅建士試験講座 宅建士登録申請と宅建士資格登録簿、登録変更、登録消除、登録移転
宅建士試験講座 宅地建物取引士証（宅建士証・取引士証）有効期間、提示、記載事項、書換え・再交付、返納・提出
宅建士試験講座 不動産業者・宅建業者の営業保証金とは？営業保証金の仕組み、供託、還付、取戻し
宅建士試験講座 不動産業者の保証協会の弁済業務保証金の仕組、弁済業務保証金分担金、供託、還付、取戻し・返還
宅建士試験講座 宅建業者の供託金 営業保証金と保証協会の弁済業務保証金（分担金）の比較、違いは？
宅建士試験講座 宅建業者の供託所等に関する説明義務.宅建業法35条の2
宅建士試験講座 宅建業法広告規制.誇大広告の禁止、広告開始時期、取引態様の明示義務など
宅建士試験講座 宅建業者の事務所・案内書要件、標識設置、従業者証明書・従業者名簿・帳簿
宅建士試験講座 不動産取引における仲介、媒介契約、代理契約とは？仲介と媒介、代理の違いは？
