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不動産の取引というと、通常は「土地」や「建物」そのものを売買するイメージがあります。
しかし、実務では「不動産そのもの」ではなく、「不動産信託の受益権」を売買するケースがあります。
これは、土地や建物を信託銀行などに信託し、その不動産から得られる利益を受け取る権利（＝受益権）を売買する仕組みです。
たとえば、
・オフィスビル
・商業施設
・賃貸マンション
・ホテル
などの大型不動産投資では、この「不動産信託受益権」がよく利用されています。
もっとも、受益権を買う人にとって本当に重要なのは、
「その受益権の裏側にある不動産がどんな状態か」です。
そこで宅建業法は、通常の宅地建物取引と同じように、
・権利関係
・法令上の制限
・インフラ整備状況
・管理状況
・災害リスク
などについて、宅建士による重要事項説明（書面交付＋説明）を義務付けています。
つまり、
「不動産信託受益権の売買＝不動産そのものの情報を説明する必要がある」
「受益権の売買」であっても、実質的には不動産取引と同じくらい重要だから、しっかり説明しなさい
という制度です。
この記事では、不動産信託受益権の売買における重要事項の説明義務者、説明する人、説明を受ける人、重説の記載事項（宅建業法35条3項、50条の2の4）について説明します。
不動産信託受益権とは？
不動産信託受益権とは、不動産を信託した場合に、そこから生じる利益を受け取る権利をいいます。
たとえば、
・ビルを信託銀行に信託する
・賃料収入などを受ける権利を持つ
・その「利益を受ける権利」を売買する
これが不動産信託受益権の取引です。
信託とは？
信託とは、
財産を管理・運用してもらうために、信頼できる相手に財産を託す仕組み
です。
信託では、主に次の3人（3つの立場）が登場します。
| 立場 | 内容 |
|---|---|
| 委託者 | 財産を預ける人 |
| 受託者 | 財産を管理・運用する人 |
| 受益者 | 利益を受け取る人 |
不動産信託のイメージ
たとえば、オーナーが賃貸ビルを持っているとします。
しかし、
・管理が大変
・運用を専門家に任せたい
・投資商品化したい
という理由から、信託銀行などにその不動産を信託します。
すると、
・不動産の管理・運用 → 受託者（信託銀行など）
・賃料収入などの利益 → 受益者
という形になります。
委託者と受益者は同一人物か？
① 同一人物の場合（よくある形）
これは実務でも非常に多いです。
たとえば：
・不動産オーナーが自分のビルを信託する
・管理は信託銀行に任せる
・賃料収入は自分が受け取る
この場合、
・委託者＝受益者（同じ人）
になります。
👉 いわば
「管理だけプロに任せて、利益は自分が受け取る形」です。
② 別人の場合
たとえば：
・親（委託者）が財産を信託
・子ども（受益者）が利益を受け取る
この場合
・委託者 ≠ 受益者
です。
👉 いわば
「財産は親が託すが、利益は別の人が受け取る形」です。
なぜ「不動産そのもの」を売らないの？
不動産そのものを売買するより、
・権利移転をしやすい
・投資商品化しやすい
・資産管理を効率化できる
などのメリットがあるためです。
特に不動産投資市場では、
「不動産」そのものではなく、「受益権」を売買する
ケースが多くあります。
なぜ重要事項説明が必要なのか？
受益権の価値は、信託財産である不動産の状態によって決まります。
たとえば、
・建物に違法建築がある
・土砂災害警戒区域にある
・修繕積立金が不足している
・管理状態が悪い
このような事情があれば、受益権の価値にも大きく影響します。
そのため宅建業法35条は、
信託財産である宅地建物についても、通常の不動産取引と同様に重要事項説明を行う
