宅建士試験講座 土地（宅地）建物（未完成・区分所有含む）貸借の重要事項説明、重説の記載事項（宅建業法35条）

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不動産を借りるとき、契約書にサインする前に「重要事項説明（重説）」を受けます。
これは、契約後に「そんな話は聞いていなかった」というトラブルを防ぐために行われる非常に重要な制度です。

特に土地（宅地）や建物の賃貸借では、借主が長期間その物件を利用することになるため、契約前に物件や契約条件を正確に理解しておく必要があります。

そこで宅建業法35条では、宅建業者に対して、
・契約前に
・宅建士が
・重要事項を説明し
・書面（重要事項説明書）を交付する
ことを義務付けています。

ただし、土地（宅地）の貸借と建物の貸借では、説明しなければならない内容に違いがあります。

例えば、
・土地（宅地）では「インフラ整備」
・建物では「設備関係」
など、対象物によって重視されるポイントが異なるからです。

この違いを理解すると、宅建業法35条の内容が整理しやすくなり、知識としても実務イメージとしても非常に理解しやすくなります。

本記事では、
・土地（宅地）・建物貸借の共通事項
・それぞれ特有の説明事項
・なぜ違いがあるのか
を比較しながら、分かりやすく解説していきます。

土地（宅地）、建物、未完成建物、区分所有建物の貸借における重要事項

完建：完成建物、未建：未完成建物、区分：完成区分所有建物、未区：未完成区分所有建物

※1：賃借権の移転・設定に関する制限だけが説明事項です。
※2：事業用建物の貸借でも重説必要です。
※3：敷金からの控除額、敷金の精算方法などを説明します。
※4：借地契約終了時に土地にある建物を取り壊すことですので貸借契約では関係ありません。

土地（宅地）建物（未完成・区分所有含む）貸借の重要事項説明、重説の記載事項の典型的な問題と解説

【問1】建物の賃貸借の媒介を行う場合、未完成建物であるときは、その完了時における主要構造部、内装・外装の仕上げ、設備の設置について説明しなければならない。

解答：〇
売買だけでなく貸借でも必須です（宅建業法35条1項5号、宅建業法施行規則16条）。

【問2】建物の賃貸借の媒介を行う場合、台所、浴室、便所その他の設備の整備状況について説明しなければならない。

解答：〇
貸借特有の重要項目です（宅建業法35条1項14号、宅建業法施行規則16条の4の3第7号）。

【問3】宅地の賃貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭（権利金や敷金など）の額、およびその授受の目的について説明しなければならない。

解答：〇
返還されるかどうかも含め説明が必要です（宅建業法35条1項14号、宅建業法施行規則16条の4の3第11号）。

【問4】建物の賃貸借の媒介を行う場合、契約の解除に関する事項について説明しなければならない。

解答：〇
解除条件の説明は取引の種別を問わず必須です（宅建業法35条1項8号）。

【問5】宅地の賃貸借の媒介を行う場合、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項について説明しなければならない。

解答：〇
契約違反時のルールとして必須です（宅建業法35条1項9号）。

【問6】区分所有建物の貸借において、そのマンションの管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人の場合は名称）及び住所（法人の場合は主たる事務所の所在地）を説明しなければならない。

