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不動産の売買や賃貸では、高額な財産や長期間の契約が関わるため、後から「言った・言わない」のトラブルが起こりやすくなります。
そこで宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）では、契約内容を明確にするため、宅建業者に対して一定の事項を記載した書面を交付する義務を課しています。
その代表的なものが「35条書面（重要事項説明書）」と「37条書面」です。
特に37条書面は、契約成立後に当事者間の契約内容を明確化する重要な書面であり、実務上は「契約書」と呼ばれることも多くあります。
この記事では、宅建業法37条の内容について、
・37条書面とは何か
・誰が誰に交付するのか
・記載事項には何があるのか
・契約書との違いは何か
を、条文根拠を示しながら分かりやすく解説します。
37条書面とは？
37条書面とは、宅建業者が売買契約や賃貸借契約などが成立した後に、契約内容を記載して交付する書面のことです。
37条書面の目的は、契約内容を明確にして、当事者間の紛争を防止することです。
不動産取引では、
・売買代金
・引渡時期
・支払方法
・契約解除
・損害賠償
など重要事項が多く存在します。
口約束だけでは後日トラブルになりやすいため、契約成立後に内容を書面化して保存する必要があります。
そのため37条書面は、
・「契約内容確認書」
・「紛争防止のための証拠書類」
として非常に重要な役割を持っています。
37条書面は誰が誰に対し、いつまでに交付するか？
＜誰が交付するのか？＞
37条書面を交付する義務を負うのは、宅地建物取引業者です（宅建業法37条1項、2項）。
37条書面には 宅地建物取引士の記名が必須です（宅建業法37条3項）。
契約当事者が承諾しても、37条書面作成の省略はできません。
＜誰に交付するのか？＞
交付相手は契約当事者です。
・売買契約なら「買主・売主」
・賃貸借契約なら「貸主・借主」
に交付します。
＜いつまでに交付するのか？＞
契約成立後、遅滞なく交付します。
「遅滞なく」とは、一般的に「できる限り速やかに」という意味で、契約締結のその場で交付するのが通常です。
37条書面の記載事項
37条書面の記載事項は、
・「売買・交換」の場合
・「賃貸借」の場合
で内容が異なります。
さらに、それぞれについて、
・必ず記載しなければならない「絶対的記載事項」
・該当する場合のみ記載する「任意的記載事項」
があります。
売買・交換の場合の記載事項（宅建業法37条1項）
（1）絶対的記載事項
売買・交換契約では、次の事項は必ず37条書面に記載しなければなりません。
① 当事者の氏名・住所（1号）
契約当事者を特定するための事項です。
・売主
・買主
の氏名・住所を記載します。
② 宅地・建物の表示（2号）
取引対象物件を明確にするための事項です。
・所在
・地番
・家屋番号
・面積
などを記載します。
③ 代金額・交換差金額並びに代金の支払時期・方法（3号）
売買代金や交換差金の額、いつ、どのように代金を支払うかを明確にします。
④ 物件の引渡時期（4号）
いつ物件を引き渡すかを記載します。
⑤ 所有権移転登記の申請時期（5号）
所有権移転登記をいつ申請するかを記載します。
（2）任意的記載事項（定めがある場合のみ記載）
契約で定めた場合に記載が必要となります。
① 代金・交換差金以外の金銭の授受（6号）
手付金や預り金など、売買代金・交換差金以外に授受する金銭について定めがある場合は、
・金額
・授受時期
・目的
を記載しなければなりません。
② 契約解除に関する事項（7号）
手付解除や解除条件などを定めた場合に記載します。
③ 損害賠償額・違約金（8号）
違約金や損害賠償予定額を定めた場合に記載します。
④ ローン特約（9号）
住宅ローン不成立時の契約解除などを定めた場合に記載します。
⑤ 天災その他不可抗力による損害負担（10号）
