[本ページはプロモーションが含まれています]
不動産の売買や賃貸は、人生で何度もない大きな取引です。しかし、物件の法的な制限や設備の状態など、専門的な内容は一般の人には分かりにくいものです。
もし、契約した後に「実は家が建てられない土地だった」「修繕積立金が大幅に値上がりする予定だった」と分かっても、簡単に後戻りはできません。
こうした不利益から消費者を保護し、納得して契約に臨めるようにするために、「契約の判断材料となる重要な情報」を専門家が事前に説明することを法律で義務付けているのが、この「重要事項の説明（重説）」です。
ここでは、宅建業法35条に定める、不動産取引（売買・交換・貸借）での重要事項の説明義務者、説明相手、タイミング、重要事項の説明内容・方法、重要事項説明書面の交付方法について解説します。
重要事項の説明義務者、説明相手、タイミング
宅建業法35条1項柱書には、次のように規定されています。
「宅建業者は、宅地建物取引業者の相手方等に対し、宅地又は建物に関し、契約が成立するまでに、宅地建物取引士をして、重要事項を説明しなければならない。」
宅建業法35条：重要事項説明の「説明義務者」は誰か
重要事項の説明については、「誰が説明するのか」という点で混乱しやすいですが、法律上は次の2つを分けて考える必要があります。
- 説明義務を負う者（責任主体）
- 実際に説明を行う者（行為主体）
① 説明義務者は「宅建業者」
まず、法律上「説明しなければならない義務」を負っているのは、
👉 宅建業者（会社・事業者）です。
つまり、
- 契約前に重要事項を説明する責任
- 適切に説明されなかった場合の責任
これらはすべて宅建業者に帰属します。
■ なぜ宅建業者が義務者なのか
宅建業法は、「不動産取引という事業」を規制する法律です。
そのため、規制の対象は個人ではなく、
👉 事業として取引を行う宅建業者
になります。
したがって、
- 説明義務を負うのも宅建業者
- 違反した場合に処分されるのも宅建業者
という構造です。
② 実際に説明するのは「宅建士」
一方で、実際に重要事項の説明を行うのは、
👉 宅地建物取引士（宅建士）です。
宅建業者自身（社長や一般社員）が説明 → ❌
宅建士が説明 → ⭕️
■ なぜ宅建士が説明するのか
重要事項の内容は、
- 法律
- 権利関係
- 不動産の専門知識
など、専門性が非常に高いものです。
そのため法律は、
👉 専門資格を持つ宅建士に説明させる
ことを義務づけています。
③ 宅建士は「宅建業者に属している必要がある」
重要事項の説明を行う宅建士は、
👉 その宅建業者に属する宅建士でなければなりません（「専任の宅建士」である必要はありません）。
NGパターン
次のようなケースはすべて違反です：
- 他社の宅建士が説明 → ❌
- フリーの宅建士に依頼 → ❌
- アルバイトで他社所属の宅建士 → ❌
- 無資格者が説明 → ❌
④ 全体構造の整理
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 説明義務者 | 宅建業者 |
| 実際の説明者 | 宅建士 |
| 宅建士の条件 | 宅建業者に属していること（専任である → ❌不要） |
宅建業法35条：重要事項の説明を受ける相手は誰か
原則：取引の相手方（買主・借主など）
説明相手は、原則として、取引の相手方（これから「買おう」としている人、または「借りよう」としている人）です。
ポイントは、
- 売主や貸主が宅建業者であっても説明は必要
- 相手が法人でも説明は必要
- 代理人がいる場合は代理人に説明すればOK
- 売主・貸主へは説明不要
例外：相手方が宅建業者の場合（宅建業法35条6項）
👉 売買・交換・貸借の相手方が宅建業者である場合は、重要事項の「説明」は、不要（不動産信託受益権の売買の場合を除く）。
ただし「書面交付」は必要。
相手が宅建業者であれば、
- 不動産取引の専門知識を持っている
- 保護の必要性が低い
ため、
👉 説明までは不要。
ただし、
👉 契約内容の明確化のため、書面は必要
とされています。
宅建業法35条：重要事項の説明のタイミング（いつ説明するのか）
重要事項の説明は 「契約が成立する前（申込後〜契約前）」 に行う必要があります。
