宅建士試験講座宅地（土地）・建物の売買・交換の重要事項説明書の記載事項（宅建業法35条1項、2項）

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土地や一戸建てといった「宅地建物」を売買・交換する際には、外から見ただけでは分からない重要な情報が数多く存在します。
たとえば、その土地に建てられる建物の大きさや用途、法律による利用制限、権利関係の状況、インフラの整備状況、私道の負担の有無など、取引の判断に直結する項目ばかりです。

こうした情報は、購入後の生活や資産価値に大きく影響しますが、一般の人が自力で調べるには専門性が高く、見落としも起こりやすいものです。
そこで法律は、宅地や建物の売買・交換を行う際、不動産業者に対して「契約前に、取引判断に重要な影響を及ぼす事項を説明し、書面として交付すること」を義務づけています。

これが宅地建物の売買（割賦販売含む）・交換における重要事項説明書（宅建業法35条1項、2項）」です。

なお、この35条書面は、

マンションなどの区分所有建物
賃貸借契約（貸借）
不動産信託受益権

といった別類型の取引で用いられる35条書面とは内容が異なります。

ここで扱うのは、あくまで「宅地（土地）」または「建物」そのものを売買・交換する場合の35条書面であり、マンション特有の管理費や規約、賃貸特有の敷金・更新料の説明などは含まれません。

以下では、この「宅地建物の売買（割賦販売含む）・交換」に限定した重要事項説明書の記載事項を、ひとつずつ分かりやすく解説していきます。

宅地（土地）・建物の売買・交換の重要事項説明書の記載事項（宅建業法35条1項）
宅地（土地）・建物の売買（割賦販売含む）・交換の重要事項説明書の記載事項（宅建業法35条1項、2項）の典型的な問題と解説
宅地（土地）・建物の売買（割賦販売含む）・交換の重要事項説明書の記載事項（宅建業法35条1項、2項）のひっかけ問題と解説

宅地（土地）・建物の売買・交換の重要事項説明書の記載事項（宅建業法35条1項）

宅地（土地）・建物の売買や交換における重要事項説明では、「物件そのものの情報」と「法令上の制限」、「利用条件」が大きな柱になります。

登記記録に関する事項（権利関係の基本）（宅建業法3条1項1号）

不動産の所有者や抵当権などの権利関係を示す情報。

所有権は誰のものか
抵当権・地役権などの負担があるか
差押え・仮差押え・仮処分の有無

👉 ポイント
「対象物を特定できるか」が最重要です。
「登記されている権利内容」を説明する義務があり、「登記簿の写しを見せればOK」ではありません。
なお、説明する時点で登記されている権利内容を説明する義務があり、決済までに抵当権が抹消される予定でも、抵当権の説明は必要です。

一　当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあつては、その名称）
出典：宅建業法35条1項1号

法令に基づく制限（用途地域など）（宅建業法3条1項2号）

土地や建物の利用に関する公的な制限。

都市計画法（用途地域・建ぺい率・容積率など）
建築基準法（接道義務など）
農地法、景観法、土地区画整理法、歴史まちづくり法など

👉 ポイント
不動産は自由に使えるわけではなく、法律によって利用方法が制限されています。
「どんな建物が建てられるのか」「そもそも建てられるのか」に直結します。
「制限の根拠となる法令名」まで説明が必要です。

二　都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
出典：宅建業法35条1項2号

私道に関する負担・通行権（宅建業法35条1項3号）

物件に接する道路が私道の場合、その権利や負担を説明。

私道の所有者、持分の有無
通行・掘削の権利（通行地役権など）
私道の維持管理費の負担

👉 ポイント
「通れない」「工事できない」といった問題を防ぐための説明です。
負担がある場合は“内容まで”説明が必要です。
また、現在の負担だけではなく、整備の見通しや将来の負担についても説明が必要です。

三　当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項
出典：宅建業法35条1項3号

飲用水・電気・ガス・排水などの供給施設の整備状況（宅建業法35条1項4号）

生活インフラが整っているかどうか。

上水道は引かれているか
下水道は整備されているか
ガス（都市ガス・プロパン）
電気
雨水排水の状況

👉 ポイント
「そのまま住めるのか」「追加工事が必要か」に関わり、見落とすと想定外の費用が発生します。
「整備されているかどうか」を説明しますが、将来整備される予定がある場合も説明対象になります。