いわゆる危険負担について定めた場合です。
⑥ 契約不適合責任に関する定め（11号）
種類・品質に契約不適合がある場合の責任や、保証保険契約その他の措置について定めた場合、その内容。
旧「瑕疵担保責任」に代わる規定です。
⑦ 租税その他の公課負担（12号）
固定資産税などの負担について定めた場合、その内容。
賃貸借の場合の記載事項（宅建業法37条2項）
賃貸借契約では、売買契約とは異なり、「賃料」「契約期間」などが重要になります。
（1）絶対的記載事項
賃貸借契約では、次の事項は必ず37条書面に記載しなければなりません。
① 当事者の氏名・住所（1号）
貸主・借主を特定するために記載します。
② 物件の表示（1号）
賃貸対象物件を明確にする事項です。
③ 賃料の額・支払時期・支払方法（2号）
毎月の賃料額や支払方法を記載します。
④ 宅地又は建物の引渡しの時期（1号）
いつ物件を引き渡すかを記載します。
（2）任意的記載事項（定めがある場合のみ記載）
① 敷金など借賃以外の金銭の授受に関する事項（3号）
敷金・保証金などの内容を記載します。
② 契約解除に関する事項（1号）
中途解約や解除条件を定めた場合。
③ 損害賠償額の予定・違約金（1号）
違約金等を定めた場合。
④ 天災その他不可抗力による損害負担（1号）
危険負担について定めた場合。
37条書面と契約書との違い
実務上、37条書面は「売買契約書」「賃貸借契約書」と一体化していることがほとんどです。
そのため、
「37条書面＝契約書」
のように扱われることもあります。
しかし、法律上は完全に同じ概念ではありません。
契約書は民法上の書面
契約書は、当事者が契約内容を証明するために作成する民法上の書面です。
民法では、原則として契約は口頭でも成立します。
つまり、
契約書がなくても契約成立は可能
です。
37条書面は宅建業法上の義務書面
37条書面は、
・宅建業者に課された
・宅建業法上の交付義務
です。
つまり、
・契約成立後に
・法律で定められた事項を書面化し
・当事者へ交付する
ことが求められています。
37条書面と契約書との違い比較
| 項目 | 37条書面 | 契約書 |
|---|---|---|
| 根拠 | 宅建業法37条 | 民法 |
| 交付義務 | 宅建業者に義務あり | 任意（口頭でも契約は成立） |
| 義務の主体 | 宅建業者 | 契約当事者（本人） |
| 目的 | 契約内容明確化・紛争防止 | 契約内容の証明 |
| 作成時期 | 契約成立後 | 契約時が一般的 |
| 記載事項 | 法律で詳細に規定 | 当事者の自由 |
| 宅建士の記名 | 必要 | 不要 |
37条書面交付の代替方法（電磁的方法による提供）
不動産取引の電子化が進み、宅建業法37条書面についても、一定の条件を満たせば紙ではなく電子データで交付することが認められています。
これは「電子契約」そのものとは少し異なり、正確には37条書面の“交付方法”を電子化できる制度です。
単にメールで送れば良いというわけではありません。
根拠となるのは、主に次の条文です。
・宅建業法37条4項・5項
・宅建業法施行令3条の4
・宅建業法施行規則16条の4の12～15
37条書面交付の電子化のルール
37条書面は本来「書面」で交付することが原則ですが、宅建業法37条4項・5項により、一定の条件を満たせば電磁的方法（電子データ）で交付することが可能です。
ここでは、
・37条1項書面（自ら売主等の場合）
・37条2項書面（貸借の代理・媒介の場合）
の違いを軸に、電磁的方法の仕組みを整理します。
37条1項書面（自ら売主等の場合）の電磁的方法（宅建業法37条4項）
●電磁的方法が使える条件
・相手方の承諾があること（必須）
・承諾は書面または電子的方法で取得可能（宅建業法施行令3条の4）
●承諾を得る相手
37条1項書面は、宅建業者が「自ら売主・貸主等」として契約する場合の書面です。
そのため、承諾を得る相手は以下のとおり（宅建業法37条4項1〜3号）。