ことを定めています。
不動産信託受益権売買の重要事項説明義務がある場合
不動産信託受益権の取引には、大きく分けて「宅建業者が売主のパターン」と「金商法業者が関わるパターン」の2つがあり、どちらも重要事項の説明が必要です。
重要事項説明義務の根拠条文
中心となる条文は次の3つです。
・宅建業法35条3項
・宅建業法50条の2の4
・宅建業法施行規則16条の4の5～16条の4の7、19条の2の4～19条の2の6
特に宅建業法50条の2の4は、
不動産信託受益権等の売買・代理・媒介でも、宅建業法35条3項を適用する
という非常に重要な条文です。
重要事項の説明が不要となる例外（宅建業法50条の2の4、宅建業法施行規則19条の2の3）
以下の場合は、買主保護上の支障がないため、説明義務が免除されます。
① 特定投資家等が相手方の場合
（金融商品取引法2条31項の特定投資家）
→ プロ投資家であり、保護の必要性が低い。
② 信託受益権売買契約締結前1年以内に売買の相手方に同一内容の説明書面を交付して説明している場合
→ 同一内容の契約で、すでに説明済みであるため重複説明は不要。
誰が重要事項の説明義務を負うのか？
① 宅建業者が「自ら委託者（売主）」となる場合（宅建業法35条3項）
宅建業者が自ら所有する不動産を信託し、その受益権を売却する場合です。
この場合、宅建業法35条3項に基づき、信託財産（中身の不動産）について説明する義務があります。
② 金融商品取引業者等が「売主・代理・媒介」となる場合（宅建業法50条の2の4）
証券会社などの金融商品取引業者等が、信託受益権を売ったり、仲介したりする場合です。
この場合、宅建業法50条の2の4により、①の「宅建業法35条3項」の規定が読み替えて適用されます。
通常の不動産取引では「媒介」なら宅建業法35条1項ですが、信託受益権を扱う金商法業者の場合は、代理・媒介であっても「自ら売主」と同じレベルの厳しい説明（宅建業法35条3項の内容）を求められます。ここが重要！
不動産信託受益権は、実務では、
・不動産ファンド
・投資商品
・証券化商品
として流通します。
このとき関与するのは、
・金融商品取引業者
・仲介業者
です。
つまり、
委託者本人ではない者が取引に関与する
ケースが非常に多い。
そのため、
「売主だけ規制しても不十分」
となります。
そこで宅建業法50条の2の4で、
・代理
・媒介
の場合にも重要事項の説明義務を拡張しています。
誰が重要事項の説明をするのか？
説明は、
宅地建物取引士（宅建士）
が行わなければなりません。
さらに、
・書面を交付
・宅建士が説明
まで必要です。
単なる口頭説明だけでは足りません。
誰に重要事項の説明をするのか？
宅建業法35条3項：説明を受けるのは、不動産信託受益権の買主です。
宅建業法50条の2の4：説明を受けるのは、
①売買の相手方
②代理を依頼した者
③媒介に係る売買の各当事者（売主・買主）
です。
| 条文 | 想定している場面 | 重要事項説明義務者 | 実際に説明する人 | 説明を受ける人 |
|---|---|---|---|---|
| 宅建業法35条3項 | 宅建業者が、自ら委託者となった不動産信託受益権を「売主」として売る場合 | 宅建業者（委託者・売主） | 宅建士 | 買主 |
| 宅建業法50条の2の4 | 金融商品取引業者等である宅建業者が、不動産信託受益権等について「売買・代理・媒介」をする場合 | 金融商品取引業者等である宅建業者 | 宅建士 | ①売買の相手方 ②代理を依頼した者 ③媒介に係る売買の各当事者（売主・買主） |
通常の宅地建物の媒介では「これから買う人・借りる人」に対してのみ重説を行いますが、不動産信託受益権の媒介においては「売主」と「買主」の両方に説明しなければなりません。