四　飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況（これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項）
出典：宅建業法35条1項4号

未完成物件の工事完了時の形状・構造等（宅建業法35条1項5号）

「今は未完成だけど、完成したらどうなるのか」を説明します。

- 宅地なら：造成後の区画・形状、宅地に接する道路の構造及び幅員
- 建物なら：建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造

建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造

👉 ポイント
完成前物件は「現物がない」ため、完成後の内容が契約判断のすべてになります。
完成後の姿を買主が判断できるようにするための説明で非常に重要です。

五　当該宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
出典：宅建業法35条1項5号

第十六条　法第三十五条第一項第五号の国土交通省令・内閣府令で定める事項は、宅地の場合にあつては宅地の造成の工事の完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員、建物の場合にあつては建築の工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造とする。
出典：宅建業法施行規則16条

既存建物に関する事項（宅建業法35条1項6号の2）

既存建物（＝新築ではない建物）を売買する場合に必ず説明が必要な項目です。

イ　建物状況調査（インスペクション）の実施状況と結果の概要

建物状況調査（インスペクション）を実施しているか
実施している場合は、その結果の概要

👉 ポイント
建物状況調査とは、国交省が定める基準に基づき、建物の劣化状況などを調査するものです。重要事項説明を行う日から遡って 1年以内（鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は2年）に実施された調査である必要があります（宅建業法施行規則16条の2の2）。
「実施しているかどうか」は必ず説明。
実施している場合は「結果の概要」まで説明。

ロ　設計図書・点検記録などの保存状況

確認済証・検査済証（建築基準法に基づく書類）
設計図書（平面図、構造図など）
点検記録簿（維持管理の履歴）
耐震診断の記録
住宅性能評価書
大規模修繕の記録

👉 ポイント
これらの書類が「保存されているかどうか」を説明。
書類の内容そのものではなく「保存の有無」が説明義務。

六の二　当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項
イ　建物状況調査（実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
ロ　設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況
出典：宅建業法35条1項6号の2

代金・交換差金以外の金銭の授受に関する事項（宅建業法35条1項7号）

売買代金そのものは説明対象ではありません。

説明の対象となるのは、

手付金
中間金
申込証拠金
清算金

など、
名目が何であれ「代金・交換差金以外」で授受される金銭の額と目的です。

👉 ポイント
総額を正確に把握するために必要です。

交換差金とは、例えば時価1,000万円と1,500万円の宅地や建物を交換する際の差額です。この場合は、1,000万円の宅地や建物を売却した人が差額の500万円（交換差金）を支払います。

七　代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的
出典：宅建業法35条1項7号

契約の解除に関する事項（宅建業法35条1項8号）

・手付解除
・違約解除
・期限の利益喪失
など、
トラブル時に契約解除できる条件、解除の効果を説明します。

八　契約の解除に関する事項
出典：宅建業法35条1項8号

損害賠償額の予定又は違約金に関する事項（宅建業法35条1項9号）

損害賠償の予定額または違約罰としての違約金の定めをするかどうかなどの説明をします。

九　損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
出典：宅建業法35条1項9号

手付金等の保全措置の概要（宅建業法35条1項10号）

売主が宅建業者で、買主が一般消費者の場合、一定額以上の手付金などを受け取るときには、倒産等のリスクから買主を保護するため、保全措置の説明が必要になります。

説明内容は、

「この取引では、あなたの手付金をしっかり守るための準備（措置）をしています」という事実。
「どこが保証してくれるのか（銀行名や保険会社名など）」という具体的な内容（概要）。

の2点。

👉 ポイント
原則：説明が必要
宅建業者が売り主で、一定額（※）を超える手付金を受け取る場合は、この措置を講じた上で、その内容を説明しなければなりません。
「措置を講じない」場合の説明
例えば、受け取る手付金が少額で、法律上の保全措置が不要なケースもあります。その場合は、「保全措置を講じない」ということを説明しなければなりません。
「措置が不要なら説明しなくていい」わけではありません。

