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宅建業法では、消費者保護の観点から「広告」に関する厳しいルールが定められています。
特に宅建士試験では、誇大広告の禁止・広告開始時期の制限・取引態様の明示義務が頻出テーマです。
この記事では、誇大広告の禁止、広告開始時期、取引態様の明示義務など宅建業法における広告規制について解説します。
誇大広告の禁止
宅建業法32条では、
「宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。」
として、
お客さん保護の観点から、宅地・建物に関し、事実と著しく異なる表示、または実際より著しく優良・有利と誤認させる広告を誇大広告として禁止しています。
規制対象となる広告の範囲
宅建業法の広告規制は、「宅地建物の売買・交換・賃貸の相手方を誘引するための広告」すべてが対象です。
ポイントは、
- 新聞・チラシ・雑誌・テレビ・ラジオ
- インターネット広告（HP、SNS、ポータルサイト）
- 店頭の掲示物、看板
- DM、メール広告
など、媒体を問わず「誘引目的の表示」はすべて広告扱いになります。
規制の対象となる広告内容
宅建業法の広告規制は、広告の内容についても適用されます。
(1)物件に関すること
物件そのものの性質や状態に関する表示です。
- 所在：住所、地番、位置、方位など
- 規模：面積、間取り、延床面積、敷地面積など
- 形質：地目、地盤、構造、築年数、設備（電気・ガス・水道含む）、日照・眺望など
(2)周辺環境等に関すること
物件の周囲の状況や利便性に関する表示です。
周辺環境等に関することに関しては現在と将来の環境等について誇大広告等禁止の対象になります。
- 利用の制限：用途地域、建ぺい率・容積率、法令上の制限など
- 環境：騒音、日照、周辺施設の状況、公園・学校の位置など
- 交通その他の利便：駅からの距離、バス便、買い物施設の距離など
用途地域について現在見直しが行われているなどの根拠のない表示は誇大広告として典型的にアウト。
(3)お金に関すること
価格や支払いに関する表示です。
- 代金・賃料などの対価の額、支払方法：価格、手付金、一括か分割払いか、支払時期など
- 代金・交換差金における金銭貸借のあっせん：ローン金利、返済期間、返済条件など
「ローンが必ず通る」などの表示は誇大広告として典型的にアウト。
禁止される誇大広告の程度
(1)著しく事実に相違する表示
事実と異なる内容を広告に掲載することはもちろん、重要な事実を意図的に隠すことで、消費者に誤った印象を与える場合も誇大広告に該当します。
つまり、虚偽の表示だけでなく、不利な情報をあえて載せないことも禁止されており、広告には正確で十分な情報提供が求められます。
(2)実際よりも著しく優良・有利であると誤認させる表示
駅距離、環境、価格、ローン条件などで実際より良く見せるなど、実際の物件や条件よりも、著しく良い・有利であると誤認させるような表現も誇大広告として禁止されます。
おとり広告の禁止
宅建業法では、いわゆる 「おとり広告」 も明確に禁止されています。
●おとり広告とは
- 実際には取引する意思のない物件を広告する
- 実際には存在しない物件を広告する
- 売却済みなのに広告を続ける
など、消費者を誘引するためだけに虚偽の物件を掲載する行為です。
これは誇大広告の中でも悪質性が高く、試験でも頻出です。
実際に損害を受けた人がいなくても違法
宅建業法の広告規制は、「行為規制」です。
つまり、広告を見た消費者が、
- 実際に契約したかどうか
- 誰かが誤認したかどうか
- 契約者が実際に損害を受けたか
は、一切関係ありません。
誤認させるような表示を“行った時点”で宅建業法違反となります。
誇大広告禁止に違反した場合の監督処分・罰則
誇大広告の禁止に違反すると、宅建業者は行政庁から監督処分を受けることがあります。
また、場合によっては罰則の対象にもなります。
取引態様の明示義務
宅建業法34条では、
「１ 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別（次項において「取引態様の別」という。）を明示しなければならない。
