宅建士試験講座宅建業法不動産売買・交換の媒介、代理の報酬・手数料.複数業者の時は？

[本ページはプロモーションが含まれています]
不動産を売買するとき、多くの場合は不動産会社に「仲介」を依頼します。
その際に発生するのが、いわゆる「仲介手数料（報酬）」です。

ただし、この報酬は宅建業者が自由に決められるわけではなく、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。

この報酬規制は、単に「3％＋6万円」と覚えるだけでは不十分です。

実際には、
・媒介（仲介）なのか
・代理なのか
・売買なのか交換なのか
・複数の宅建業者が関与しているのか
によって、受け取れる上限額の考え方が変わります。

特に複数業者が関わるケースでは、
・「各業者ごとの上限」と
・「業者全体としての上限」
の2つを区別して理解しなければならず、混乱しやすい分野です。

また、実務では消費税を含めた価格表示が一般的ですが、報酬計算では「消費税を含まない物件価格」を基準にする点も重要です。

この分野は、宅建業法の中でも数字が多く苦手意識を持つ人が多いテーマですが、ルールの背景を理解すると整理しやすくなります。

この記事では、
・媒介と代理の違い
・報酬額の基本ルール
・複数業者が関与する場合の考え方
・実務上の注意点
を、図式的に整理しながら分かりやすく解説していきます。

売買・交換の通常の場合
複数の宅建業者がかかわる場合
1. 各業者ごとに上限がある
2. もう一つ重要な条件
宅建業法不動産売買・交換の媒介、代理の報酬・手数料.複数業者の時は？の典型問題と解説
宅建業法不動産売買・交換の媒介、代理の報酬・手数料.複数業者の時は？のひっかけ問題と解説

売買・交換の通常の場合

媒介の場合

媒介とは、一般的にいう「仲介」です。
宅建業者が売主と買主の間に入り、契約成立をサポートします。

この場合、宅建業者が依頼者一方から受け取れる報酬の上限は、次のように定められています。

(1) 媒介の報酬の上限

・200万円以下の部分
→ 物件価格 × 5％
・200万円を超え400万円以下の部分
→ 物件価格 × 4％＋ 2万円
・400万円を超える部分
→ 物件価格 × 3％＋ 6万円