重要事項の説明内容・方法、重要事項説明書面の交付方法
重要事項説明書面の交付方法
重要事項の説明は、原則として、重要事項説明書を交付（書面交付）して、説明する必要があります（宅建業法35条1項柱書）。
例外として、電磁的方法による提供（電子交付）も認められています（宅建業法35条8項、9項、宅建業法施行令3条の3、宅建業法施行規則16条の4の8、16条の4の9）。
重要事項の説明内容
重要事項の説明内容は、少なくとも宅建業法35条1項各号に掲げる事項について、説明する必要があります。
売買・交換・貸借の相手方が宅建業者である場合は、重要事項の「説明」は、不動産信託受益権売買の場合を除き不要（宅建業法35条6項）ですが、書面の交付の省略は、原則として認められません（電子交付の例外あり）。
そのため、「口頭説明だけ」はNGです。
また、法で定められた全ての事項を説明する必要があり、一部だけ説明は認められていません。
なお、「一般人が理解できるように説明すること」が求められ、専門用語を並べるだけでは説明義務を果たしたことにならないと、判例や実務では解釈されています。
重要事項の説明場所
重要事項の説明場所に法律上の制限はありません。
「必ず事務所で行わなければならない」という決まりはないため、以下の場所でも有効です。
- 宅建業者の事務所
- 喫茶店
- 契約予定者の自宅
- 現地（物件の前）
- ホテルのロビー
- オンライン（IT重説）
重要事項の説明（宅建業法35条）は、「どこで行うか」よりも、
👉 誰が・誰に・いつ・どのように説明するか
を規制しています。
宅地建物取引業者は、重要事項の説明に先立ち、重要事項の説明を受けようとする者に対して、あらかじめ重要事項説明の構成や各項目の留意点について理解を深めるよう、重要事項の全体像について書面を交付等して説明することが望ましい。
この場合、交付する書面等は、別添２を参考とすることが望ましい。
本項各号に掲げる事項は、宅地建物取引業者がその相手方又は依頼者に説明すべき事項のうち最小限の事項を規定したものであり、これらの事項以外にも場合によっては説明を要する重要事項があり得る。
重要事項の説明は、説明を受ける者が理解しやすい場面で分かりやすく説明することが望ましく、取引物件に直接関係する事項であるため取引物件を見ながら説明する方が相手方の理解を深めることができると思われる事項については、重要事項の全体像を示しながら取引物件の現場で説明することが望ましい。ただし、このような場合にも、説明を受ける者が重要事項全体を十分把握できるよう、従来どおり契約の締結までの間に改めて宅地建物取引士が重要事項全体の説明をすることとする。
なお、重要事項の説明を行う際には、別添３に示す「重要事項説明書」を参考とすることが望ましい。
出典：国土交通省 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 第35条第1項関係 1 重要事項の説明について
宅建士証の提示義務（宅建業法35条4項）
宅建士が重要事項の説明を取引相手にする際には、宅地建物取引士証を提示する必要があります（宅建業法35条4項）。
売買・交換・貸借の相手から「見せてください」と言われなくても、宅建士が自分から提示する義務があります。
提示の方法としては、宅地建物取引士証を胸に着用する等により、相手方又は関係者に明確に示されるようにする。なお、提示に当たり、個人情報保護の観点から、宅地建物取引士証の住所欄にシールを貼ったうえで提示しても差し支えないものとする。
ただし、シールは容易に剥がすことが可能なものとし、宅地建物取引士証を汚損しないよう注意すること。
出典：国土交通省 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 第35条第4項関係 宅地建物取引士証の提示について
重要事項説明書に対する宅建士の記名（宅建業法35条5項、7項）
宅地建物取引士は、自分が説明した重要事項説明に記名する必要があります（宅建業法35条5項、宅建業法35条7項）。
重要事項の説明はITでも可能
重要事項の説明は、原則は対面ですが、テレビ電話などを使った「IT重説」も認められています。