２ 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない。」
として、宅建業者がどの立場で取引に関与するのかを、広告及び注文を受けた時に明示する義務を求めています。
これは、消費者が誤解なく取引内容を判断できるようにするための重要な規制です。
宅建業法34条のポイントは、次の３つに整理できます。
(1)なにを明示するのか（取引態様の種類）
宅建業者が明示すべき「取引態様」とは、次の３つのいずれかです。
- 自ら売主・貸主・交換
業者自身が売主・貸主・交換当事者となる取引。
→ 例：「売主：○○不動産」 - 代理
売主・貸主・交換主の代理人として契約を成立させる立場。
→ 例：「代理：○○不動産」 - 媒介（仲介）
売主と買主、貸主と借主、交換者どうしの間を取り持つ立場。
→ 例：「媒介：○○不動産」
(2)いつ明示するのか（明示のタイミング）
取引態様の明示が必要となるタイミングは、次の２つです。
①広告をするとき
広告媒体は、チラシ・看板・インターネット広告などすべてが対象。
→ 広告を出すたびに、広告を出す段階で必ず明示が必要
②注文を受けたとき
依頼者から「売ってほしい」「貸してほしい」「買いたい」「借りたい」などの注文を受けた場合、
→ 遅滞なく、取引態様を明らかにする義務がある。
既に広告に明示していても、注文がある時はあらためて明示する義務があります。
数回に分けて分譲の広告するときも、それぞれの広告において明示義務があります。
ここでの「遅滞なく」は、できるだけ速やかに、合理的に必要な時間内にという意味です。
(3)どのように明示するのか（明示方法）
■ 広告の場合
広告の見やすい場所に、明確に表示する必要があります。
例：
・「売主：○○不動産」
・「媒介：○○不動産」
・「代理：○○不動産」
※小さすぎて読めない、紛らわしい表現は不可。
■ 注文を受けた場合
口頭でも書面でもよいが、依頼者が誤解しないように明確に伝えることが必要。
取引態様の明示義務に違反した場合の監督処分・罰則
取引態様の明示義務に違反した場合、監督処分の対象にはなるが罰則はありません。
広告の開始・契約締結等の時期の制限
宅建業法では、宅地や建物の販売・賃貸に関する広告や契約締結について、「いつから広告してよいか（宅建業法33条）」「いつ契約してよいか（宅建業法36条）」という時期的な制限を定めています。
これは、未完成の宅地の開発許可や未完成の建物の建築確認が下りていない段階での不適切な広告・契約を防ぎ、消費者が不利益を被らないようにするための重要な規制です。
広告開始時期の制限（宅建業法33条）
宅建業者は、工事に係る宅地・建物について、許可・確認が下りるまでは広告を禁止されています。
- 宅地造成工事 → 開発許可が下りるまで広告禁止
- 建物建築工事 → 建築確認が下りるまで広告禁止
→ 許可前広告の禁止 と呼ばれます。
契約締結時期の制限（宅建業法36条）
宅建業者は、工事に係る宅地・建物について、工事が完了するまでは、原則として、次の行為が禁止されています。
- 自ら当事者として契約を締結すること
- 当事者を代理して契約を締結すること
- 契約の媒介をすること
なお、
契約の予約（契約予約）も、実質的に契約行為に該当するため、工事完了前に行うことは禁止されています。
また、
①将来、売り出し予定といった予定広告
②建築確認が下りる見込みといった見込広告
③開発許可申請中といった表現の広告
も禁止されています。
規制対象となる取引
宅建業法の規制は、
①取引形態（売買・交換・賃貸） と
②行為（自ら・代理・媒介）
の組み合わせによって、広告・契約で禁止の扱いが異なっています。
● 広告（33条）
許可・確認が下りるまで広告できないもの⇒〇
| 取引形態 | 宅建業者自ら当事者 | 代理 | 媒介 |
| 売買 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 交換 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 貸借 | ー （自ら貸借は取引ではない） |
〇 | 〇 |
● 契約（36条）
許可・確認が下りるまで広告できないもの⇒〇
