宅建士試験講座宅建業者8種制限.他人物売買契約締結の制限（宅建業法33条の2）

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不動産取引では、「売主が本当にその不動産を所有しているのか」は非常に重要です。

通常、売買契約では、売主は自分が所有する土地や建物を売却します。しかし、現実には「まだ所有権を取得していない不動産」を先に販売するケースもあります。

例えば、次のようなケースです。

A社が地主から土地を買う予定
まだA社名義になっていない
にもかかわらず、A社が一般消費者へ販売する

このような取引を「他人物売買」といいます。

民法では、一定の場合に他人物売買を認めています。しかし、不動産取引では高額な契約となるため、宅建業法では一般消費者保護の観点から厳しい制限を設けています。

宅建業法33条の2は、「宅建業者が自ら売主となる場合」に、まだ所有していない不動産を勝手に販売することを原則禁止する規定です。

また、この条文は「未完成物件」の販売とも深く関係しています。

この記事では、宅建業者8種制限の1つ自己の所有に属しない宅地又は建物の売買（他人物売買）契約締結の制限（宅建業法33条の2）について解説します。

自己の所有に属しない宅地又は建物の売買（他人物売買）契約締結の制限
1. 民法における他人物売買（民法561条）
2. 宅建業法における制限（宅建業法33条の2）
  1. （1）原則：宅建業者は、他人物売買・未完成物件売買をしてはならない
  2. （2）例外：一定の場合には契約してもよい
    1. ① 宅建業者がその物件を取得できることが明らかな場合（宅建業法33条の2第1号）
      1. ■ 省令で定める「取得できることが明らか」な場合（宅建業法施行規則15条の6）
    2. ② 保証措置が講じられている場合（宅建業法33条の2第2号）
宅建業者8種制限.他人物売買契約締結の制限の典型的な問題と解説
宅建業者8種制限.他人物売買契約締結の制限のひっかけ問題と解説

自己の所有に属しない宅地又は建物の売買（他人物売買）契約締結の制限

民法における他人物売買（民法561条）

民法は、他人物売買そのものを禁止していません。
むしろ、以下のように「売主は後から権利を取得して買主に移転すればよい」としています。

民法561条（他人の権利の売買における売主の義務）
他人の権利（権利の一部が他人に属する場合におけるその権利の一部を含む。）を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。
出典：民法561条

つまり民法では、
・売主が現時点で所有していなくても
・後で所有権を取得して買主に渡せばよい（契約は有効）
という柔軟な考え方です。
未完成物件でも売買契約は有効です。

・義務：売主は本当の所有者から権利を買い取り、買主に引き渡す義務を負う。
・リスク：所有者が売却を拒んだ場合、契約通りに引き渡せなくなる（債務不履行）。

宅建業法における制限（宅建業法33条の2）

民法が他人物売買を認めているにもかかわらず、宅建業法は宅建業者が自ら売主となる場合に限り、他人物売買を原則禁止しています。

理由は明確で、宅建業者が自由に他人物売買を行うと、
・実際には取得できない物件を販売する
・工事完成の見込みが不十分な物件を販売する
・買主が所有権を取得できない
といった危険があり、買主が重大なリスクを負うからです。

（1）原則：宅建業者は、他人物売買・未完成物件売買をしてはならない

宅建業法33条の2本文は、次のように定めています。

宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む。）を締結してはならない。
出典：宅建業法33条の2本文

つまり、宅建業者は、
・自己所有でない不動産
・まだ完成していない未完成物件
について、自ら売主として売買契約を締結することは原則禁止です。

① 他人物売買
宅建業者が、まだ所有していない宅地・建物を売却することです。

禁止される理由
所有権を取得できない可能性があるためです。

例
不動産会社が、
・まだ地主と売買契約を結んでいない土地
・取得できる保証のない建物
を一般消費者へ販売するケース。

このような行為は、買主に重大な危険を与えるため禁止されます。

② 未完成物件売買
まだ完成していない建物などを販売するケースです。

問題点
工事が中断されたり、完成しなかったりする危険があります。
そのため、宅建業法では一定の安全措置がない限り、未完成物件の売買契約を禁止しています。

（2）例外：一定の場合には契約してもよい

ただし、宅建業法33条の2は2つの例外を認めています。

① 宅建業者がその物件を取得できることが明らかな場合（宅建業法33条の2第1号）

・宅建業者が当該宅地・建物を取得する契約を締結しているとき
または
・取得できることが明らかな場合で、国土交通省令・内閣府令で定めるとき

つまり、
「宅建業者が確実にその物件を取得できる状態（契約の予約含む）」
であれば、他人物売買契約を締結してもよいということです。
ただし、宅建業者が「銀行融資が通ったら買う」という停止条件付契約による取得の場合は、他人物売買契約は認められません。