説明対象となる主な事項
不動産信託受益権の重要事項の説明では、原資産である宅地・建物について説明します。
内容は通常の35条重要事項説明にかなり近いです。
宅建業者が「自ら委託者（売主）」となる場合：不動産信託受益権売買の重要事項説明書に記載・説明すべき事項（宅建業法35条3項）
① 信託財産である土地・建物の登記内容（宅建業法35条3項1号）
・登記された権利の種類・内容
・登記名義人（表題部所有者を含む）
→ 受益権の価値に直結するため、最重要項目。
② 都市計画法・建築基準法などの法令制限（宅建業法35条3項2号）
・用途地域
・建ぺい率・容積率
・その他政令で定める制限
→ 信託財産の利用可能性を左右する。
③ 私道負担に関する事項（宅建業法35条3項3号）
・私道の負担の概要
私道に関する「負担」とは、
単に金銭的な負担（維持管理費など）だけではなく、
・通行できるのか（通行権）
・上下水道管を埋設できるのか（掘削権）
・その権利が法的に確保されているか（地役権・位置指定道路など）
といった、
私道を利用するために必要な法的権利関係全般を含む概念として解釈されている。
④ ライフラインの整備状況（宅建業法35条3項4号）
・水道・電気・ガス・排水施設の整備状況
・未整備の場合：整備の見通し・特別負担の有無
⑤ 工事完了前物件の場合の完成後の形状・構造等（宅建業法35条3項5号）
宅建業法施行規則16条の4の5により、以下を説明：
・宅地の場合：接する道路の構造・幅員
・建物の場合：主要構造部・内外装の構造・仕上げ・設備の設置状況
⑥ 区分所有建物の場合の敷地権・規約等（宅建業法35条3項6号）
宅建業法施行規則16条の4の6により、以下を説明：
・敷地権の種類・内容（1号）
・共用部分に関する規約（案を含む）（2号）
・専有部分の用途制限規約（案を含む）（3号）
・特定使用部分（専用庭・専用駐車場等）に関する規約（案を含む）（4号）
・特定者のみ管理費等を減免する規約（案を含む）（5号）
・修繕積立金に関する規約（案を含む）と積立済額（6号）
・通常の管理費（7号）
・管理委託先（管理会社）の氏名・住所（8号）
・管理者等がマンション管理業者である場合、その旨（9号）
・維持修繕の実施状況の記録がある場合、その内容（10号）
→ マンション受益権では特に重要。
⑦ その他、買主保護のために必要な事項（宅建業法35条3項7号）
宅建業法施行規則16条の4の7により、以下が追加される：
・造成宅地防災区域（1号）
・土砂災害警戒区域（2号）
・津波災害警戒区域（3号）
・ハザードマップ上の位置（3号の2）
・アスベスト調査結果（4号）
・耐震診断の結果（5号）
・住宅性能評価を受けた新築住宅である旨（6号）
・契約不適合責任の履行確保措置（保証保険等）の概要（7号）
金融商品取引業者等が「売主・代理・媒介」となる場合：不動産信託受益権売買の重要事項説明書に記載・説明すべき事項（宅建業法50条の2の4）
宅建業法50条の2の4は、
宅建業法35条3項を“読み替えて適用する”
という条文です。
つまり、
・金融商品取引業者
・金融商品仲介業者
・金融サービス仲介業者
などが、
・売主
・代理
・媒介
になる場合にも、
35条3項と同じ内容の重要事項の説明をさせる
という規定です。
不動産信託受益権売買の重要事項説明書に記載・説明すべき事項
条文に基づき、説明すべき事項を体系的に整理する。
宅建業法35条3項は、宅建業者が「委託者」となる信託の受益権を売主として販売する場合、宅建士による重要事項説明を義務づけています。
さらに、宅建業法50条の2の4により、
金融商品取引業者などが不動産信託受益権等を扱う場合も、35条3項の規定が準用される
ため、同様の説明義務が発生します。
