宅建士試験講座宅建業者8種制限.不動産（完成物件・未完成物件）売買の手付金等の保全措置

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不動産の売買では、契約時に「手付金」や「中間金」といったまとまった金額が支払われることがあります。
しかし、もし売主である不動産会社が倒産してしまった場合、買主が支払ったお金が返ってこない危険があります。

そこで宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる場合について、買主が支払った手付金等を保護する制度を設けています。これが「手付金等の保全措置」です。

この制度は、一般消費者である買主を保護するための重要なルールであり、特に新築マンションや建売住宅など、引渡し前に代金の一部を支払う取引で大きな意味を持っています。

また、保全措置の内容は、
・建物がまだ完成していない「未完成物件」
・すでに完成している「完成物件」
によって取り扱いが異なります。

未完成物件の方が買主のリスクが大きいため、適用されるルールにも違いがあります。

宅建業法では、
・どのようなお金が保護対象になるのか
・どのような方法で保全するのか
・どんな場合に保全措置が不要になるのか
が細かく定められています。

根拠条文は主に、
・宅建業法41条（未完成物件）
・宅建業法41条の2（完成物件）
です。

この記事では、宅建業者8種制限の一つである、動産売買の手付金等の保全措置（宅建業法41条、41条の2）についてわかりやすく説明します。

宅建業者8種制限．不動産売買の手付金等の保全措置
1. 民法の定め
2. 宅建業法の定め（宅建業法41条・41条の2）
宅建業者8種制限.不動産（完成物件・未完成物件）売買の手付金等の保全措置の典型問題と解説
宅建業者8種制限.不動産（完成物件・未完成物件）売買の手付金等の保全措置のひっかけ問題と解説

宅建業者8種制限．不動産売買の手付金等の保全措置

民法の定め

民法には、「手付金等を受け取る際には保全措置をしなければならない」という規定はありません。

つまり、民法上は、売主が受け取った手付金をどのように管理するかについて特別な義務は課されていません。

そのため、もし売主が倒産した場合、買主は支払ったお金を回収できなくなる危険があります。

この問題に対応するため、宅建業法が特別に買主保護の制度として「手付金等の保全措置」を定めています。

宅建業法の定め（宅建業法41条・41条の2）

(1) 保全措置の原則

宅建業法では、宅地建物取引業者（以下、宅建業者）が自ら売主となり、宅建業者ではない一般の買主と売買契約を結ぶ場合、原則として事前の保全措置を義務付けています。
売主である宅建業者は、一定額を超える金銭を受領する「前」にあらかじめ保全措置を講じなければなりません。

もし宅建業者がこの保全措置を講じない場合、買主は手付金等の支払いを拒否することができます。この支払い拒否は正当な権利であるため、買主が受領を拒んだとしても債務不履行（契約違反）には一切問われません。

(2) 保全措置を必要とする「手付金等」とは

保全措置の対象となる「手付金等」とは、名目（手付金、内金、中間金など）を問いません。
要件は「契約締結日以降」かつ「物件の引渡し前」に授受される、最終的に代金に充当されるすべての金銭です。

対象外となるケース：物件の引渡しと同時、または引渡し以降に支払われる金銭は「手付金等」に該当しないため、保全措置は不要です。
契約前の金銭：契約前に支払う「申込証拠金」などは、授受した時点では対象外です。ただし、契約締結後に手付金や内金に充当された段階で「手付金等」に該当し、保全の対象に組み込まれます。

(3) 保全措置の方法

売買契約時における対象物件が、
・「未完成物件」か
・「完成物件」か
によって、保全措置の具体的な手法は、明確に区別されます。

(A) 未完成物件の場合（宅建業法41条）

未完成物件とは、建築工事や造成工事が完了していない物件をいいます。
この場合、利用できる保全措置は次の2つです。

① 保証委託契約（銀行等による連帯保証）
宅建業者が銀行等と保証委託契約を締結し、万一返還できなくなった場合に、銀行や信託会社が連帯保証する方法です。

買主には、
・保証書
・保証証書
などの書面が交付されます。

根拠条文は宅建業法41条1項1号です。

保証人になれるのは、
・銀行
・信用金庫
・国土交通大臣指定機関
などの「銀行等」です。

したがって、
・売主会社の代表取締役
・関係会社
などでは認められません。

② 保証保険契約
保険会社と保証保険契約を締結する方法です。

宅建業者が返還できなくなった場合、保険会社が保険金を支払います。

買主には、
・保険証券
・それに代わる書面
が交付されます。

根拠条文は宅建業法41条1項2号です。

(B) 完成物件の場合（宅建業法41条の2）

完成物件とは、建築工事が完了している物件です。
完成物件では、未完成物件の2つに加えて、さらに次の方法が認められています。

① 保証委託契約（銀行等による連帯保証）
② 保証保険契約
③ 手付金等寄託契約（指定保管機関による保管）
宅建業者が指定保管機関（公益社団法人など）に手付金等を預ける方法です。