IT重説の条件として、国土交通省 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 第35条第1項関係 「2 宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しく
は貸借の代理若しくは媒介に係る重要事項の説明にＩＴを活用する場合の取扱いについて」において次のように定められています。
宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介に係る重要事項の説明にテレビ会議等のITを活用するに当たっては、次に掲げるすべての事項を満たしている場合に限り、対面による重要事項の説明と同様に取り扱うこととする。
なお、宅地建物取引士は、ITを活用した重要事項の説明を開始した後、映像を視認できない又は音声を聞き取ることができない状況が生じた場合には、直ちに説明を中断し、当該状況が解消された後に説明を再開するものとする。
- 宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。
- 宅地建物取引士により記名された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ交付（電磁的方法による提供を含む。）していること。
- 重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。
- 宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、当該宅地建物取引士証を画面上で視認できたことを確認していること。
重要事項説明書の交付は電磁的方法による提供（電子交付）も可能（宅建業法35条8項、9項、宅建業法施行令3条の3、宅建業法施行規則16条の4の8、16条の4の9）
売買・交換・貸借の相手方の承諾があれば、紙の書面ではなくデジタルデータ（PDF等）で35条書面を提供することもできます。
この場合においても、重要事項説明書への宅地建物取引士の明示は必要です（宅建業法施行規則16条の4の8 第2項4号、16条の4の9）。
1 電磁的方法による提供の場合の承諾について（令第3条の3第1項及び第2項関係）
電磁的方法により重要事項説明書を提供しようとする場合は、相手方がこれを確実に受け取ることができるように、用いる電磁的方法（電子メールによる方法、WEBでのダウンロードによる方法、CD-ROMの交付等）やファイルへの記録の方式（使用ソフトウェアの形式やバージョン等）を示した上で、相手方が承諾したことが記録に残るよう、書面への出力が可能な方法（電子メールによる方法、WEB上で承諾を得る方法、CD-ROMの交付等）又は書面（以下この項において「書面等」という。）で承諾を得るものとする。
なお、承諾を得た場合であっても、相手方から書面等で電磁的方法による提供を受けない旨の申出があった場合には、電磁的方法による提供をしてはならない。
ただし、相手方から再び書面等で承諾を得た場合には、この限りでない。2 電磁的方法による提供の場合に満たすべき基準について（施行規則第16条の4の8関係）
電磁的方法により重要事項説明書を提供する場合は、相手方が書面の状態で確認できるよう、書面に出力可能な形式で提供するとともに、相手方において、記載事項が改変されていないことを将来において確認できるよう、電子署名等の方法により、記載事項が交付された時点と、将来のある時点において、記載事項が同一であることを確認することができる措置を講じることが必要である。
また、重要事項説明書の提供にあたっては、宅地建物取引士の記名が必要である。
さらに、WEBでのダウンロードによる方法でファイルを提供する場合には、相手方がこれを確実に受け取ることができるよう、ダウンロードが可能となった後に相手方にその旨を通知するか、ダウンロードが可能となる前にその旨を予め通知する必要がある。
ただし、相手方においてすでにダウンロードを行っていることが確認できた場合はその限りではない。3 その他書面の電磁的方法による提供において留意すべき事項
その他、電磁的方法により重要事項説明書を提供する場合は、以下の事項に留意するものとする。