金融商品取引業者等が「売主・代理・媒介」となる場合：不動産信託受益権売買の重要事項説明書に記載・説明すべき事項（宅建業法50条の2の4、35条3項）
若干の表現の違いがありますが、説明内容は実質的に同じです。
① 登記された権利の種類・内容（宅建業法35条3項1号）
信託財産である宅地・建物に存する登記された権利の種類・内容、
登記名義人（表題部所有者を含む）。
② 法令上の制限（宅建業法35条3項2号）
都市計画法・建築基準法その他政令で定める制限の概要。
③ 私道に関する負担（宅建業法35条3項3号）
・私道負担の有無
・通行権・掘削権などの権利関係
・私道の所有者・管理者
④ ライフラインの整備状況（宅建業法35条3項4号）
・水道・電気・ガス・排水施設の整備状況
・未整備の場合：整備の見通し・特別負担
⑤ 工事完了前物件の完成後の形状・構造等（宅建業法35条3項5号）
→ 宅建業法施行規則19条の2の4
● 宅地の場合
接する道路の構造・幅員
● 建物の場合
・主要構造部
・内装・外装の構造・仕上げ
・設備の設置状況
⑥ 区分所有建物の場合の敷地権・規約等（宅建業法35条3項6号）
→ 宅建業法施行規則19条の2の5（10項目）
1．敷地権の種類・内容
2．共用部分に関する規約の定め（案を含む）
3．専有部分の用途制限に関する規約の定め
4．特定使用部分（専用庭等）に関する規約の定め
5．特定の者のみ管理費等を減免する規約の定め
6．修繕積立金に関する規約の定め・積立済額
7．通常の管理費用の額
8．管理委託先（管理会社）の氏名・住所
9．管理者等がマンション管理業者である場合はその旨
10．維持修繕の実施状況（修繕履歴）
⑦ その他、買主保護のために必要な事項（宅建業法35条3項7号）
→ 宅建業法施行規則19条の2の6
● 宅地・建物共通
1．造成宅地防災区域
2．土砂災害警戒区域
3．津波災害警戒区域
3の2. ハザードマップ上の位置
4．アスベスト調査結果
5．耐震診断の結果（旧耐震のみ）
6．住宅性能評価を受けた新築住宅である旨
7．契約不適合責任の履行確保措置（保証保険等）の概要
不動産信託受益権の売買の重要事項の説明義務、重説の記載事項の典型的な問題と解説
【問1】宅地建物取引業者（自ら委託者＝売主）は、信託財産である宅地に存する登記された権利の種類・内容を説明しなければならない。
解答：〇
根拠：宅建業法35条3項1号
登記内容は信託財産の価値に直結するため必須
【問2】金融商品取引業者等（売主・代理・媒介）は、信託財産である建物が工事完了前の場合、完成後の主要構造部等を説明しなければならない。
解答：〇
根拠：宅建業法35条3項5号、宅建業法50条の2の4、宅建業法施行規則19条の2の4
建物の場合、主要構造部・内外装の構造・仕上げ・設備の設置状況を説明。
【問3】宅建業者（自ら委託者＝売主）は、信託財産が区分所有建物である場合、敷地権の種類・内容を説明しなければならない。
解答：〇
宅建業法35条3項6号＋宅建業法施行規則16条の4の6第1号。
【問4】金融商品取引業者等（売主・代理・媒介）は、信託財産が区分所有建物である場合、管理費の額および修繕積立金の積立額を説明しなければならない。
解答：〇
根拠：宅建業法50条の2の4
管理費 → 宅建業法施行規則19条の2の5第7号
修繕積立金 → 宅建業法施行規則19条の2の5第6号
【問5】宅建業者（自ら委託者＝売主）は、信託財産が宅地の場合、土砂災害警戒区域に該当するかどうかは説明事項である。
解答：〇
根拠：宅建業法35条3項7号
宅建業法施行規則16条の4の7第2号
ハザード情報は必須。
【問6】金融商品取引業者等（売主・代理・媒介）は、 信託財産が建物の場合、アスベスト使用調査の結果が記録されているときは、その内容を説明する必要がある。
解答：〇
根拠：宅建業法50条の2の4、宅建業法施行規則19条の2の6第4号