解答：〇
管理会社などの連絡先は貸借でも必須です（宅建業法施行規則16条の2第8号）。

【問7】区分所有建物の貸借において、規約（案を含む）により「ペットの飼育禁止」など専有部分の利用制限が定められているときは、その内容を説明しなければならない。

解答：〇
専用部分の利用制限は、実際に住む借主に直接影響するため説明義務があります（宅建業法施行規則16条の2第3号）。

【問8】建物の貸借において、当該建物について石綿の使用の有無の調査結果が記録されているときは、その内容を説明しなければならない。

解答：〇
健康被害に関する事項は、貸借でも省略できません（宅建業法35条1項14号、宅建業法施行規則16条の4の3第4号）。

【問9】昭和56年5月31日以前に新築された建物の貸借において、耐震診断を受けた記録があるときは、その内容を説明しなければならない。

解答：〇
建物の安全性に関する事項は貸借でも必須です（宅建業法35条1項14号、宅建業法施行規則16条の4の3第5号。）。

【問10】高齢者居住法に基づき、登録を受けた「サービス付き高齢者向け住宅」の賃貸借契約をしようとする場合、その旨を記載しなければならない。

解答：×
宅建業法16条の4の3第12号の通り。

土地（宅地）建物（未完成・区分所有含む）貸借の重要事項説明、重説の記載事項のひっかけ問題と解説

【問1】宅地建物取引士は、新築の未完成建物の貸借を媒介する場合、その建物が住宅性能評価を受けた住宅であるときは、その旨を記載し説明しなければならない。

解答：×
住宅性能評価を受けた住宅である旨の説明は売買のみの義務であり、貸借では不要です（宅建業法施行規則16条の4の3第6号）。

【問2】宅地建物取引士は、建物の貸借を媒介する場合、当該建物の契約終了時にその建物を取り壊す合意があるときは、その内容を記載し説明しなければならない。

解答：×
建物の取壊しに関する事項は、「宅地の貸借（借地契約）」における必須項目であり、建物の貸借では説明義務はありません（宅建業法施行規則16条の4の3第13号）。

【問3】宅地建物取引士は、区分所有建物（マンション）の貸借を媒介する場合、管理組合に支払うべき毎月の管理費および修繕積立金の額を記載し借主に説明しなければならない。

解答：×
管理費や修繕積立金の「金額」の説明義務は、支払責任を負う「買主」に対してのみ必要であり、「借主」に対しては不要です（宅建業法施行規則16条の2第6号、7号）。

【問4】宅地建物取引士は、マンションの貸借を媒介する場合、規約の定めにより特定の者がバルコニーや専用庭を独占的に使用できる権利（専用使用権）の内容を記載し説明しなければならない。

解答：×
貸借において説明が必要な規約事項は、「専有部分の利用制限（ペット禁止等）」に限られており、専用使用権の内容は説明不要です（宅建業法施行規則16条の2）。

【問5】宅地建物取引士は、建物の貸借を媒介する場合、その建物の敷地にかかる都市計画法上の建ぺい率および容積率の最高限度を記載し説明しなければならない。

解答：×
建ぺい率・容積率は、宅地の売買・貸借、建物の売買では必須ですが、「建物の貸借」では免除されています（宅建業法35条1項2号、宅建業法施行令3条）。

【問6】宅地建物取引士は、建物の貸借を媒介する場合、その利用に際して私道に関する負担金があるときは、その額を記載し説明しなければならない。

解答：×
私道負担に関する説明義務は「売買・交換」のみであり、「貸借」では不要です。

【問7】宅地建物取引士は、既存建物の貸借を媒介する場合、建物状況調査（インスペクション）を実施しているときは、その結果の概要を記載し説明しなければならない。

解答：×
建物状況調査の結果概要の説明義務は「売買・交換」のみであり、「貸借」では不要です。

【問8】宅地建物取引士は、建物の貸借を媒介する場合、契約期間および契約の更新に関する事項を記載し説明しなければならない。

解答：〇
宅建業法施行規則16条の4の3第8号の通り。

【問9】宅地建物取引士は、高齢者居住法に基づき、借主の死亡時まで存続する建物の貸借（終身建物賃貸借）を行おうとする場合、その旨を記載し説明しなければならない。

解答：〇
宅建業法施行規則16条の4の3第9号の通り。

【問10】宅地建物取引士は、建物の貸借を媒介する場合、市町村長が提供する水害ハザードマップに当該建物の位置が表示されているときは、当該マップにおける所在地の説明を行わなければならない。

解答：×
居住者の安全に関わるため、貸借でも必須です（宅建業法施行規則16条の4の3第3号の2）。

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