- 電磁的方法により重要事項説明書を提供しようとすることについて、あらかじめ相手方から承諾を得る際に、併せて、宅地建物取引業者が利用を予定するソフトウェア等に相手方のＩＴ環境が対応可能であることを確認すること。
- 電磁的方法による提供後、相手方に到達しているかを確認すること。
- 相手方の端末において、電磁的方法により提供した書面の内容に文字化けや文字欠け、改変などが生じていないかについて、電子書面の提供前に相手方に確認方法を伝えた上で、確認をするよう依頼すること。
- 相手方に電子書面の保存の必要性や保存方法を説明すること。
1つの取引に複数の宅建業者が関与する場合（共同仲介など）の説明義務
不動産取引では、
・売主側に宅建業者
・買主側に宅建業者
・間に元付業者・客付業者
など、複数の業者が関与することがよくあります。
一つの物件を「A宅建業者が売り出し、B宅建業者が買い手を見つけてきた」というようなケースです。この場合、関与したすべての業者に記名、説明義務が生じます。
記名義務：全員が責任を負う
重要事項説明書（35条書面）には、関与したすべての宅建業者の宅建士が記名しなければなりません。
これによって「この説明内容に間違いありません」という責任を、関与したすべての宅建業者が負うことになります。
説明義務：実行は「代表して1人」でOK
すべての宅建業者に説明義務がありますが、実務上、買主に対して複数の業者が同じ説明をするのは非効率です。
そのため、以下の運用が認められています。
代表説明：関与した業者のうち、いずれか1人の宅建士が代表して説明すれば、全員が義務を果たしたことになります。
分担説明：「法令上の制限はA宅建業者の宅建士、物件の設備についてはB宅建業者の宅建士」というように、パートごとに分担して説明することも可能です。
いずれの説明方法においても、関与したすべての宅建業者が責任を負うことになります。
不動産取引（売買・交換・貸借）での重要事項の説明義務（宅建業法35条）の典型的な問題と解説
【問1】宅建業者は、建物の売買の媒介を行う場合、売主と買主の両方に対して重要事項の説明をしなければならない。
解答：×
重要事項の説明の相手方は「これから買おう（借りよう）とする人」だけです。売主、貸主への説明は不要です。
【問2】重要事項の説明は、専任の宅建士でなければ行うことができない。
解答：×
宅建士であれば、専任である必要はありません。パートやアルバイトの宅建士でもOKです。
【問3】宅建士は、重要事項の説明をする際、相手方から請求がなくても宅地建物取引士証を提示しなければならない。
解答：〇
宅地建物取引士証の提示は義務です。
【問4】重要事項の説明は、売買契約を締結した後、速やかに行わなければならない。
解答：×
重要事項の説明は、必ず「契約締結前」に行う必要があります。
【問5】説明場所に制限はありません。喫茶店や相手の自宅でも有効です。宅建業者の事務所で行わなければならない。
解答：×
重要事項の説明場所に制限はありません。喫茶店や相手の自宅でも有効です。
【問6】宅建業者が自ら売主となる場合、重要事項説明書には、その業者の宅建士が記名しなければならない。
解答：〇
自ら売主、または媒介・代理のいずれであっても、関与した業者の宅建士の記名が必要です。
【問7】宅建業者が宅建業者に対して宅地の売買を行う場合、重要事項の説明は省略できる。
解答：〇
取引相手が宅建業者の場合、説明（口頭での解説）は不要です（35条6項）。
【問8】宅建業者が宅建業者に対して建物の貸借の媒介を行う場合、重要事項説明書の交付を省略できる。
解答：×
重要事項の説明は不要ですが、「重要自己説明書面の交付」は宅建業者相手でも省略できません
【問9】相手方の承諾を得れば、重要事項説明書を電磁的方法（PDF等）で提供することができる。
解答：〇
デジタルデータの提供は、相手の承諾があれば認められます（宅建業法35条8項、9項）。
【問10】貸借の媒介においてテレビ電話等を用いてIT重説を行う場合、宅建士証は画面越しに提示すればよい。
解答：〇
IT重説でも提示義務はあり、カメラ越しにハッキリと見せる必要があります。
不動産取引（売買・交換・貸借）での重要事項の説明義務（宅建業法35条）のひっかけ問題と解説
【問1】取引相手方が宅建業者である場合、重要事項の説明は不要であるため、宅建士が重要事項説明書に記名する必要はない。
解答：×