十　第四十一条第一項に規定する手付金等を受領しようとする場合における同条又は第四十一条の二の規定による措置の概要
出典：宅建業法35条1項10号

支払金・預り金の保全措置の有無と概要（宅建業法35条1項11号）

宅建業者（仲介業者や売主業者）が、自ら支払金・預り金を預かる場合に、原則として支払金・預り金の保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要の説明義務が発生します。

① 当社が受領する金銭についての保全措置の有無
☐ 保全措置を講じます
☐ 保全措置は講じません（法令上、保全措置が義務付けられていないため）

② 保全措置を講じる場合の概要（宅建業法施行規則16条の4）
保全措置を講じる場合、その内容は次のとおりです。

保全方法の種類：
例）保証協会による保証制度（弁済業務）、銀行等との保証委託契約　など

保全の対象となる金銭：
宅建業者が本取引に関して買主から受領する手付金、預り金、売買代金の一部　等

保全の効果：
宅建業者が倒産その他の事由により、当該金銭を返還できない場合には、保全措置に基づき、保証協会等から弁済または返還が行われる制度であること。

🟦【除外される4つの金銭】
① 受領額が 50万円未満のもの
② 10号の規定により保全措置が講じられている手付金等
③ 売主または交換の当事者である宅建業者が「登記後」に受領する金銭
④ 報酬（仲介手数料）

十一　支払金又は預り金（宅地建物取引業者の相手方等からその取引の対象となる宅地又は建物に関し受領する代金、交換差金、借賃その他の金銭（第四十一条第一項又は第四十一条の二第一項の規定により保全の措置が講ぜられている手付金等を除く。）であつて国土交通省令・内閣府令で定めるものをいう。第六十四条の三第二項第一号において同じ。）を受領しようとする場合において、同号の規定による保証の措置その他国土交通省令・内閣府令で定める保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要
出典：宅建業法35条1項11号

第十六条の三　法第三十五条第一項第十一号の国土交通省令・内閣府令で定める支払金又は預り金は、代金、交換差金、借賃、権利金、敷金その他いかなる名義をもつて授受されるかを問わず、宅地建物取引業者の相手方等から宅地建物取引業者がその取引の対象となる宅地又は建物に関し受領する金銭とする。ただし、次の各号に該当するものを除く。
一　受領する額が五十万円未満のもの
二　法第四十一条又は第四十一条の二の規定により、保全措置が講ぜられている手付金等
三　売主又は交換の当事者である宅地建物取引業者が登記以後に受領するもの
四　報酬
出典：宅建業法施行規則16条の3

代金・交換差金に関する金銭の貸借のあっせん（宅建業法35条1項12号）

1. 誰が「あっせん」しても、説明義務は発生する
重要事項説明（35条）の義務を負うのは、その取引に関わるすべての宅建業者です。
売主側の業者がローンを紹介する場合はもちろん、買主側の業者（仲介業者）がローンを紹介する場合であっても、その取引において「金銭の貸借のあっせん（ローンの紹介）」が存在するならば、重要事項説明書にその内容と、ダメだった時の措置（ローン特約）を記載し、説明しなければなりません。

2. なぜ「買主側の業者」のあっせんも含まれるのか？
重要事項説明は、買主が「安心して契約できるか」を判断するためにあります。
買主からすれば、紹介してくれたのが「売主側の業者」だろうが「自分の担当の仲介業者」だろうが、「そのローンが借りられなかったら、この契約はどうなるのか？」という不安は同じです。
そのため、宅建業法では「誰が」あっせんするかを限定せず、「あっせんがあるなら、その内容とルールを説明しなさい」と定めています。

十二　代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあつせんの内容及び当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
出典：宅建業法35条1項12号

種類・品質に関する契約不適合責任の履行措置の概要（宅建業法35条1項13号）

「契約不適合責任」とは、渡された物件が契約内容と違う（雨漏り等）場合に、買い主が売り主に対して責任を追及できる（修補などを請求できる）制度のことで、もし買主がこの権利を行使しようとした際、売主が倒産していても「保険などで修理代がカバーされる仕組み（措置）」があるかどうかを説明します。