特に実務や試験では、400万円超の計算式である
報酬上限 = 物件価格 × 3% + 6万円
をよく使います。

(2) 消費税は別に加算される

ここで注意したいのは、上記の金額には消費税が含まれていない点です。

つまり、実際の報酬額の上限は、
・「計算した報酬額」
プラス
・消費税相当額
となります。

(3) 物件価格とは？

報酬計算の基準になる「物件価格」は、消費税を含まない本体価格です。

・売買価格：3,300万円（税込）
・建物消費税：300万円
であれば、報酬計算の基礎となる物件価格は3,000万円になります。

(4) 交換の場合のポイント

交換契約では、双方が不動産を交換します。
このとき、交換する不動産の価格に差がある場合は、高い方の価格を基準に報酬計算をすることができます。

・Aの土地：2,000万円
・Bの土地：2,500万円

この場合、2,500万円を基準として報酬額を計算できます。

代理の場合

代理とは、宅建業者が依頼者本人に代わって契約行為を行うケースです。
媒介よりも権限が強く、契約当事者に近い立場になります。

この場合、宅建業者は媒介の場合の「2倍」まで報酬を受け取れます。

代理の報酬上限

・200万円以下の部分
→ 5％の2倍
・200万円超400万円以下の部分
→ （4％＋2万円）の2倍
・400万円超の部分
→ （3％＋6万円）の2倍

つまり、
代理の報酬上限 = (物件価格 × 3% + 6万円) × 2
という考え方になります。

なぜ代理の報酬上限は2倍なのか？

これは、「媒介」と「代理」の性質の違いによるものです。

媒介では、
・売主側
・買主側
の双方から依頼を受けることがあります。
つまり、双方から報酬を受け取れる可能性があります。

一方、代理では原則として双方代理は禁止されています。

これは民法上の「双方代理の禁止」に関係します。

そのため、代理では通常、一方当事者からしか報酬を受け取れません。

そこで、媒介と報酬バランスが大きく崩れないように、代理では媒介の2倍まで受け取れる仕組みになっています。

代理と媒介の場合

実務では、
・Aからは代理
・Bからは媒介
という形で、同じ宅建業者が異なる立場で関与することがあります。

この場合、宅建業者全体として受け取れる上限は、「媒介報酬の2倍」です。

・A側代理
・B側媒介
であっても、
受領可能上限 = (物件価格 × 3% + 6万円) × 2
の範囲内となります。

「代理が含まれている以上、全体としては代理扱いになる」と整理すると理解しやすいでしょう。

複数の宅建業者がかかわる場合

不動産取引では、1社だけでなく複数の宅建業者が関与するケースがあります。

・売主側に1社
・買主側に1社
という形で、それぞれ別の宅建業者が媒介を行うことは実務上よくあります。

このような場合でも、各宅建業者が自由に報酬を受け取れるわけではありません。

複数業者が関与する場合には、
・「各業者ごとの上限」
・「業者全体としての上限」
という2つの観点から報酬額を考える必要があります。

つまり、
・「それぞれの業者が受け取れる上限額」と
・「全体で取り過ぎになっていないか」
の両方を確認しなければなりません。

この“全体で1者の宅建業者とみなす”という考え方は、宅建業法の報酬規制の中でも重要なポイントです。

各業者ごとに上限がある

複数の宅建業者が関与しても、それぞれの業者は、自分が受け取れる上限を超えて報酬を受領することはできません。

・AがX業者に媒介依頼
・BがY業者に媒介依頼
をした場合を考えます。

この場合、
・X業者はAから
・Y業者はBから
それぞれ媒介報酬の範囲内で受領できます。

つまり各業者ごとに、
・200万円以下 → 5％
・200万円超400万円以下 → 4％＋ 2万円
・400万円超 → 3％＋ 6万円
の上限規制を受けます。

もう一つ重要な条件

複数業者が関与する場合は、さらに重要なルールがあります。

「全宅建業者を1者の宅建業者とみなして計算する」
という考え方です。

つまり、複数業者であっても、全体として受け取れる報酬総額には上限があります。

具体例① 両方とも媒介
・A → X業者に媒介依頼
・B → Y業者に媒介依頼

この場合、
X業者とY業者をまとめて「Z業者」と考えます。

もしZ業者が、
・Aから媒介
・Bから媒介
を受けていたとすれば、双方から媒介報酬を受け取ることができます。

したがって、X・Y全体で受け取れる総額も、「媒介報酬上限の2倍」の範囲内となります。

ただし、ここで注意が必要です。
複数業者が関与していても、各宅建業者はそれぞれ自分自身の報酬限度額を超えて受け取ることはできません。

つまり、
・全体としての上限
・各業者ごとの上限
の両方を満たす必要があります。

そのため、
「全体上限以内なら自由に配分できる」
わけではありません。

たとえば、媒介報酬の個別上限が100万円の場合、
・X：100万円
・Y：100万円
は可能です。

しかし、
・X：150万円
・Y：50万円
のように、Xが自己の媒介報酬上限を超えることは認められません。

具体例② 一方が代理の場合
・A → X業者に媒介依頼
・B → Y業者に代理依頼
の場合を考えます。

このときも、X業者とY業者を1者の「Z業者」とみなします。