■ 省令で定める「取得できることが明らか」な場合（宅建業法施行規則15条の6）

宅建業法施行規則15条の6は、次の4つを「取得が確実」と認めています。

1）開発許可を受けた開発行為に伴う公共施設用地（国・自治体所有）
・宅建業者が開発許可を受けている
・公共施設用地で国・自治体が所有
・開発行為の進捗から、都市計画法40条1項の適用が確実

➡ 換地処分等により業者が取得することが確実

2）新住宅市街地開発事業の公共施設用地（国・自治体所有）
・新住宅市街地開発法の事業を業者が施行
・公共施設用地で国・自治体所有
・事業の進捗から、新住宅市街地開発法29条1項の適用が確実

➡ 業者が取得することが確実

3）区画整理事業・住宅街区整備事業の保留地予定地
・区画整理法100条の2に基づく保留地予定地
・宅建業者が換地処分後に施行者から取得する契約を締結済み

➡ 取得が確定している

4）所有権移転を約する契約を締結している場合
・宅建業者が買主となる売買契約等を締結
・所有権を宅建業者または宅建業者が指定する者（当該宅建業者を含む場合に限る）に移転する契約

➡ 契約上、取得が確実

■ なぜ宅建業者が所有者にならなくても売主になれるのか？

宅建業法33条の2の目的は「買主保護」であり、
Aがその土地を確実にコントロールできる状態ならリスクがない。

つまり、
Aが最終的に所有者になるかどうかは本質ではない。

● 宅建業者が指定する者に移転する契約がある場合
・宅建業者はその土地の取得先をコントロールできる
・宅建業者が売主として契約しても、履行不能になる危険が極めて低い
・買主が不利益を受ける可能性がない
だから例外として認められる。

■ 「買主は宅建業者から買えないのでは？」という疑問への回答
買主がAから買えなくなるのでは？
という疑問はもっともだけど、実際には問題にならない。

●理由1：宅建業者は指定者として自由にコントロールできる
Aは「指定する者」を自由に決められる。
つまり、
買主に所有権を移転させるよう指定すればよい。

●理由2：宅建業者は売主としての義務を履行できる
宅建業者は、
・指定者を買主にする
・または指定者から買主へ所有権を移転させる
などの方法で、売主としての義務を果たせる。

●理由3：宅建業法は「所有者であること」ではなく「履行可能性」を重視
宅建業法33条の2は、
業者が所有していない物件を売ることで買主が不利益を受けるリスク
を防ぐための規定。

宅建業者が指定者をコントロールできるなら、
履行不能のリスクはない＝買主保護は確保されている。

② 保証措置が講じられている場合（宅建業法33条の2第2号）

宅地又は建物の売買が宅建業法41条1項（未完成物件の売買における手付金等の保全措置）に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項1号又は2号に掲げる措置が講じられているとき。

つまり、
・未完成物件の売買で
・手付金等の保全措置（保証・保険）が取られている
場合には、他人物売買契約を締結してもよいということです。

手付金等の保全措置（保証・保険）の例外
「代金の5％以下かつ1,000万円以下」のときは保全措置が義務付けられないため、万が一業者が倒産した場合、その手付金が戻ってこない（買主が守られない）リスクは実際に存在します。

では、なぜ法律（宅建業法）はこのような「買主が守られない隙間」をあえて認めているのか、その理由を3つの視点からわかりやすく解説します。

1. リスクの大きさと「取引の円滑化」のバランス（立法趣旨）
宅建業法は買主を保護する法律ですが、同時に「不動産取引がスムーズに行われること」も重視しています。
もし、1円でも手付金を受け取るたびに、すべての物件で銀行や保険会社に高い手数料を払って保証契約を結ばなければならないとすると、手続きが煩雑になり、業者のコストも跳ね上がります。
そこで国は、「もし被害に遭ったとしても、代金の5％（かつ1,000万円）という比較的少額の範囲内であれば、取引をスムーズに進めるメリット（利便性）を優先しよう」という線引き（妥協点）を作りました。
これが「5％・1000万円以下なら保全措置は不要」という免除規定の理由です。