| 取引形態 | 宅建業者自ら当事者 | 代理 | 媒介 |
| 売買 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 交換 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 貸借 | ー | ー | ー |
誇大広告禁止の典型的な問題と解説
【問1】「駅まで徒歩5分」と広告したが、実際は徒歩8分であった。
これは誇大広告に該当するか。
解答：該当する
「著しく事実に相違する表示」に該当。徒歩表示は80m＝1分換算が基準。
【問2】「日当たり最高！」と広告した。
これは誇大広告に該当するか。
解答：該当する
「最高」「完璧」などの絶対的表現は、客観的根拠がないため誇大広告。
【問3】「資産価値が必ず上がります」と広告した。
誇大広告に該当するか。
解答：該当する
将来の価値を断定する表示は禁止。
【問4】「リフォーム済み」と広告したが、実際は一部修繕のみだった。
誇大広告に該当するか。
解答：該当する
全面改修を想起させるため虚偽表示。
【問5】広告で「当社売主」と表示したが、実際は媒介だった。
違反となるか。
解答：違反となる
広告には「売主・代理・媒介」の取引態様を正確に明示する義務がある。
【問6】広告で取引態様を明示しなかった。
違反となるか。
解答：違反となる
取引態様の明示は広告の必須事項。
【問7】開発許可前の宅地について広告を出した。
違反となるか。
解答：違反となる
開発許可前の広告は禁止（33条）
【問8】建築確認前の建物について広告を出した。
違反となるか。
解答：違反となる
建築確認前の広告は禁止（33条）。
【問9】工事完了前の宅地について、売買契約の予約をした。
違反となるか。
解答：違反となる
契約予約も契約行為に含まれるため、工事完了前は不可（36条）。
【問10】工事完了前の宅地について、賃貸借契約を締結した。
違反となるか。
解答：違反とならない
36条は売買・交換のみ対象。賃貸借は対象外。
誇大広告禁止のひっかけ問題の解説
【問1】「駅まで徒歩10分」と広告したが、実際は徒歩7分だった。
誇大広告に該当するか。
解答：該当しない
実際より良く見せる表示が禁止。これは実際の方が良いので問題なし。
【問2】「仲介手数料無料」と広告したが、実際に無料だった。
誇大広告に該当するか。
解答：該当しない
事実であれば問題なし。
【問3】広告に「媒介」と明示したが、実際は代理だった。
違反となるか。
解答：違反となる
取引態様は正確に表示しなければならない。
【問4】中古住宅について、許可前に広告を出した。
違反となるか。
解答：違反とならない
中古住宅は工事に係らないため33条の対象外。
【問5】造成済み宅地（工事完了済み）について広告を出した。
違反となるか。
解答：違反とならない
工事完了後は広告可能。
【問6】工事完了前の建物について、媒介行為を行った。
違反となるか。
解答：違反となる
媒介も契約行為に含まれる（36条）。
【問7】工事完了前の建物について、賃貸の媒介を行った。
違反となるか。
解答：違反とならない
賃貸借は36条の対象外。
【問8】広告に「仲介手数料無料」と記載したが、取引態様（売主・代理・媒介）の表示はなかった。
違反となるか。
解答：違反となる
仲介手数料の表示は自由だが、取引態様（売主・代理・媒介）の明示は必須。手数料の表示が正しくても、取引態様を明示しなければ違反。
【問9】建築確認は下りていないが、「建築予定の完成イメージ図」だけを広告に掲載した。
違反となるか。
解答：違反となる
「広告」とは、物件に関する情報を提供し、取引を誘引する目的の表示 を指す。完成イメージ図だけでも広告に該当するため、建築確認前の広告は禁止（33条）。
【問10】工事完了前の宅地について、「申込金を預かるだけで契約ではない」と説明し、申込書に署名させた。
違反となるか。
解答：違反となる
申込書への署名は、実質的に契約締結に向けた行為 と判断される。工事完了前に申込書に署名させる行為は36条の契約行為に該当し禁止。
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