取引相手方が宅建業者である場合、重要事項の説明は不要ですが、宅建士による「重要事項説明書への記名」と「重要事項説明書面交付」は省略できません。
【問2】宅建士証は、重要事項説明書を交付する際に提示すればよく、説明の開始時に提示する必要はない。
解答：×
宅地建物取引士証は、重要事項の説明を開始する「前」に必ず提示するのがルールです。
【問3】A社とB社が共同で売買を媒介する場合、A社の宅建士が代表して説明を行うなら、B社の宅建士は記名しなくてよい。
解答：×
重要事項の説明は代表1人でいいですが、重要事項説明書面への記名は関与した「すべての業者」の宅建士が行う必要があります。
【問4】複数の宅建業者が共同で媒介を行う場合、各業者の宅建士が、重要事項説明書の別々のパート（法令上の制限、取引条件など）を分担して説明してもよい。
解答：〇
全員が全項目を話す必要はなく、役割分担して説明することは認められています。
【問5】宅建業者が自ら所有するアパートを貸し出す場合、借主に対して重要事項の説明義務を負う。
解答：×
「自ら貸借」は宅建業にあたらないため、宅建業法上の重要事項説明義務自体が発生しません。
【問6】IT重説を行う場合、必ず相手方の承諾を得なければならない。
解答：〇
IT重説や電子交付は、相手の承諾（環境が整っていることの確認）が前提です。
【問7】IT重説で宅地建物取引士証を提示する際、あらかじめ宅地建物取引士証をスキャンした画像データを送信すれば、画面提示に代えることができる。
解答：×
画像データ送信ではダメです。説明中にカメラ越しに「現物」を提示し続ける必要があります。
【問8】重要事項の説明は、宅建士であれば他の宅建業者に所属していても行うことができる。
解答：×
重要事項の説明ができるのはその宅建業者に属する宅建士のみ。他社宅建士は不可。
【問9】複数の宅建業者が関与する場合、1社だけが重要事項説明を行えばよく、他の業者は説明不要となる。
解答：×
原則としてすべての関与宅建業者に説明義務がある。ただし代表説明や分担は可能。
【問10】重要事項説明書を電子交付する場合、法律（35条7項）の記名規定が適用されないため、誰が作成したか明示する必要はない。
解答：×
宅建業法35条7項は適用されませんが、宅建業法施行規則16条の4の8第2項4号により「担当宅建士の明示（電子署名等）」が厳格に求められます。
＜宅建士試験講座 宅建業法シリーズ＞
宅建士試験講座 宅地建物取引業とは？宅地、宅建業、宅建業法上の事務所の定義
宅建士試験講座 宅地建物取引業の免許の種類、登録申請先、有効期間、宅建業者名簿、免許証、廃業等の届出
宅建士試験講座 宅地建物取引業の免許換え、みなし業者と無免許営業特例、無免許営業・名義貸しの禁止
宅建士試験講座 宅地建物取引業者の免許の欠格要件・欠格事項（宅建業法5条）
宅建士試験講座 宅建士とは？宅建士になるには？宅地建物取引士ができること
宅建士試験講座 宅建士登録の欠格事由.宅地建物取引士欠格要件（宅建業法18条1項）
宅建士試験講座 宅建業法18条1項（宅建士欠格）vs 5条1項（宅建業者免許欠格）の違い、条文対比
宅建士試験講座 宅建士登録申請と宅建士資格登録簿、登録変更、登録消除、登録移転
宅建士試験講座 宅地建物取引士証（宅建士証・取引士証）有効期間、提示、記載事項、書換え・再交付、返納・提出
宅建士試験講座 不動産業者・宅建業者の営業保証金とは？営業保証金の仕組み、供託、還付、取戻し
宅建士試験講座 不動産業者の保証協会の弁済業務保証金の仕組、弁済業務保証金分担金、供託、還付、取戻し・返還
宅建士試験講座 宅建業者の供託金 営業保証金と保証協会の弁済業務保証金（分担金）の比較、違いは？
宅建士試験講座 宅建業者の供託所等に関する説明義務.宅建業法35条の2
宅建士試験講座 宅建業法広告規制.誇大広告の禁止、広告開始時期、取引態様の明示義務など
宅建士試験講座 宅建業者の事務所・案内書要件、標識設置、従業者証明書・従業者名簿・帳簿
宅建士試験講座 不動産取引における仲介、媒介契約、代理契約とは？仲介と媒介、代理の違いは？
宅建士試験講座 不動産取引の媒介契約の種類.一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いは？