買主に対しては、以下の2点を説明します。

種類・品質に関する契約不適合責任の履行措置を講ずるかどうか
措置を講ずる場合の概要
「どのような法的手段で、買い主の権利（修補請求など）がバックアップされているか」という仕組の内容。

種類・品質に関する契約不適合責任の履行措置を講じることは義務ではありません。措置を講じるのは任意です。
なお、宅建業者が「保険に入っていません」という場合でも、「措置を講じない」と必ず説明する必要があります。

十三　当該宅地又は建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要
出典：宅建業法35条1項13号

相手方の利益保護のために必要な国土交通省令、内閣府令で定める事項（宅建業法35条1項14号）

宅建業法を書き換えるには時間がかかりますが、不動産取引は「新しく説明すべき重要なこと」が次々と出てきます。そこで、「法律には書いていないけれど、国土交通省令（ルール）で決めたことは、35条の重要事項として説明しなさい」という受け皿（ポケット）として用意されているのが、この14号。
重要事項説明の“抜け漏れ防止装置”です。

誰を守るためのルールかによって、決める役所を分けています。

・一般個人：国土交通省令・内閣府令
・一般個人以外：国土交通省令

国土交通省令・内閣府令で定められているものは次の通りです（宅建業法施行規則16条の4の3）。
宅地の売買又は交換：

宅地が宅地造成及び特定盛土等規制法第45条1項により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨
宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律7条1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨
宅地が津波防災地域づくりに関する法律53条1項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨
水防法施行規則11条1号の規定により宅地が所在する市町村の長が提供する図面に宅地の位置が表示されているときは、当該図面における宅地の所在地

建物の売買又は交換：

建物が宅地造成及び特定盛土等規制法第45条1項により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨
建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律7条1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨
建物が津波防災地域づくりに関する法律53条1項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨
水防法施行規則11条1号の規定により建物が所在する市町村の長が提供する図面に宅地の位置が表示されているときは、当該図面における建物の所在地
建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容
建物（昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。）が建築物の耐震改修の促進に関する法律4条1項に規定する基本方針のうち同条2項3号の技術上の指針となるべき事項に基づいて次に掲げる者が行う耐震診断を受けたものであるときは、その内容
建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律5条1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨

十四　その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項
イ　事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合　国土交通省令・内閣府令
ロ　イに規定する事項以外の事項を定める場合　国土交通省令
出典：宅建業法35条1項14号

割賦販売契約の場合（宅建業法35条2項）

割賦販売とは、代金の全部又は一部について、目的物の引渡し後1年以上の期間にわたり、かつ、2回以上に分割して受領することを条件として販売することを言います（宅建業法35条2項）。

割賦販売は、買主が長期間にわたり支払い義務を負う契約であり、
・割賦販売価格
・現金販売価格
・賦払金の額
・支払総額
・支払期間
・所有権留保の有無
・期限の利益喪失条項
など、
通常の売買よりも複雑で、買主の負担が大きいため、宅建業法は、下記の追加の説明義務（35条2項）を課して、買主の理解と保護を強化しています。

現金販売価格（宅地又は建物の引渡しまでにその代金の全額を受領する場合の価格をいう。）
割賦販売価格（割賦販売の方法により販売する場合の価格をいう。）
宅地又は建物の引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払金（割賦販売の契約に基づく各回ごとの代金の支払分で目的物の引渡し後のものをいう。第四十二条第一項において同じ。）の額並びにその支払の時期及び方法