① 自ら当事者として契約を締結した場合
→ 契約の相手方
② 当事者を代理して契約を締結した場合
→ 契約の相手方 ＋ 代理を依頼した者
③ 媒介により契約が成立した場合
→ 契約の各当事者
37条2項書面（貸借の代理・媒介の場合）の電磁的方法（宅建業法37条5項）
●承諾を得る相手
37条2項書面の場合、承諾を得る相手は次のとおり（宅建業法37条5項1〜2号）。
① 当事者を代理して契約を締結した場合
→ 契約の相手方 ＋ 代理を依頼した者
② 媒介により契約が成立した場合
→ 契約の各当事者
承諾の取得方法（宅建業法施行令3条の4）
電磁的方法を使うには、必ず事前に承諾を得る必要があります。
承諾の取得方法は、37条1項書面も37条2項書面も同じです（宅建業法施行令3条の4第3項）。
●承諾取得の流れ
1．宅建業者が、
・使用する電磁的方法の種類
・その内容
を相手方に示す
2．相手方が、
・書面
・電子情報処理組織を使用する方法（メール・Webフォーム等）
により承諾する
●承諾後の撤回
・相手方が「電磁的方法による提供を受けない」と申し出れば、
→ 電磁的方法での提供は不可
・ただし、再度承諾があれば提供可能
電磁的方法の種類（宅建業法施行規則16条の4の12、16条の4の13）
宅建業法施行規則では、電磁的方法を次の3つに分類しています。
① 電子情報処理組織を使用する方法（オンライン提供）
イ：データ送信方式
・宅建業者のPC → 相手方のPCへデータ送信
・相手方側のファイルに記録される
ロ：閲覧方式
・宅建業者のサーバーに保存されたデータを相手方が閲覧
・相手方側のファイルに記録される
② 電磁的記録媒体の交付
・USBメモリなどにデータを保存して交付する方法
電磁的方法に求められる要件（施行規則16条の4の12第2項、16条の4の13）
電磁的方法で提供する場合、次の要件を満たす必要があります。
・相手方がデータを出力して書面を作成できること
・記録内容が改変されていないか確認できる措置があること
・閲覧方式の場合、記録した旨を相手方に通知すること
・書面を交付する宅建士が明示されていること
承諾の取得に使える電磁的方法（施行規則16条の4の15）
承諾そのものも電子的方法で取得できます。
・相手方のPC → 宅建業者のPCへ承諾を送信し記録
・業者側のPCに保存した電磁的方法の内容を相手方が閲覧し、承諾を記録
・電磁的記録媒体に承諾を記録したものを交付
電磁的方法による提供の効果
宅建業法37条4項・5項
→ 電磁的方法で提供した場合、書面を交付したものとみなされる。
つまり、
書面交付義務を電子データで代替できる
ということです。
宅建業37条書面とは？書面記載事項、契約書との違いの典型的な問題と解説
【問1】宅建業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、代金の支払いを受けた後、遅滞なく37条書面を交付しなければならない。
解答：×
37条書面は「契約が成立したとき」に「遅滞なく」交付します。代金の支払いを待つ必要はありません。
【問2】A所有の宅地をBに売却する媒介を業者Cが行った場合、CはAとBの両方に37条書面を交付しなければならない。
解答：〇
媒介業者は、契約の「各当事者（売主・買主の両方）」に37条書面を交付する義務があります。
【問3】37条書面には、宅建士の記名が必要であるが、その宅建士は専任の宅建士である必要はない。
解答：〇
記名する宅建士に「専任」の要件はありません。
【問4】建物の貸借の媒介において、37条書面に「借賃の額」ならびに「その支払時期および方法」を記載しなければならない。
解答：〇
借賃の額、支払時期、支払方法は貸借における必要的記載事項です。
【問5】宅地の売買において、「物件の引渡時期」は、当事者間で定めがない場合であっても37条書面に記載しなければならない。
解答：〇
「引渡時期」は、定めがなくても必ず書かなければならない「必要的記載事項」です。