2. 保全措置がなくても買主を守る「最後の砦」（営業保証金制度）
保全措置がない場合でも、買主が完全に無防備になるわけではありません。宅建業法には、もう一つの強力なセーフティネットが用意されています。それが、先ほど条文に登場した「営業保証金制度（または弁済業務保証金制度）」です。
・仕組み：宅建業者は、営業を開始する前に必ず「本店1,000万円、支店500万円」の営業保証金を供託所に預けています（または保証協会に加入しています）。
・買主の救済：もし業者が倒産して5％の手付金（例：3,000万円の物件なら150万円）が戻らなくなった場合、買主はこの供託所（または保証協会）から、業者の資産とは別に、優先的にお金を還付（返金）してもらう権利を持っています（宅建業法27条1項、64条の7第1項）。

つまり、個別の「手付金等保全措置」はなくても、業法全体の「営業保証金制度」というバックアップによって、最終的に買主が救済される仕組みが担保されています。

宅建業者8種制限.他人物売買契約締結の制限の典型的な問題と解説

【問1】宅建業者Aは、まだ所有権を取得していない土地について、将来その土地を取得する予定であるとして、買主Bと売買契約を締結した。Aはその土地を取得する契約を締結していない。
この売買契約は宅建業法上認められるか。

解答：×
宅建業法33条の2本文により、
宅建業者は自己の所有に属しない宅地・建物について自ら売主となる売買契約を締結してはならない。

例外（33条の2第1号）に該当するには、
・取得契約を締結している
・取得できることが明らか（施行規則15条の6）
のいずれかが必要。
本問では取得契約がないため、例外に該当せず契約は不可。

【問2】宅建業者Aは、未完成建物について自ら売主となる売買契約を締結した。
この場合、手付金等の保全措置が講じられていれば契約は認められるか。

解答：〇
宅建業法33条の2第2号は、
未完成物件の売買で、宅建業法41条1項の保全措置が講じられている場合は例外として契約可能
と規定している。

【問3】宅建業者Aは、区画整理事業の施行者から、換地処分後に取得する予定の保留地予定地について、施行者との間で取得契約を締結している。
この場合、Aはその保留地予定地を自ら売主として売買契約できるか。

解答：〇
宅建業法施行規則15条の6第3号により、
保留地予定地で、換地処分後に施行者から取得する契約を締結している場合は「取得が確実」
とされ、例外に該当する。

【問4】宅建業者Aは、土地について「所有権をAまたはAが指定する者に移転する契約」を締結している。
この場合、Aはその土地を自ら売主として売買契約できるか。

解答：〇
宅建業法施行規則15条の6第4号により、
所有権移転を約する契約を締結している場合は取得が確実
とされ、例外に該当する。

【問5】宅建業者Aは、開発許可を受けた開発行為に伴う公共施設用地（国所有）について、都市計画法40条1項の適用が確実な状況にある。
この場合、Aはその土地を自ら売主として売買契約できるか。

解答：〇
宅建業法施行規則15条の6第1号により、
開発許可を受けた開発行為に伴う公共施設用地で、都市計画法40条1項の適用が確実な場合は取得が明らか
とされ、例外に該当する。

【問6】宅建業者Aは、自己の所有に属しない土地について、売買契約ではなく「売買予約」を締結した。
予約であれば宅建業法33条の2の制限を受けないか。

解答：×
宅建業法33条の2は、
「売買契約（予約を含む）」
と明記している。

【問7】未完成物件の売買は、宅建業者が所有していなくても自由に売買できる。
よって保全措置がなくても契約できる。

解答：×
未完成物件は、
原則：契約不可
例外：宅建業法41条1項の保全措置がある場合のみ契約可
という構造。
保全措置なしは絶対にダメ。

【問8】宅建業者Aが締結した契約が「所有権を第三者に移転する契約」である場合、A自身が取得するわけではないので例外に該当しない。

解答：〇
宅建業法施行規則15条の6第4号は、
「業者が指定する者に移転する契約」もOK
と明記している。

【問9】完成物件であれば、宅建業者が所有していなくても自由に売買できる。

解答：×
完成物件か未完成物件かは関係なく、
「自己の所有に属しない」なら原則契約禁止（宅建業法33条の2本文）
例外に該当しない限り契約不可。

【問10】宅建業者Aは、将来その土地を取得する「予定」であるにすぎず、当該土地についてAが取得する契約も、施行規則15条の6に定めるような「取得が確実」といえる事情も存在しない。
この場合、Aは当該土地について自ら売主となる売買契約を締結することができる。

