宅建士試験講座宅地建物取引業とは？宅地、宅建業、宅建業法上の事務所の定義

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宅建士試験では、宅建業法が最重要科目です。その中でも「宅地建物取引業とは何か」「宅建業法上の事務所とは何か」は、毎年のように出題される基本テーマです。

ここを正しく理解しておくと、免許制度・事務所要件・専任宅建士の設置義務など、関連する論点が一気に整理されます。まずは、宅建業法2条の定義から押さえていきましょう。

宅地建物取引業の定義（宅建業法2条）
宅建業法の事務所の定義（宅建業法施行令1条の2）
宅建業、宅建業法上の事務所の定義の典型的な問題と解説
宅建業、宅建業法上の事務所の定義のひっかけ問題の解説

宅地建物取引業の定義（宅建業法2条）

宅建業法第2条では、
「この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。

　宅地　建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第八条第一項第一号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。
　宅地建物取引業　宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。
　宅地建物取引業者　第三条第一項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。
　宅地建物取引士　第二十二条の二第一項の宅地建物取引士証の交付を受けた者をいう。」

として、
「宅地」「宅地建物取引業」「宅地建物取引業者」「宅地建物取引士」の定義を定めています。

すなわち、宅建業法では、次の3つがそろったときに「宅地建物取引業（宅建業）」とされます。

宅地または建物を
取引（売買・交換・貸借）の対象として
業として（反復継続・不特定多数）行うこと

一言でいえば「宅地」または「建物」の「取引」を「業」として行うと宅建業に該当するとしています。

さらに、免許を受けて宅建業を営む者を、宅地建物取引業者としています。

宅建業法での「宅地」とは

宅建業法における「宅地」は、民法などで使われる一般的な意味よりも広く、“建物が建つ土地、または建つ可能性がある土地”を広く含む概念です。「登記簿上の地目（田、畑、山林など）」ではなく、「現況」や「目的」で判断します。

(1)現在、建物がある土地は「宅地」
建物の用途は問いません。住宅、店舗、工場などが建っていれば、その土地は「宅地」です。

現に建物が建っている土地は、必ず宅地
登記簿上の地目は関係ない

登記簿上の地目が「田」「畑」であっても、現況として建物が建っていれば宅地扱いになります。

ポイント：宅建業法では「現況」が判断基準。登記簿の地目に惑わされないこと。

(2)現在建物がなくても、建物を建てる目的で取引される土地は「宅地」
現在は更地であっても、これから建物を建てるために売り買いされるのであれば「宅地」です。

更地であっても、建物を建てる目的で売買・交換・貸借される土地は宅地
登記簿上の地目は関係ない

例：登記簿上の地目が「雑種地」でも、「住宅用地として売買する」なら宅地。

(3)現在建物がなく、建てる目的もなくても、用途地域内の土地は「宅地」
現在建物がなく、建てる目的がなくても、「用途地域内」であれば原則としてすべて「宅地」です。

用途地域とは、都市計画法に基づき、建物の用途ごとに指定された地域のことで、用途地域は「建物が建つことを前提に指定される地域」なので、用途地域内の土地は、原則すべて宅地扱いになります。

(4)用途地域内の土地例外ルール
用途地域内の土地であっても、「現に」道路、公園、河川、水路、広場など特定の公共的用途に使われている土地は「宅地」ではありません。

道路
公園
河川
水路
広場

これらは、用途地域内であっても宅地扱いになりません。

■ひっかけ注意：予定地は宅地になる

道路予定地
公園予定地

予定地は「現に」道路・公園として使われていないため、宅地に該当します。

宅地の定義まとめ

状況	宅地か？	理由
現に建物がある土地	〇	現況で判断。登記簿地目は無関係
建物を建てる目的で取引される土地	〇	取引目的が建物建築
用途地域内の土地（更地）	〇	建物が建つことを前提に指定される地域
用途地域内の道路・公園など現に公共用に供されている土地	×	宅地の定義から除外
道路予定地・公園予定地	〇	現に供されていないため宅地扱い