【問6】宅建業者は、建物の売買において「移転登記の申請時期」を37条書面に記載しなければならない。
解答：〇
売買・交換における移転登記の申請時期は37条書面の必要的記載事項。
【問7】宅建業者は、建物の「賃貸借」の媒介において、移転登記の時期を37条書面に記載する義務がある。
解答：×
宅建物業者は、賃貸借において移転登記の時期を37条書面に記載義務はありません。
【問8】37条書面の交付（手渡し）は、宅地建物取引士ではない事務員が行ってもよい。
解答：〇
宅地建物取引業者は、宅建士以外の者に交付作業を行わせることができます（記名が宅建士であれば足ります）。
【問9】宅建業者は、37条書面を電磁的方法で提供する場合、あらかじめ相手方の承諾を得なければならない。
解答：〇
宅建業法37条4項、5項。
【問10】宅建業者は、37条書面を電磁的方法で提供する場合、併せて宅建士にその内容を説明させる義務がある。
解答：×
宅建業者は、37条書面を電磁的方法で提供する場合であっても、相手方に対してその内容を説明させる義務はありません（35条書面とは異なり、37条書面は「交付・提供」が義務であり「説明」は不要です）。
宅建業37条書面とは？書面記載事項、契約書との違いのひっかけ問題と解説
【問1】宅建業者は、37条書面を交付する際、宅建士をしてその内容を説明させなければならない。
解答：×
説明は不要です。35条書面（重説）は説明が必要ですが、37条書面は「交付」だけで足ります。
【問2】建物の貸借の媒介において、37条書面に「移転登記の申請時期」を記載しなければならない。
解答：×
移転登記の時期は「売買・交換」のみの記載事項です。貸借では登記を行わないことが多いため、記載事項から除外されています。
【問3】売買契約において、手付金等の「代金以外の金銭」の授受に関する事項は、定めがある場合に限り、37条書面に記載すればよい。
解答：〇
代金以外の金銭（手付金・固定資産税清算金など）は「任意的記載事項（定めがあるとき）」です。
【問4】宅地建物取引業者Aが、売主Bと買主Cの間の宅地売買を媒介した場合、Aは、B・C双方が「瑕疵担保責任の履行に関する措置」を講ずる旨の合意をしたとしても、その内容を37条書面に記載する必要はない。
解答：〇
「瑕疵担保責任の履行に関する措置」は35条書面（重要事項説明）の必要的記載事項です。一方で、37条書面（契約書面）の記載事項には（任意的記載事項を含め）規定されていません。
【問5】宅建士は、37条書面を交付する際、相手方に対して常に宅地建物取引証を提示しなければならない。
解答：×
宅建士は、37条書面の交付時に提示義務はありません（35条の説明時のみ）。
【問6】宅建業者は、建物の構造や面積などの情報を、37条書面に必ず記載しなければならない。
解答：×
宅建業者は、物件を特定する情報を記載しますが、詳細な構造等は記載義務がありません（35条の事項です）。
【問7】宅建業者は、37条書面の記載事項が「35条書面（重要事項説明書）」と重複する場合、その部分の記載を省略できる。
解答：×
宅建引業者は、37条書面と35条書面の記載事項が重複していても記載を省略できません。
【問8】宅建業者は、建物の賃貸借において「損害賠償額の予定」の定めをした場合、37条書面にその内容を記載しなければならない。
解答：〇
宅建業者は、賃貸借でも「損害賠償額の予定」の定めがあるなら記載必須です。
【問9】宅建業者が37条書面を電磁的方法で提供する場合、宅地建物取引士による記名は不要。
解答：×
宅建業者は、37条書面を電子化しても宅建士の記名（明示）が必要です。
【問10】A社とB社が共同で媒介を行った場合、A社の宅建士のみが記名した37条書面を交付すれば、B社は義務を果たしたことになる。
解答：×
B社も、自社の宅建士に記名させた書面を交付させる（または連名にする）義務を負います。
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