するとZ業者は、
・Aから媒介
・Bから代理
を受けたことになります。

したがって、X・Yが受け取れる総額は、
複数業者全体の上限 = (物件価格 × 3% + 6万円) × 2
の範囲内になります。

ただし、この場合も各業者ごとの上限規制があります。

特に、
・X業者 → 代理としての上限まで可能
・Y業者 → 媒介としての上限まで
という点が重要です。

つまり、代理を行っているXは広い範囲で受領できますが、媒介にすぎないYは媒介報酬限度額を超えることはできません。

具体例
媒介報酬の個別上限が100万円の場合、
・X（代理）：150万円
・Y（媒介）：50万円
は適法です。

なぜなら、
・全体で200万円以内
・Yも媒介上限100万円以内
だからです。

しかし、
・X（代理）：80万円
・Y（媒介）：120万円
は違法です。
全体では200万円以内ですが、Yが媒介報酬上限100万円を超えているためです。

このように、複数業者が関与する場合は、
・「全体の総額」
・「各業者の立場ごとの上限」
を分けて考えることが重要です。

宅建業法不動産売買・交換の媒介、代理の報酬・手数料.複数業者の時は？の典型問題と解説

【問1】宅建業者Xは、土地200万円と建物110万円（税込）からなる物件の売買を媒介した。Xが依頼者一方から受け取ることができる税込の報酬上限額を求めよ。

解答
建物税抜＝110万円 ÷ 1.1＝100万円
物件価格＝土地200万円＋建物100万円＝300万円

税抜上限＝300万円 × 4％＋2万円＝14万円
税込上限＝14万円 × 1.1＝15万4,000円

【問2】宅建業者Xは、土地300万円と建物330万円（税込）の売買を媒介した。Xが依頼者一方から受け取ることができる税込の報酬上限額を求めよ。

解答
建物税抜＝330万円 ÷ 1.1＝300万円
物件価格＝300＋300＝600万円

税抜上限＝600万円 × 3％＋6万円＝24万円
税込上限＝24万円 × 1.1＝26万4,000円

【問3】宅建業者Xは、土地200万円と建物220万円（税込）の売買について代理を行った。Xが依頼者一方から受け取ることができる税込の報酬上限額を求めよ。

解答
建物税抜＝220 ÷ 1.1＝200万円
物件価格＝200＋200＝400万円

媒介税抜上限＝400万円 → 4％＋2万円＝18万円
代理税抜上限＝18万円 × 2＝36万円
税込上限＝36万円 × 1.1＝39万6,000円

【問4】宅建業者Xは、AとBの不動産交換を媒介した。
Aの物件：土地100万円、建物220万円（税込）
Bの物件：土地200万円、建物330万円（税込）
Xが依頼者一方から受け取ることができる税込の報酬上限額を求めよ。

解答
A建物税抜＝220 ÷ 1.1＝200万円
A物件価格＝100＋200＝300万円

B建物税抜＝330 ÷ 1.1＝300万円
B物件価格＝200＋300＝500万円

基準価格＝高い方の 500万円

税抜上限＝500万円 × 3％＋6万円＝21万円
税込上限＝21万円 × 1.1＝23万1,000円

【問5】売主Aは宅建業者Xに媒介を依頼し、買主Bは宅建業者Yに媒介を依頼した。対象物件は土地200万円と建物220万円（税込）である。XとYがそれぞれ依頼者から受け取ることができる税込の報酬上限額を求めよ。

解答
建物税抜＝220 ÷ 1.1＝200万円
物件価格＝200＋200＝400万円

税抜上限＝400万円 → 4％＋2万円＝18万円
税込上限＝18万円 × 1.1＝19万8,000円

【問6】売主Aは宅建業者Xに媒介を依頼し、買主Bは宅建業者Yに媒介を依頼した。対象物件は土地200万円と建物220万円（税込）である。
XとYを1人の宅建業者Zとみなした場合、ZがA・B双方から受け取ることができる税込の報酬総額の上限を求めよ。

解答
建物税抜＝220 ÷ 1.1＝200万円
物件価格＝200＋200＝400万円

税抜上限＝400万円 → 4％＋2万円＝18万円
税抜総額＝18万円 × 2＝36万円
税込総額＝36万円 × 1.1＝39万6,000円

【問7】売主Aは宅建業者Xに媒介を依頼し、買主Bは宅建業者Yに代理を依頼した。
対象物件は土地200万円と建物220万円（税込）である。
XがAから受け取ることができる税込の報酬上限額、YがBから受け取ることができる税込の報酬上限額、および X・Yの合計額（総額規制）を求めよ。

解答
建物税抜＝220万円 ÷ 1.1＝200万円
物件価格＝土地200万円＋建物200万円＝400万円

👉 AがXに支払える上限額は、
媒介税抜上限＝400万円 → 4％＋2万円＝18万円
媒介税込上限＝18万円 × 1.1＝19万8,000円

👉 BがYに支払える上限額は、
代理税抜上限＝媒介18万円 × 2＝36万円
代理税込上限＝36万円 × 1.1＝39万6,000円

19万8,000円（A→X）＋ 39万6,000円（B→Y）＝ 59万4,000円
👉 総額規制の範囲内で、合計 59万4,000円まで受領できる

【問8】宅建業者Xは、土地150万円と建物110万円（税込）からなる物件の売買を媒介した。売買契約は成立したが、買主Bはまだ手付金を支払っていない。この場合、XがBに対して媒介報酬を請求できる。