具体的には、
・指定保管機関が手付金等を保管
・買主の返還請求権を確保
する仕組みになっています。

根拠条文は宅建業法41条の2第1項1号です。

さらに、買主保護を確実にするため、
・買主は寄託金返還請求権に質権を設定
・その通知を指定保管機関へ行う
必要があります。

これは宅建業法41条の2第1項2号に規定されています。

完成物件でのみ、この寄託方式が利用可能です。

※注意：金銭の返還を保証する主体は、高い社会的信用を持つ「銀行等」「保険会社」「指定保管機関」に限られます。売主である宅建業者の役員など、個人の信用を担保にすることは認められません。

(4) 保全措置が不要となる場合

宅建業者が自ら売主となる場合でも、以下の例外要件のいずれかを満たす場合は、例外的に保全措置を講じる必要がなくなります。

① 所有権移転登記等がされた場合
次の場合には、保全措置は不要です。

・買主への所有権移転登記がされた場合
・買主自身が所有権登記を備えた場合

根拠条文は、
・宅建業法41条1項ただし書
・宅建業法41条の2第1項ただし書
です。

登記があれば、買主の権利が強く保護されるため、改めて手付金保全を要求する必要性が小さいと考えられています。

② 受領額が少額の場合
物件の完成・未完成区分に応じた一定額以下の手付金等については、保全措置は不要です。
これは、
・少額取引まで厳格な保全を要求すると実務負担が大きい
・買主保護とのバランスを図る
ためです。

具体的な基準は、
(A) 未完成物件の場合
・代金の5％以下
・かつ1000万円以下
であれば保全措置不要です（宅建業法41条1項ただし書、宅建業法施行令第3条の5）。

(B) 完成物件の場合
・代金の10％以下
・かつ1000万円以下
であれば保全措置不要です（宅建業法41条1項ただし書、宅建業法施行令第3条の5）。

完成・未完成の区別は、すべて「売買契約締結時」の物件状態で判断します。

受領額（既に受け取っている金額の累計を含む）が、物件の完成・未完成区分に応じた以下の基準以下である場合は、保全措置の手続きを踏まずに受領できます。

物件の区分	保全措置が不要となる基準（金額の基準）
A．未完成物件	代金の5％以下、かつ1000万円以下
B．完成物件	代金の10％以下、かつ1000万円以下

・具体例（未完成物件・5,000万円のケース）：
代金の5％は250万円です。「500万円以下」かつ「1000万円以下」の範囲内ですので、保全措置は不要です。逆に、1円でも500万円を超える額を受領する場合は、保全措置が必要になります。

・累計額に関する重要注意点：
最初は基準以下の金額であっても、追加の中間金などによって「保全措置が必要な金額」に達することとなった場合は、その回に受け取る金額だけではなく、既に受領している金額も含めた「全額（合計額）」について保全措置を講じなければなりません。
上記の例で、中間金を300万円を受領する場合は、中間金を受領する前に保全措置が必要になります。

宅建業者8種制限.不動産（完成物件・未完成物件）売買の手付金等の保全措置の典型問題と解説

【問1】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと建物の売買契約を締結した場合において、Aが契約締結前に「申込証拠金」として受領した金銭は、契約締結後、代金に充当されるものであっても、一切「手付金等」には該当しない。

解答：×
契約締結前に受領した申込証拠金であっても、契約締結後に代金に充当されるものであれば、その段階で「手付金等」に該当し、保全措置の対象となります。

【問2】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと代金3,000万円の未完成マンションの売買契約を締結した。Aは、建物の引渡しと同時に受領する代金残金1,500万円について、あらかじめ保全措置を講じる必要はない。

解答：×
「手付金等」とは、契約締結日から「物件の引渡し前」までに受領する金銭を指します。物件の引渡しと同時に受領する金銭は手付金等に該当しないため、金額に関わらず保全措置は不要です。

