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不動産取引において、取引価格が低い物件は宅地建物取引業者が受け取れる通常の報酬額（手数料）も少なくなります。
しかし、空き家などの調査には通常以上の現地確認や手数がかかるため、業者が敬遠して流通が進まないという課題がありました。
この問題を解決するため、一定の低価格な物件の売買・交換に限り、通常の計算上限を超えて報酬を受け取ることができる特例が設けられています。
この記事では、低廉な空き家の売買・交換の媒介、代理の報酬・手数料の特例について分かりやすく解説していきます。
低廉な空き家等の売買・交換の媒介、代理の報酬・手数料の特例
この特例は、取引価格が比較的低い物件について、宅建業者の業務負担に見合った報酬を確保できるようにするために設けられています。
通常の報酬規制よりも柔軟な上限が認められる一方で、上限額や説明義務などのルールが厳格に定められている点が特徴です。
売買・交換の媒介の特例
第七 低廉な空家等の売買又は交換の媒介における特例
低廉な空家等（売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）又は交換に係る宅地若しくは建物の価額（当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。）が八百万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下同じ。）の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受ける報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）については、宅地建物取引業者は、第二の規定にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受けることができる。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は三十万円の一・一倍に相当する金額を超えてはならない。
出典：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(1) 特例の対象となる物件
次のいずれかの価額が 800万円以下（消費税抜） の宅地・建物
・売買：売買代金（税抜）が800万円以下
・交換：双方の価額に差がある場合は 高い方の価額が800万円以下※「空き家等」とあるが、実際には 空き家でない建物や宅地も含む（国交省告示より）。
(2) 媒介報酬の特例内容
■上限の特例
依頼者から受け取る報酬は、通常の計算額を超えることができますが、上限があります。
上限：30万円＋消費税相当額（＝33万円）通常の報酬計算方法（報酬告示に基づく速算式）に従うと、次の計算式になりますが、
・200万円以下：物件価格 × 5％
・200万円超〜400万円以下：物件価格 × 4％ ＋ 2万円
・400万円超：物件価格 × 3％ ＋ 6万円
低廉な空き家等の媒介では、業務負担を考慮して通常より高い報酬設定が認められます。売買・交換の代理の特例
第八低廉な空家等の売買又は交換の代理における特例
低廉な空家等の売買又は交換の代理については、宅地建物取引業者が依頼者から受けることのできる報酬の額（当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、第三の規定にかかわらず、第七の規定により算出した金額の二倍以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該売買又は交換の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が第七の規定により算出した金額の二倍を超えてはならない。
出典：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(1) 特例の内容（依頼者側）
低廉な空き家等の売買・交換について代理を行う場合、依頼者から受け取れる報酬は次のとおりです。
基本となる計算式は媒介と同じです。・200万円以下：物件価格 × 5％
・200万円超〜400万円以下：物件価格 × 4％ ＋ 2万円
・400万円超：物件価格 × 3％ ＋ 6万円この金額の2倍が上限となります。
(2) 相手方から報酬を受ける場合の制限
代理業務では、依頼者だけでなく相手方から報酬を受け取ることもあります。
この場合は次の制限が適用されます。・依頼者からの報酬＋相手方からの報酬
→ 合計額が「基本計算額の2倍」を超えてはならない(3) 媒介・代理の共通適用範囲
この特例（媒介・代理ともに）は、売主側・買主側いずれから受領する報酬にも適用されます。
特例に関する依頼者への説明・合意
低廉な空き家等の特例により、通常の報酬計算を超える金額を受領する場合には、媒介・代理のいずれの場合も、必ず依頼者への説明と合意が必要です。
これは、依頼者が不利益を被らないようにするための**透明性確保（インフォームド・コンセント）**を目的としています。