建物とは

宅建業法の中に「建物とは何か」という直接的な定義規定はありません。

試験対策としては「およそ屋根と壁があって土地に定着しているもの」であれば、すべて建物に含まれると考えてOKです。

用途は問わない：居住用のマイホームだけでなく、店舗、事務所、工場、倉庫などもすべて「建物」です。
建物の一部も含まれる：マンションの一室（区分所有権）も「建物」として扱われます。

取引とは

宅建業法の中に「取引き」自体の明確な定義文はありません。
その代わり、宅建業法第2条第2号では「宅地建物取引業」に該当する宅地・建物の売買・交換・貸借に関する8つのパターン（行為の組み合わせ）を定めています。これが、試験で問われる「取引き」の中身です。

※下記表の〇が取引に当たります。
「自ら（当事者）」とは、宅建業者自らが契約当事者になる場合です。
代理も媒介（仲介）もお客さん同士の間を取り持つことで、契約締結の権限がある場合を「代理」、契約締結権限がない場合を「媒介（仲介）」といいます。
詳しくは、「宅建士試験講座不動産取引における仲介、媒介契約、代理契約とは？仲介と媒介、代理の違いは？」

	売買	交換	貸借
自ら（当事者）	〇	〇	×
代理	〇	〇	〇
媒介（仲介）	〇	〇	〇

■自ら貸借は「取引き」ではない
上の表で唯一「×」がついているのが、「自ら貸借」です。
これは自ら貸主となって貸し出すことです。
例：アパートの大家さんが自ら店借人を探して契約する、ビルオーナーが自社ビルを貸し出す、貸駐車場経営といった行為には宅建業の免許は不要です。宅建業法の規制も受けません。

■ 宅建業法での「自ら貸借」はどう理解する？

結論：宅建業法での「自ら貸借」は “自分が貸主として貸す行為” を指すつまり、

自分が貸主として貸す行為 → 自ら貸借（宅建業ではない）
自分が借主として借りる行為 → 自己使用のための行為（当然宅建業ではない）

■ なぜ「自ら貸す」だけが問題になるのか？
宅建業法が規制したいのは、

不特定多数を相手に
宅地建物の取引を
業として（反復継続して）行う行為

ここで重要なのは、
● 貸借について宅建業に該当するのは

代理・媒介だけ
という点。

■ 行為ごとの整理

行為	宅建業に該当？	理由
自ら売買（自分が売主）	〇	売買は「自ら行う」も宅建業
自ら交換	〇	同上
自ら貸す（自ら貸借）	×	貸借は代理・媒介のみ宅建業
自ら借りる	×	自己使用のための行為
他人の賃貸借の代理・媒介	〇	宅建業の中心

■ 「自ら貸借」はこう理解すればOK

「貸借」は貸す・借りるの総称
「自ら」は当事者になること
宅建業法では、貸借のうち “貸す側” の行為が問題になる
しかし、貸す行為は宅建業ではない（代理・媒介だけが宅建業）

だから、
自ら貸借＝自分が貸主として貸す行為（宅建業ではない）。

なお、不動産管理も取引には含まれません。

宅建業法での「業」とは

宅建業法でいう「業として行う」とは、以下の3つの要素をすべて満たす状態をいいます。

① 業として
社会通念上、事業として行っていると認められること。
営利目的かどうかは関係ありません。
反復継続して行う意思があれば「業」と判断されます。

② 不特定多数を相手に
特定の相手（知人や親族など）だけに行う場合は宅建業に該当しません。
例：親族だけに仲介する → 宅建業ではない
社員のみを対象とする場合は「特定」のため、業にあたらないケースがあります。