解答：〇
宅建業者Xが媒介報酬を請求できる時期は、「売買契約が成立した時点」。
手付金の支払いは報酬請求の要件ではない。
👉 契約成立＝報酬請求権の発生
👉 代金支払や引渡しは関係ない

【問9】宅建業者Xは、土地200万円と建物330万円（税込）の売買を媒介した。依頼者Aは、媒介報酬を「契約時に半額、残りを引渡し時に支払う」という条件を提示した。この場合、XはAの提案に従う義務がある。

解答：×
報酬の支払い時期は、「契約成立時に全額請求できる」と宅建業法で定められている。
宅建業者Xは、報酬の支払い方法について依頼者の指示に従う義務はない。
👉 分割払いは任意の合意があれば可能
👉 しかし業者に義務はない

【問10】宅建業者が行う「媒介」と「代理」の違いに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
① 媒介は依頼者のために契約を締結する権限を持つ。
② 代理は双方代理が認められているため、双方から報酬を受け取れる。
③ 媒介は双方から依頼を受けることができるが、代理は原則として一方からしか依頼を受けられない。
④ 代理の報酬上限は媒介と同額である。

解答③
媒介は双方から依頼を受けることができる（両手仲介）。代理は双方代理が禁止されているため、原則として一方からしか依頼を受けられない。
① 媒介は「契約を成立させるために取り次ぐ行為」であり、契約締結権限（代理権）はない。
② 代理は双方代理が禁止（宅建業法34条の2）。よって双方から報酬を受け取ることはできない。
④ 代理の報酬上限は媒介の2倍

宅建業法不動産売買・交換の媒介、代理の報酬・手数料.複数業者の時は？のひっかけ問題と解説

【問1】宅建業者Xは、土地200万円と建物330万円（税込）の売買を媒介した。依頼者Aは、媒介報酬について「契約時に半額、残りを引渡し時に支払う」という特約を提案した。
この特約は有効か。また、XはAの提案に従う義務があるか。

解答：特約は、有効。ただし、Xは提案に従う義務は、ない。

【問2】宅建業者A（課税事業者）は、甲（売主）が所有する4,000万円の宅地と、乙（買主）が所有する3,000万円の宅地との交換契約を成立させた。Aは甲・乙双方から媒介の依頼を受けていた場合、Aが甲と乙の双方から受領できる報酬の合計の上限額はいくらか。

解答
・交換の基準価格
交換契約において物件価格に差がある場合は、高い方の価格を基準にします。今回は4,000万円を基準として計算します。
・報酬の計算
4,000万円 × 3% ＋ 6万円＝ 126万円
消費税10%プラス：126万円 × 1.1 ＝ 138万6,000円（片手の上限）
・双方からの合計額
Aは1人で双方から媒介を受けているため、受領できる合計額は片手の2倍となります。
138万6,000円 × 2 ＝ 277万2,000円

【問3】宅建業者Aは売主から代理の依頼を受け、宅建業者Bは買主から媒介の依頼を受け、共同して代金3,000万円の宅地の売買契約を成立させた。AおよびBが課税事業者である場合、報酬の分配について、AとBが事前に合意していれば、Aが100万円、Bが111万2,000円をそれぞれ受領することができる。

解答：×
ステップ1：基準額とそれぞれの「上限」を出す
・媒介1倍分の税抜額：3,000万円 × 3% ＋ 6万円＝ 96万円
・消費税10%プラス：96万円 × 1.1 ＝ 105万6,000円
【関門①：個別上限】
　A（代理）の上限：105万6,000円 × 2 ＝ 211万2,000円
　B（媒介）の上限：105万6,000円
【関門②：全体上限】
　全体の上限（媒介の2倍）：211万2,000円

ステップ2：問題文の金額をダブルチェックする
・問題文では、Aが100万円、Bが111万2,000円を受領するとしています。
・合計額は「100万＋ 111万2,000円＝ 211万2,000円」となり、全体の天井（関門②）には収まっています。
・しかし、Bは媒介であるため、個別上限の105万6,000円（関門①）をオーバーしています。