(1) 説明義務
媒介契約・代理契約の締結時に
・特例を適用する理由
・上限の範囲内での報酬額
・上限額（媒介：33万円、代理：その2倍）
を依頼者に対して事前に説明しなければなりません。(2) 依頼者の合意を得る（書面が望ましい）
説明だけでは足りず、依頼者との間で
・報酬額について明確な合意
を成立させる必要があります。宅建業法低廉な空き家の売買・交換の媒介、代理の報酬・手数料の特例の典型問題と解説
【問1】宅地建物取引業者Aは、売買代金700万円（消費税を含まない）の土地について、売主Bとの間で媒介契約を締結した。この場合、宅地建物取引業者Aは、売主Bから33万円を上限として報酬を受領することができる。
解答：〇
低廉な空き家等の媒介特例は、売買代金（消費税除く）が800万円以下の場合に適用されます。
媒介では通常計算額を超えて受領できますが、依頼者から受け取れる報酬額は、30万円＋消費税相当額（現在は33万円）が上限です。【問2】宅地建物取引業者Aは、売買代金900万円（消費税を含まない）の建物について媒介契約を締結した。この場合、宅地建物取引業者Aは、低廉な空き家等の媒介特例を適用することはできない。
解答：〇
特例の対象は、「売買代金または交換価額」「800万円以下（消費税除く）」の宅地・建物です。900万円は基準を超えるため適用されません。【問3】宅地建物取引業者Aは、売買代金600万円（消費税を含まない）の建物について代理契約を締結した。この場合、宅地建物取引業者Aが依頼者から受領できる報酬額の上限は、媒介の場合の計算額の2倍である。
解答：〇
低廉な空き家等の代理については、「媒介の場合の計算額」の2倍以内が報酬上限となります。【問4】宅地建物取引業者Aは、低廉な空き家等の売買について代理契約を締結した場合、依頼者から報酬を受領するときは、買主または売主である相手方から報酬を受領することはできない。
解答：×
代理の場合、宅地建物取引業者は、「依頼者」「相手方」の双方から報酬を受領することができます。ただし、「双方から受領する報酬額の合計」が、「媒介計算額の2倍」を超えてはなりません。【問5】宅地建物取引業者Aは、交換契約に係る宅地の価額が700万円と500万円である交換契約について媒介契約を締結した。この場合、700万円を基準として、低廉な空き家等の特例の適用可否を判断する。
解答：〇
交換契約では、交換対象不動産の価額に差がある場合、高い方の価額を基準に判断します。したがって、本問では700万円を基準に判断します。【問6】宅地建物取引業者Aは、現に人が居住している建物については、「低廉な空き家等」に該当しないため、特例を適用することはできない。
解答：×
「低廉な空家等」という名称ですが、対象は、「800万円以下の宅地または建物」です。実際に空き家であることは要件ではありません。【問7】宅地建物取引業者Aは、低廉な空き家等の媒介契約を締結した場合、依頼者への説明や合意がなくても、当然に33万円まで報酬を請求することができる。
解答：×
通常計算額を超える報酬を受領する場合は、「あらかじめ依頼者へ説明」し、「報酬額について合意」する必要があります。【問8】宅地建物取引業者Aは、低廉な空き家等の媒介特例について、33万円とは消費税を含まない金額である。
解答：×
33万円は、「30万円＋消費税相当額」です。【問9】宅地建物取引業者Aは、交換契約において交換対象不動産の価額が500万円と400万円である場合、その合計額900万円を基準として特例適用を判断する。
解答：×
交換契約では、「高い方の価額」で判断します。本問では500万円を基準とするため、特例は適用可能です。【問10】宅地建物取引業者Aは、低廉な空き家等の媒介特例について、売主から受領する報酬にのみ適用でき、買主から受領する報酬には適用できない。
解答：×
低廉な空き家等の媒介特例は、「売主」「買主」のいずれから受領する報酬にも適用されます。宅建業法低廉な空き家の売買・交換の媒介、代理の報酬・手数料の特例のひっかけ問題と解説
【問1】宅地建物取引業者Aが、依頼者から「空き家ではない居住用の既築建物（代金500万円）」の売買の媒介を依頼された。この建物は現に人が居住しているため、Aは低廉な空き家等の報酬特例を適用して報酬を計算することはできない。
解答：×
特例の名称は「低廉な空き家等」となっていますが、その対象には空き家ではない通常の建物や宅地（更地）も含まれます。 価格が800万円以下であれば、人が住んでいる家であっても特例の対象となります。【問2】宅地建物取引業者Aが、甲宅地（価額900万円）と乙宅地（価額700万円）の交換の媒介を依頼された。乙宅地の価額が800万円以下であるため、Aは乙宅地の所有者からの報酬について、低廉な空き家等の報酬特例を適用することができる。
解答：×
交換取引において特例が適用できるのは、双方の価額を比較して「いずれか高い方の価額（多い価額）」が800万円以下の場合のみです。本問では高い方の甲宅地が900万円であり、800万円を超えているため、双方の依頼者に対して特例を適用することは一切できません。【問3】宅地建物取引業者Aが、売主から代金200万円の空き家の売買の媒介を依頼された。Aが現地調査等に要する費用を勘案し、事前に売主と合意していた場合、Aが売主から受領できる報酬の最大上限額は33万円（消費税等相当額を含む）である。