【問7】宅建業者（自ら委託者＝売主）は、 信託財産が旧耐震建物で耐震診断を受けている場合、その結果は説明事項である。
解答：〇
根拠：35条3項7号＋宅建業法施行規則16条の4の7第5号。
【問8】金融商品取引業者等（売主・代理・媒介）は、信託財産が新築住宅で住宅性能評価を受けている場合、その旨は説明事項である。
解答：〇
根拠：50条の2の4＋宅建業法施行規則19条の2の6第6号。
【問9】宅建業者（自ら委託者＝売主）は、契約不適合責任の履行確保措置（保証保険等）が講じられている場合、その概要は説明事項である。
解答：〇
根拠：35条3項7号＋宅建業法施行規則16条の4の7第7号。
【問10】金融商品取引業者等（売主・代理・媒介）は、不動産信託受益権等の売買を媒介する場合、35条3項の説明義務は適用されない。
解答：×
根拠：宅建業法50条の2の4
金融商品取引業者等が関与する場合も、35条3項の説明義務が読み替えて適用される。
不動産信託受益権の売買の重要事項の説明義務、重説の記載事項のひっかけ問題と解説
【問1】宅建業者（自ら委託者＝売主）は、信託財産が区分所有建物の場合、管理者（理事長）の氏名・住所を説明する必要がある。
解答：×
管理者の氏名・住所は説明不要。
【問2】金融商品取引業者等（売主・代理・媒介）は、修繕積立金の規約の定めは説明するが積立済額は説明不要である。
解答：×
修繕積立金規約の定め＋積立済額の両方が説明事項。
【問3】宅建業者（自ら委託者＝売主）は、信託財産が宅地の場合、アスベスト調査結果を説明しなければならない。
解答：×
アスベストは建物のみ。
【問4】金融商品取引業者等（売主・代理・媒介）は、信託財産が建物の場合、ハザードマップ上の位置は説明不要である。
解答：×
宅地・建物どちらも説明必要。
【問5】宅建業者（自ら委託者＝売主）は、特定使用部分（専用庭等）に関する規約は説明不要である。
解答：×
宅建業法施行規則 16条の4の6第4号。
【問6】金融商品取引業者等（売主・代理・媒介）は、説明相手は買主のみである。
解答：×
説明相手は、買主＋代理依頼者＋媒介の売主買主双方当事者。
【問7】宅建業者（自ら委託者＝売主）は、通常の管理費用の額は説明不要である。
解答：×
宅建業法施行規則16条の4の6第7号
【問8】金融商品取引業者等（売主・代理・媒介）は、耐震診断の結果は常に説明事項である。
解答：×
昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除き来診診断の説明が必要です（宅建業法施行規則19条の2の6第5号）。
【問9】宅建業者（自ら委託者＝売主）は、住宅性能評価を受けた新築住宅である旨を、宅地の場合でも説明しなければならない。
解答：×
住宅性能評価の説明は建物のみ。
【問10】金融商品取引業者等（売主・代理・媒介）は、契約不適合責任の履行確保措置（保証保険等）は説明不要である。
解答：×
宅建業法施行規則19条の2の6第7号
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宅建士試験講座 不動産取引の媒介契約の種類.一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いは？
宅建士試験講座 不動産の売買・交換の媒介・代理契約書面（34条の2書面）の交付義務と記載事項
宅建士試験講座 不動産取引（売買・交換・貸借）での重要事項の説明義務（宅建業法35条）
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宅建士試験講座 土地（宅地）建物（未完成・区分所有含む）貸借の重要事項説明、重説の記載事項（宅建業法35条）