【問3】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと建築工事完了前のマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結した場合、Aは、200万円を手付金として受領しようとするときは、あらかじめ保全措置を講じる必要はない。

解答：〇
未完成物件において保全措置が不要となるのは、受領額が「代金の5％以下」かつ「1000万円以下」のときです。本問では4,000万円の5％＝200万円であり、200万円「以下」の基準を満たすため、保全措置は不要です。

【問4】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと完成建物の売買契約（代金3,000万円）を締結した場合、Aは、保全措置を講じることなく、300万円の手付金を受領することができる。

解答：〇
完成物件において保全措置が不要となるのは、受領額が「代金の10％以下」かつ「1000万円以下」のときです。本問では3,000万円の10％＝300万円であり、300万円「以下」の基準を満たすため、保全措置なしで受領できます。

【問5】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと未完成の宅地の売買契約を締結し、保全措置を講じて手付金を受領する場合、Aは、指定保管機関との間で手付金等寄託契約を締結する方法を選択することはできない。

解答：〇
未完成物件で認められている保全措置は「①保証委託契約（銀行等）」と「②保証保険契約（保険事業者）」の2種類のみです。「③指定保管機関への保管」は完成物件でのみ利用できる手法であるため、未完成物件では選択できません。

【問6】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと完成建物の売買契約を締結し、保全措置を講じて手付金を受領する場合、Aは、銀行等との間で保証委託契約を締結する方法を選択することができる。

解答：〇
完成物件では、「①保証委託契約」「②保証保険契約」「③指定保管機関への保管」の3種類すべての方法を利用することができます。

【問7】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと未完成建物の売買契約を締結した場合において、当該建物についてBへの所有権移転の登記がなされたときは、Aは、代金の5％を超える手付金等を受領する場合であっても、保全措置を講じる必要はない。

解答：〇
物件が未完成・完成であるかを問わず、買主への「所有権移転の登記」または「所有権の登記」がなされたときは、受領する金額に関わらず保全措置は不要となります。

【問8】宅建業者Aは自ら売主として、宅建業者でない買主Bと未完成建物の売買契約を締結し、手付金を受領するにあたり保全措置を講じた。この際、Aは自らの代表取締役を連帯保証人とする保証委託契約を締結した。

解答：×
保証委託契約の相手方となる「銀行等」とは、銀行、信託会社、その他政令で定める金融機関などに限られます。売主である宅建業者の代表取締役など、個人の信用を担保にすることは認められません。

【問9】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと未完成建物の売買契約を締結した。Aが保全措置を講じないまま、代金の5％を超える手付金の支払いを求めてきた場合、Bは支払いを拒むことができ、それによりBが遅滞の責任を問われることはない。

解答：〇
宅建業者が講じるべき保全措置を講じない場合、買主は手付金等の支払いを拒むことができます。これは正当な権利行使であるため、買主が債務不履行（履行遅滞）の責任を問われることはありません。

【問10】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者である買主Bと建築工事完了前のマンションの売買契約を締結した場合、Aは、代金の5％を超える手付金等を受領するときであっても、保全措置を講じる必要はない。

解答：〇
手付金等の保全措置を含む「8種制限」は、売主が宅建業者で、買主が「宅建業者でない（一般の）」場合のみ適用されます。業者間取引（プロ同士の取引）においては、この制限は一切適用されないため、保全措置は不要です。

宅建業者8種制限.不動産（完成物件・未完成物件）売買の手付金等の保全措置のひっかけ問題と解説

【問1】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと未完成建物（代金5,000万円）の売買契約を締結した。Aは400万円を手付金として受領しようとする場合、代金の5％（250万円）を超える部分である150万円についてのみ保全措置を講じればよい。

解答：×
保全措置が必要な金額に達した場合、超える部分（一部）だけではなく、受領しようとする手付金等の「全額（本問では400万円すべて）」について保全措置を講じなければなりません。

【問2】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと未完成建物（代金4,000万円）の売買契約を締結した。Aは契約時に手付金150万円を保全措置なしで受領した。その後、物件の引渡し前に中間金150万円を受領する場合、Aは、この中間金150万円についてのみ保全措置を講じればよい。

解答：×
すでに受領した額（150万円）と、これから受領しようとする額（150万円）の合計額（300万円）が代金の5％（200万円）を超えることとなるため、保全措置が必要です。この際、今回の150万円だけでなく、「過去に受領した額を含めた総額（300万円）」について保全措置を講じる必要があります。