解答：×
宅建業法33条の2本文により、
宅建業者は、自己の所有に属しない宅地・建物について自ら売主となる売買契約（予約を含む）を締結してはならない。

例外として認められるのは、宅建業法33条の2第1号、2号に該当する場合であり、
1号についてはさらに宅建業法施行規則15条の6で「取得が明らか」とされる具体的な場合が定められている。
・単なる「予定」では、取得契約もなく、取得が確実ともいえない
・よって、例外には該当せず、Aは売買契約を締結できない

宅建業者8種制限.他人物売買契約締結の制限のひっかけ問題と解説

【問1】宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者でないBを買主とする宅地の売買契約において、Aは自己の所有に属しない宅地について、Bとの間で「Aが所有者から当該宅地を取得できなかった場合、Aは損害賠償を支払うことなく契約を解除できる」という特約を付して売買契約を締結した。この契約は宅地建物取引業法に違反しない。

解答：×
宅建業者A（自ら売主）と非業者B（買主）の取引であるため、8種制限が適用されます。宅建業法33条の2により、業者は自己の所有に属しない宅地について原則として売買契約を締結できません。また、8種制限の規定に反する特約で、買主に不利なものは無効となります（宅建業法42条2項）。本肢の特約は「損害賠償なしで解除できる」という買主に著しく不利な内容であり、そもそも他人物売買の例外要件も満たしていないため、契約締結自体が宅建業法に違反します。

【問2】宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者でないBを買主とする建物の売買契約において、AはCが所有する建物について、Cとの間で「Cが引っ越し先を見つけたときに、Aに当該建物を売却する」という停止条件付きの売買契約を締結した。その後、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結した。このA・B間の売買契約は宅地建物取引業法に違反しない。

解答：×
他人物売買であっても、業者がその物件を取得する契約を締結している場合は例外的に売買契約を結べます（宅建業法33条の2第1号）。しかし、その取得契約の効力の発生が条件（停止条件）に係るものは除外されています。本肢のA・C間の契約は「引っ越し先を見つけたとき」という停止条件付き契約であるため、確実に取得できるとは言えず、例外に該当しません。したがって、AがBと売買契約を締結することは業法違反となります。

【問3】宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者でないBを買主とする建築工事完了前のマンション（売買代金3,000万円）の売買契約において、AはBから手付金として100万円を受領するにあたり、宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置を講じることなく、売買契約を締結した。この契約は宅地建物取引業法に違反する。

解答：×
未完成物件の売買契約を締結するには、原則として手付金等の保全措置を講じる必要があります（宅建業法33条の2第2号）。しかし、手付金等の額が「代金の5％以下かつ1,000万円以下」である場合は、そもそも保全措置を講じる必要がありません（宅建業法41条1項、同施行令3条の5）。本肢では代金3,000万円の5％は150万円であり、受領する手付金は100万円（5％以下）です。保全措置の講じる必要がない金額であるため、保全措置なしで契約を締結しても違反にはなりません。「未完成物件＝必ず保全措置が必要」という思い込みを狙ったひっかけ問題です。

【問4】宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者であるBを買主とする宅地の売買契約において、Aは自己の所有に属せず、かつ取得する契約も締結していないC所有の宅地について、Bとの間で売買契約を締結した。この契約は宅地建物取引業法に違反する。

解答：×
宅建業法33条の2（他人物売買の制限）を含むいわゆる「8種制限」は、宅地建物取引業者間の取引には適用されません（宅建業法78条2項）。買主であるBも宅建業者であるため、プロ同士の取引として民法の原則（民法561条：他人物売買も有効）がそのまま適用されます。したがって、Aが取得契約のない他人物売買契約を締結しても、宅建業法違反にはなりません。

【問5】宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者でないBを買主とする宅地の売買契約において、AはCが所有する宅地について、Cとの間で「将来Aが買い取る」という内容の売買の予約を締結した。この場合、AはBとの間で当該宅地の売買契約を締結することができる。