結論
どれだけ事前の合意があっても、Bが自らの個別上限を超えて報酬を受領することは宅建業法違反となるため、記述は「誤り」です。

【問4】宅建業者Aは売主から代理の依頼を受け、宅建業者Bは買主から媒介の依頼を受け、共同して総額3,200万円（うち建物に係る消費税等相当額200万円）の分譲マンション（土地・建物）の売買契約を成立させた。AおよびBが課税事業者である場合、Aは売主から211万2,000円、Bは買主から105万6,000円をそれぞれ受領することができる。

解答：×
1️⃣ 基準となる「税抜物件価格」の算出
・マンション総額は3,200万円（税込）です。
・建物消費税の200万円を差し引きます。
・土地・建物の税抜本体価格を出します。
・3,200万円 – 200万円 = 3,000万円（税抜）
※土地には消費税がかかりません。

2️⃣ それぞれの「上限額」の計算
・税抜3,000万円をベースにします。
・媒介1倍分の税抜報酬を計算します。
・3,000万円 3% + 6万円 = 96万円（税抜）
・業者の消費税10%をプラスします。
・96万円 × 1.1 = 105万6,000円媒介1倍の上限

・【関門①：個別上限】
　A（代理）の上限：105万6,000円 × 2 ＝ 211万2,000円
　B（媒介）の上限：105万6,000円

・【関門②：全体上限】
　取引全体の総合計上限（媒介の2倍）：211万2,000円

3️⃣ 金額のダブルチェック
・個別上限のチェック（関門①）：
　Aは211万2,000円でセーフです。
　Bは105万6,000円でセーフです。
・全体上限のチェック（関門②）：
　AとBの受領額を合算します。
　211万2,000円 + 105万6,000円 = 316万8,000円
　全体の天井（211万2,000円）を超えています。

4️⃣ 結論各自が上限を守っても合計額がアウトです。この報酬受領は宅建業法違反となります。

【問5】宅建業者A（課税事業者）は、売主から媒介の依頼を受け、代金300万円の宅地の売買契約を成立させた。Aが売主から受領できる報酬の上限額はいくらか。なお、本物件は空き家等の特例には該当しないものとする。

解答
300万円 × 4% ＋ 2万円＝ 14万円
消費税10%プラス：14万円 × 1.1 ＝ 15万4,000円

【問6】宅建業者A（課税事業者）は売主から媒介の依頼を受け、土地・建物一括の売買代金が4,200万円（うち建物価格は2,200万円（消費税等相当額200万円を含む））の戸建住宅の売買契約を成立させた。Aが売主から受領できる報酬の上限額はいくらか。

解答
1️⃣ 正しい手順：基準となる「税抜物件価格」の算出
総額から引くのではなく、「土地」と「建物（税抜）」をそれぞれ分けてから合算します。
・建物の税抜価格：2,200万円（税込） – 200万円＝ 2,000万円（税抜）
・土地の価格：総額4,200万円 – 建物（税込）2,200万円＝ 2,000万円（土地は非課税なのでそのまま）
・基準となる物件価格（税抜総額）：土地 2,000万円 + 建物税抜 2,000万円 = 4,000万円（税抜）

2️⃣ 報酬の税抜上限を計算する
税抜の4,000万円をベースに、400万円超の速算式を適用します。
　4,000万円 × 3% + 6万円 = 126万円（税抜）

3️⃣ 業者の消費税（10%）をプラスする
Aは課税事業者なので、最後に消費税を上乗せします。
　126万円 × 1.1 = 138万6,000円
よって、正解は「138万6,000円」となります。

【問7】宅建業者A（課税事業者）は、甲が所有する4,000万円の宅地と、乙が所有する3,000万円の宅地を交換する契約を媒介した。この際、乙は甲に対して差額分として1,000万円の交換差金（金銭）を支払った。Aが甲から受領できる報酬の上限額を計算する際、基準となる物件価格はいくらか。

解答
4,000万円。
交換契約において、宅地建物の価格に差があるときは「高い方の価格」を基準とします。交換差金（差額の1,000万円）や、双方を足した金額（7,000万円）は基準になりません。