宅地（土地）・建物の売買（割賦販売含む）・交換の重要事項説明書の記載事項（宅建業法35条1項、2項）の典型的な問題と解説

【問1】宅建業者は、登記簿に記載されている所有権の帰属については説明しなければならないが、抵当権については説明を要しない。

解答：×
所有権だけでなく、抵当権などの利用を制限する登記もすべて説明が必要です。

【問2】飲用水・電気・ガスの供給施設が未整備の場合、その整備の見通しだけでなく、整備が完了しなかった場合の措置についても説明が必要である。

解答：〇
いつ整うのか、ダメだった時どうするのかはセットで説明します。

【問3】私道に関する負担がある場合、その費用の額についても説明しなければならない。

解答：〇
私道負担の有無と、負担があるならその内容は必須項目です。

【問4】建物が建築工事完了前である場合、完了時における形状や構造について図面等を用いて説明しなければならない。

解答：〇
現物が見られないため、図面での説明が義務付けられています。

【問5】宅建業者が自ら売主となる場合、手付金等の保全措置を講ずるかどうか、及び講ずる場合はその概要を説明しなければならない。

解答：〇
35条1項10号の規定通りです。

【問6】手付金や固定資産税清算金など、代金以外に授受される金銭の額とその目的を説明しなければならない。

解答：〇
何のためにいくら払うか」は判断に不可欠です。

【問7】契約の解除に関する事項は、35条書面に記載して説明しなければならない。

解答：〇
35条1項8号。

【問8】損害賠償額の予定や違約金に関する事項を定める場合、その内容を説明しなければならない。

解答：〇
35条1項9号。

【問9】宅建業者が割賦販売の媒介を行う場合、現金販売価格についても説明しなければならない。

解答：〇
35条2項。

【問10】割賦販売において、引き渡し後に支払う各回の代金（賦払金）の額や支払時期を説明しなければならない。

解答：〇
35条2項3号。

宅地（土地）・建物の売買（割賦販売含む）・交換の重要事項説明書の記載事項（宅建業法35条1項、2項）のひっかけ問題と解説

【問1】重要事項説明において、土地の代金の額そのものについて説明しなければならない。

解答：×
「代金」は37条書面の必須事項ですが、35条では不要です。「代金以外の金銭」を説明します。

【問2】50万円以上の預り金を受領しようとする場合、保全措置を講じないときは、その旨を説明する必要はない。

解答：〇
「保全措置を講じない」場合でも、「保全措置を講じない」という説明が必要です。

【問3】既存建物の売買において、建物状況調査を実施している場合、その調査結果が良好であるかどうかを判定して説明しなければならない。

解答：×
調査結果の「概要」を伝えればよく、宅建業者が「良好」と判定・保証する義務はありません。

【問4】既存建物の売買において、建物状況調査の結果を説明する場合、その調査は実施からすべて1年以内のものでなければならない。

解答：×
建物状況調査（インスペクション）の結果を重要事項として説明するには、調査実施から一定期間内である必要がありますが、その期間は建物の種類によって異なります。
原則：1年以内（戸建住宅や木造物件など）
例外：2年以内（鉄筋コンクリート造〈RC〉や鉄骨鉄筋コンクリート造〈SRC〉の共同住宅等）

【問5】既存建物の売買において、設計図書等の保存状況を説明する際、その図面の内容を詳細に解説しなければならない。

解答：×
書類が「あるかないか」の説明で足ります。内容の解説までは求められていません。

【問6】媒介業者がローンのあっせんを行わない場合であっても、ローンが不成立だった時の措置（ローン特約）については説明しなければならない。

解答：×
「あっせん」をしないのであれば、12号の項目自体の説明義務が発生しません。

【問7】所在地の市町村がハザードマップを作成していない場合、宅建業者が自ら調査してハザードマップを作成し、説明しなければならない。

解答：×
市町村が作成しているものを提示する義務です。業者が自らマップを作る義務はありません。

【問8】契約不適合責任の履行に関する措置（保険等）を講じない場合、その旨を説明しなくてよい。

解答：×
契約不適合責任の履行に関する措置を講じないなら「契約不適合責任の履行に関する措置を講じない」と説明する義務があります。

【問9】宅地建物取引業法第35条第1項第2号（法令上の制限）に基づく説明において、都市計画法の「用途地域」による制限を説明すれば、当該地域における「建築基準法の容積率」についての制限を説明したことになり、別途説明する必要はない。

解答：×
用途地域と容積率は別の制限であり、どちらも「建築できる建物」を判断する極めて重要な情報です。それぞれ個別に、具体的に説明しなければなりません。

【問10】土地の売買において、買い主が代金を支払う具体的な「時期」と「方法」については、買い主にとって極めて重要な事項であるため、35条書面に記載して説明しなければならない。

解答：×
代金の「支払い時期や方法」は、契約が決まった後に作成する37条書面（契約書）の必須事項であり、35条の記載事項ではありません。35条では「代金以外の授受される金銭（手付金など）」を説明します。

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