解答：〇
代金800万円以下の売買の媒介において、特例によって受領できる報酬の上限は、一律で「30万円×1.1＝33万円（税込）」となります。通常の計算（200万×5%×1.1＝11万円）を超えて、最大33万円まで受領可能です。【問4】宅地建物取引業者Aが、売主から代金300万円の空き家の売買の「代理」を依頼された。Aが現地調査等の費用を勘案して事前に説明・合意を得ており、かつ相手方（買主）からは報酬を受け取らない場合、Aが売主から受領できる報酬の上限額は66万円（消費税等相当額を含む）である。
解答：〇
代理の特例の上限は、媒介の特例（最大33万円）の2倍以内となります。したがって、33万円×2＝66万円（税込）が代理の依頼者から受け取れる最大の上限額となります。【問5】宅地建物取引業者Aは、低廉な空き家等の報酬特例を適用して通常の限度額を超える報酬を受領しようとする場合、売買契約が成立するまでに、あらかじめその報酬額について依頼者に説明し、合意を得なければならない。
解答：×
説明と合意の手続きは、「売買契約が成立するまで」ではなく、「媒介契約または代理契約を締結する際」に行わなければなりません。契約を預かる段階でクリアにしておく必要があります。【問6】宅地建物取引業者Aは、売主から代金400万円の空き家の売買の媒介を依頼された。Aは遠方への現地調査に実費として5万円かかったため、売買契約が成立する前に、事前に売主と合意の上で「現地調査費用」として5万円を売主から受領した。その後、売買契約が成立したため、特例の上限である33万円の報酬を受領した。これは適法である。
解答：×
2つの決定的な宅建業法違反が隠されています。
・費用の前払いの禁止（受領時期の違反）
宅建業者が受け取る報酬（および特例に含まれる調査費用）は、あくまで「契約成立」に対する成功報酬です。売買契約が成立する前に、依頼者から費用を受領することは実費であっても違反となります。
・別名目での二重請求の禁止（報酬上限の違反）
特例の33万円（税込）という金額は、「現地調査等に要する費用をあらかじめ勘案して（含めて）」設定されている上限です。そのため、特例上限の33万円を受領した上に、さらに別名目で「現地調査費用」などを上乗せして受け取ることは、たとえ事前の合意や実費であっても許されません。【問7】低廉な空き家等の売買の媒介における報酬の特例（最大33万円）は、現地調査等の費用が増大する「売主」側の媒介を想定したものであるため、物件の購入を依頼してきた「買主」側の媒介には適用されない。
解答：×
媒介・代理の特例は、売主だけでなく買主から受領する報酬にも適用されます。 例えば、買主から「安い空き家を探して買ってきてほしい」と頼まれ、現地調査や物件特定に手間がかかった場合、買主との事前合意があれば買主からも最大33万円を受領できます。【問8】宅地建物取引業者Aは、売主から代金300万円の空き家の売買の「代理」を依頼され、事前に合意して売主から66万円の報酬を受領した。この取引において、Aは買主の「媒介」も行っており、買主からは通常の計算方法で算出した報酬（15.4万円）を受領した。
解答：×
代理の特例では、「相手方から報酬を受ける場合、その合計額が媒介特例上限の2倍（66万円）を超えてはならない」という絶対ルールがあります。Aは売主からすでに66万円（上限マックス）を受け取っているため、相手方（買主）からは1円も受け取ることができません（合計81.4万円になりアウト）。【問9】宅地建物取引業者Aが、売主から代金700万円の宅地の売買の媒介を依頼された。Aが現地調査等の費用を勘案して売主と事前に合意していた場合、特例に基づき、売主から44万円（消費税等相当額を含む）の報酬を受領することができる。
解答：×
特例を使ったとしても、媒介において依頼者1人から受け取れる金額は「33万円（税込）」が絶対的な天井です。33万円を超える44万円を受領することはできません。【問10】宅地建物取引業者Aは売主から、業者Bは買主から、それぞれ代金300万円の低廉な空き家の売買の媒介を依頼された。AおよびBは、それぞれ現地調査等の費用を勘案して依頼者と事前に合意していたため、Aは売主から33万円、Bは買主から33万円、合計66万円の報酬を受領することができる。
解答：〇
通常の報酬計算（原則）では、「1回の取引において業者全体が受け取れる報酬の総額は、片手（媒介報酬の上限）の2倍まで」という強力な総額規制があります。しかし、この低廉な空き家等の特例は、「依頼者それぞれから、個別に費用（33万円の上限）を勘案して合意してよい」という性質のものです。そのため、別々の業者が売主・買主からそれぞれ特例の合意を得ている場合、Aが売主から33万円、Bが買主から33万円を同時に受領し、結果として取引全体の報酬総額が66万円になっても宅建業法違反にはなりません。＜宅建士試験講座 宅建業法シリーズ＞
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