【問8】宅建業者Aは売主から代理の依頼を受け、宅建業者Bは買主から代理の依頼を受け、共同して代金3,000万円の宅地の売買契約を成立させた。A・Bともに課税事業者である。このとき、Aは売主から211万2,000円、Bは買主から211万2,000円をそれぞれ受領することができる。

解答：×
AもBも「代理」なので、単体で見ればそれぞれ2倍（211万2,000円）まで受け取れるように見えます。しかし、複数業者が関わる場合の第2のハードル「全体を1人の業者とみなす」ルールが適用されます。1人の業者が双方から依頼（今回は双方代理とみなす）を受けた場合の全体の上限は、一方が媒介だろうが代理だろうが、一貫して「媒介の2倍（211万2,000円）」が限界です。A・Bの「合計」で211万2,000円以内で分け合わなければなりません。

【問9】宅建業者A（課税事業者）は、売主から媒介の依頼を受け、代金3,000万円の宅地の売買契約を成立させた。Aは通常の報酬上限額（105万6,000円）に加えて、売主から「特別な苦労をかけたから」と合意のうえで別途5万円の謝礼金を受け取った。売主が承諾しているため、この受領は宅建業法に違反しない。

解答：×
国土交通大臣が定める報酬額の上限は「強行規定」です。依頼者の同意や承諾、自発的な申し出があったとしても、上限を超える金額を受け取ることは一切認められません。（※実費として認められる特別な広告費などは除きますが、単なる謝礼金はNGです）。

【問10】宅建業者Aは売主から代理の依頼を受け、代金3,000万円の宅地の売買契約を成立させた。Aは自ら買主を見つけ、買主からは媒介の依頼を受けた。Aが課税事業者である場合、Aは売主から代理報酬として211万2,000円を受領したため、買主からは一切報酬を受領することができない。

解答：〇
1️⃣ 取引全体の合計上限をチェック
Aが1人で「売主から代理」「買主から媒介」を受けています。複数業者が絡まない（1社で完結する）場合でも、1人の業者が受領できる「取引全体の合計上限」は一貫して媒介の2倍（211万2,000円）が限界です。

2️⃣ 問題文の金額を当てはめる
Aは売主からすでに代理報酬として「211万2,000円（2倍分）」を満額受け取っています。この時点で、取引全体の天井（211万2,000円）に達してしまいました。

3️⃣ 結論
すでに枠を使い切っているため、買主から媒介報酬（1倍分＝105万6,000円）を重ねて受け取ることはできません。もし買主からも受け取ってしまうと、合計で3倍（316万8,000円）になってしまい違法です。したがって、問題文の「買主からは一切報酬を受領することができない」という記述は正しい（合法）となります。

＜宅建士試験講座宅建業法シリーズ＞
宅建士試験講座宅地建物取引業とは？宅地、宅建業、宅建業法上の事務所の定義

宅建士試験講座宅地建物取引業の免許の種類、登録申請先、有効期間、宅建業者名簿、免許証、廃業等の届出

宅建士試験講座宅地建物取引業の免許換え、みなし業者と無免許営業特例、無免許営業・名義貸しの禁止

宅建士試験講座宅地建物取引業者の免許の欠格要件・欠格事項（宅建業法5条）

宅建士試験講座宅建士とは？宅建士になるには？宅地建物取引士ができること

宅建士試験講座宅建士登録の欠格事由.宅地建物取引士欠格要件（宅建業法18条1項）

宅建士試験講座宅建業法18条1項（宅建士欠格）vs 5条1項（宅建業者免許欠格）の違い、条文対比

宅建士試験講座宅建士登録申請と宅建士資格登録簿、登録変更、登録消除、登録移転

宅建士試験講座宅地建物取引士証（宅建士証・取引士証）有効期間、提示、記載事項、書換え・再交付、返納・提出

宅建士試験講座不動産業者・宅建業者の営業保証金とは？営業保証金の仕組み、供託、還付、取戻し

宅建士試験講座不動産業者の保証協会の弁済業務保証金の仕組、弁済業務保証金分担金、供託、還付、取戻し・返還

宅建士試験講座宅建業者の供託金営業保証金と保証協会の弁済業務保証金（分担金）の比較、違いは？