解答：〇
宅建業法33条の2第1号および同施行規則15条の6第4号により、他人物売買であっても、業者がその物件を「取得する契約（予約を含む）」を締結していれば、自ら売主となる売買契約を締結できます。本肢ではAがCと「売買の予約」を締結しており、これは法的に「取得できることが明らかな場合」に該当するため、Bとの契約締結は認められます。

【問6】宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者でないBを買主とする建築工事完了前のマンション（売買代金4,000万円）の売買契約において、AはBから手付金として300万円を受領する。この場合、AはBと売買契約を締結するまでに手付金等の保全措置を講じなければ、当該売買契約を締結することができない。

解答：×
宅建業法33条の2第2号では「措置が講じられているとき」に契約ができると定めていますが、実務上の保全措置（法41条1項）は「手付金等を受領する前（受領するまで）」に講じれば足ります。本肢は「売買契約を締結するまでに」となっている点がひっかけです。契約締結時に手付金を1円も受け取らない（後日支払う）のであれば、契約締結時点で保全措置が講じられていなくても業法違反にはなりません。

【問7】宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者であるBを買主とする宅地の売買契約において、Aは自己の所有に属せず、かつ将来その宅地を取得する契約も締結していないC所有の宅地について、Bとの間で売買契約を締結した。この契約は宅地建物取引業法第33条の2（自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限）に違反する。

解答：×
買主であるBは「宅地建物取引業者（プロ）」です。宅建業法第78条2項により、他人物売買の制限を含む「8種制限」は、宅地建物取引業者相互間の取引（業者間取引）には一切適用されません。したがって、業者間の取引においては民法の原則（民法561条：他人物売買も契約自体は有効）がそのまま適用されるため、Aが取得契約のないC所有の土地をBに売る契約を結んでも、宅地建物取引業法違反にはなりません。

【問8】宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者でないBを買主とする建築工事完了前のマンション（売買代金3,000万円）の売買契約を締結した。Aは手付金等の保全措置を講じることなくBから手付金200万円を受領したが、その後、Bに当該マンションを引き渡す前（代金決済前）に建築工事がすべて完了した。この場合、結果的に完成物件となったため、Aの一連の行為は宅地建物取引業法に違反しない。

解答：×
売買契約の対象が「未完成物件」か「完成物件」かを判断するのは、引き渡し時ではなく、あくまで「手付金等を受領する時点（契約締結時）」です。本肢の契約時点では「建築工事完了前（未完成物件）」であり、かつ受領する手付金（200万円）は代金3,000万円の5％（150万円）を超えています（宅地建物取引業法41条1項、同法施行令3条の5）。したがって、Aは手付金を受領する前に保全措置を講じる義務（宅地建物取引業法33条の2第2号）を負っており、後から工事が完成して「結果的に完成物件になった」としても、過去に遡って免除されるわけではありません。受領時に保全措置を講じていないAの行為は、宅地建物取引業法違反となります。

【問9】宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者でないBを買主とする宅地の売買契約において、AはCが所有する宅地について、Cとの間で「Cが死亡した時に、Aが当該宅地を贈与される」という内容の死因贈与契約を締結した。この場合、AはBとの間で当該宅地の売買契約を締結することができる。

解答：×
他人物売買の例外として認められるのは、業者が「買主となる売買契約その他の契約」を締結している場合です（宅建業法33条の2第1号、同施行規則15条の6第4号）。死因贈与契約は「その他の契約」に含まれ得るものの、人の死亡という「いつ発生するか不確定な事実」を条件（始期）とする契約です。これは、法33条の2第1号カッコ書の「その効力の発生が条件に係るものを除く」という確実性を欠く契約に該当するため、例外とは認められず、Bとの売買契約は締結できません。

【問10】宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者でないBを買主とする建築工事完了前のマンション（売買代金4,000万円）の売買契約において、Aは契約締結時に手付金150万円を保全措置なしで受領した。その後、工事完了前に、Aは中間金としてさらに100万円をBから受領しようとしている。この中間金100万円を受領するにあたっては、単体で5％以下（200万円以下）であるため、Aは保全措置を講じる必要はない。

解答：×
保全措置の要否を判断する「手付金等の額」とは、「新しく受領しようとする額」と「既に受領した額」の合計額を指します（宅建業法41条1項）。代金4,000万円の5％は200万円であるため、合計額（250万円）が5％のボーダーラインを超えてしまいます。したがって、Aはこの中間金100万円を受領する「前」に、すでに受け取っている150万円も含めた合計250万円全額について保全措置を講じる義務があります。

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