③ 反復継続して
1回だけの売買・仲介では宅建業になりません。
何度も繰り返し行う意思があること。
ただし、反復継続の意思があれば1回でも宅建業と判断される場合がある点に注意。
また、区分所有マンションを何部屋も細分化して売る場合は「反復継続」とみなされます。

■不動産売却の盲点：「反復継続」とみなされる境界線とは？
不動産を売却する際、多くの人が「自分はプロではないから宅建業法は関係ない」と考えがちです。
しかし、たとえ個人の資産処分であっても、売り方次第では「無免許での宅建業」とみなされ、法に抵触する恐れがあります。

1.「一括依頼」が「反復継続」に変わる仕組み
「不動産業者に一括して販売を任せたのだから、自分は1回しか動いていない」という主張は、法律上通用しません。

依頼は1回、取引は複数：
業者は依頼主の「代理人」や「媒介者」として動きます。業者が10人の買い手を見つけてくれば、依頼主は10回契約を結ぶことになります。
効果の帰属：
契約の当事者はあくまで「依頼主（本人）」です。業者が行った複数の取引は、すべて依頼主自身の「反復継続した行為」としてカウントされます。

2.「媒介（仲介）」を挟んでも免責されない理由
「プロの業者が間に入って守ってくれるなら、自分に免許は不要では？」という疑問もよく聞かれます。しかし、答えはNOです。
媒介業者は取引を補助する存在に過ぎません。「誰が契約の主体か」「誰が取引を繰り返しているか」という観点で判断されるため、地主自身が何度も売買契約の当事者になる以上、地主本人に「宅建業の免許」が求められます。

3.相続した土地や自社地でも「業」になるリスク
「仕入れ」を行っていない相続土地や、昔から所有している土地の売却であっても、以下の動きをすると「業」と判断される可能性が高まります。

区画割り（分筆）：
広い土地を細かく切り分けて販売する行為は、それ自体が「多人数への販売計画」を裏付けるものとみなされます。
不特定多数：
相手が不動産業者であっても、複数の業者にバラバラに売却すれば「不特定」への販売と判断されやすくなります。

4.合法的に「一括」で処分するための正解
地主が免許を持たずに安全に土地を処分するには、取引を「単発」に抑える必要があります。

一括売却（バルク売り）：
土地を細かく分けず、現状のまま、1社の不動産業者に1枚の契約書で全て買い取ってもらう方法です。これなら取引は1回きりであり、「反復継続」には該当しません。
その後の細かい区画割りや一般向けの販売は、免許を持ち、法的責任を負える不動産業者が自らの事業として行うことになります。