【問3】売買契約締結時において建築工事中（未完成）であった建物が、手付金の受領時には工事が完了し完成物件となっていた場合、保全措置の要否および金額の基準（5％か10％か）は、手付金受領時の状態（完成物件）を基準に判断する。

解答：×
対象物件が「未完成」か「完成」かの区別は、手付金の受領時ではなく、「売買契約締結時の状態」によって判断します。契約時に未完成であれば、受領時に完成していても「未完成物件（5％以下かつ1000万円以下）」のルールが適用されます。

【問4】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと未完成建物の売買契約を締結した。Aは、売買契約締結と「同時」に代金の10％に相当する手付金を受領する場合、売買契約の締結日「以後」の受領ではないため、保全措置を講じる必要はない。

解答：×
条文上の「契約の締結の日以後」には、契約締結と同時（当日）も含みます。したがって、契約締結と同時に受領する手付金も保全措置の対象となります。（※引渡しと同時は保全措置の対象外ですが、契約と同時は対象内です。

【問5】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと未完成建物の売買契約を締結し、代金の5％を超える手付金を受領するため、銀行等との間で保証委託契約を締結した。Aは、当該銀行等から保証を約する書面が交付される前であっても、保証契約自体が成立していれば、Bから手付金を受領できる。

解答：×
単に銀行等と保証委託契約を締結しただけでは足りません。銀行等が連帯保証を約束する「書面を買主に交付した（または承諾を得て電磁的方法で提供した）後」でなければ、手付金等を受領することはできません。

【問6】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと完成建物の売買契約を締結した。Aは、代金の10％を超える手付金を受領するにあたり、指定保管機関との間で手付金等寄託契約を締結し、その書面をBに交付すれば、Bのために質権設定契約を締結することなく、手付金を受領できる。

解答：×
完成物件で指定保管機関を利用する場合、「①手付金等寄託契約の締結と書面交付」に加えて、「②買主の返還債権を担保するための質権設定契約の締結と書面交付、および確定日付のある証書による通知」の両方（いずれも）を講じなければなりません。一方だけでは保全措置として認められません。

【問7】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと完成建物の売買契約を締結した。当初は保全措置が不要な額の手付金を受領していたが、その後、追加の中間金を受領することで保全措置が必要となった。Aは、すでに受領している手付金相当額の金銭を、買主Bから中間金を受領した「後」、速やかに指定保管機関に交付しなければならない。

解答：×
すでに業者が自ら受領している手付金相当額の金銭を、指定保管機関に交付（預け入れ）しなければならないタイミングは、買主が次のお金（中間金など）を「支払う前」です。「受領した後」では遅いため違反となります。

【問8】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと未完成建物の売買契約を締結し、手付金を受領するために銀行等と保証委託契約を締結した。Aは、自らの業務効率化のため、買主Bの承諾の有無に関わらず、銀行等が連帯保証を約する書面の交付に代えて、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（PDFのメール送信等）により提供することができる。

解答：×
書面の交付に代えて電磁的方法（デジタルデータ）で提供するためには、必ず「買主の承諾」を得なければなりません。業者の都合だけで一方的に電磁的方法に代えることは認められていません。

【問9】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと未完成建物の売買契約を締結した。Aは手付金の受領にあたり保証保険契約を締結したが、当該建物の工事が予定より早く終わることが確実であったため、保険期間を「契約成立時から建物の工事完了（竣工）まで」とする保証保険契約を締結した。

解答：×
保証保険契約の保険期間（および保証委託契約の保証期間）は、少なくとも契約成立時から「宅地又は建物の引渡しまで」の期間をカバーしていなければなりません。「工事完了まで」では、引き渡しまでの間に売主が倒産した場合に買主が保護されないため、不適法な保全措置となります。

【問10】宅建業者Aが、自ら売主として宅建業者でない買主Bと未完成建物の売買契約を締結する際、「代金の5％を超える手付金を支払う場合であっても、保全措置の費用は買主Bの負担とする」旨の特約を設けた。この特約は、Bが同意していれば有効である。

解答：×
宅建業法が定める「8種制限」の規定に反する特約で、「買主に不利なもの」はすべて無効となります。保全措置を講じる義務は売主である宅建業者にあり、その費用を買主に押し付ける特約は買主に不利であるため、Bが同意していても無効です。

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