宅建業法の盲点：営利目的でなくても「業」になる

宅建業法では、不動産の売買・交換・貸借の代理・媒介を“業として”行う場合に免許が必要です。

ここで多くの人が誤解しているのが、
「営利目的でなければ宅建業には当たらない」
という考え方です。

これは誤りです。

宅建業法において、
営利目的の有無は“業に該当するかどうか”の判断基準ではありません。

1. 宅建業法は「営利性」を要件としていない

宅建業法2条の定義には、営利目的・利益追求・対価の受領といった要件は一切ありません。

無償であっせんしても
利益を得るつもりがなくても
公益法人（学校法人・宗教法人など）でも

反復継続して取引を行えば「業」に該当します。

宅建業法が重視しているのは、
取引の態様（やり方）
＝不特定多数に対して、反復継続して行っているか

であり、
営利性ではありません。

2.無報酬でも「業」になる典型例

以下のようなケースは、営利目的がなくても宅建業に該当します。

■ 公益法人が土地を繰り返し売却
学校法人・宗教法人などは営利法人ではありませんが、不動産の売買を反復継続して行えば「業」です。

■ 無償で知人の不動産をあっせん
「お金をもらっていないから大丈夫」
という誤解は非常に多いですが、無報酬でも反復継続すれば宅建業に該当します。

■ 会社の付帯業務としての無償あっせん
本業のサービスの一環として無償であっせんしても、反復継続すれば「業」です。

3.なぜ営利性が関係ないのか？

宅建業法の目的は、
一般消費者を不動産取引の危険から保護すること
です。

営利目的かどうかは消費者保護とは関係がないため、法律は営利性を要件にしていません。

無償でも
公益目的でも
好意でも

反復継続して不動産取引を行う者は、宅建業者と同じだけの専門性・責任が求められるという考え方です。

宅建業法の事務所の定義（宅建業法施行令1条の2）

「どこが事務所にあたるか」は、宅建業法において非常に重要です。
なぜなら、事務所に該当すると、「専任の宅建士の設置」や「営業保証金の供託」といった重い義務が発生するからです。

宅建業法施行令1条の2では、
「法第3条第1項の事務所は、次に掲げるものとする。
一　本店又は支店（商人以外の者にあつては、主たる事務所又は従たる事務所）
二　前号に掲げるもののほか、継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの」
として、
宅建業法の事務所の定義を定めています。

つまり、単なる作業スペースではなく、

継続的に宅建業を営むための拠点
専任の宅地建物取引士を置く必要がある場所

宅建業の中心となる営業拠点が「事務所」です。

国土交通省の指針である「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、宅建業法3条1項、宅建業法施行令1条の2における事務所の考え方について、下記の様に記載されています。

第3条第1項関係
1 令第1条の2第1号に規定する「事務所」について
本号に規定する「事務所」とは、商業登記簿等に登載されたもので、継続的に宅地建物取引業者の営業の拠点となる施設としての実体を有するものが該当し、宅地建物取引業を営まない支店は該当しないものとする。
なお、登記していない個人にあっては、当該事業者の営業の本拠が本店に該当するものとする。
2 令第1条の2第2号に規定する「事務所」について
(1)「継続的に業務を行なうことができる施設」について
宅地建物取引業者の営業活動の場所として、継続的に使用することができるもので、社会通念上事務所として認識される程度の形態を備えたものとする。

なお、契約行為を行うかどうかは関係ありません。

・契約は本店で行う
・支店では広告・案内・事務作業のみ行う
という場合でも、支店は「事務所」に該当します。

ポイント：宅建業に関連する業務を継続して行う場所＝事務所

● 事務所に該当しない例

単なる案内所（期間限定のモデルルームなど）
展示会場
1週間だけ借りたイベントスペース
契約行為を行わない現場事務所
名刺に住所を載せただけの場所

これらは「継続性」がないため、事務所扱いにはなりません。

本店（主たる事務所）

「本店は、そこで宅建業を行っていなくても、常に宅建業法上の事務所とみなされる」。

例：本店では「建設業」しか行わず、支店だけで「宅建業」を行っている場合。
結論：この本店も「宅建業の事務所」扱いになります。つまり、本店にも専任の宅建士を置く必要があります。

支店（従たる事務所）

支店については、本店とルールが異なります。
「実際に宅建業を営んでいる支店のみ」が事務所となります。

例：支店A（宅建業をやる）→ 事務所にあたる。
例：支店B（飲食業のみ）→ 事務所にあたらない。

「継続的に業務を行える施設」がある場所

本店や支店という名称ではなくても、実態として以下の2つの条件を満たす場所は「事務所」とみなされます。

物理的条件：物理的な施設（屋根・壁・机・電話など）があり、継続的に業務を行える場所であること。
人的条件：宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人（いわゆる政令で置くべき使用人＝支店長など）を置いていること。

注意
事務所の定義：施設＋使用人（宅建士は不要）
事務所の義務：宅建士＋営業保証金＋標識など
「事務所の定義」と「事務所に課せられる義務」を分けて考える必要があります。

× 誤り：「政令で定める使用人は、宅地建物取引士でなければならない。」
○ 正解：「政令で定める使用人は、その事務所の専任の宅地建物取引士を兼ねることができる。」