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不動産の売買では、買主が代金を一括で支払うとは限りません。
住宅や土地は高額であるため、代金を分割して支払う「割賦販売」が行われることがあります。
しかし、代金の支払いが長期間に及ぶ場合、売主と買主のどちらにもリスクが存在します。
たとえば、売主側としては、
・買主が途中で支払いを止めてしまう
・代金を回収できなくなる
という危険があります。
一方で、買主側としては、
・お金をかなり支払ったのに所有権を取得できない
・売主が第三者に転売してしまう
・売主の債権者によって差押えを受ける
といった不利益を受ける可能性があります。
このような問題を防ぐため、民法や判例では「所有権留保」や「譲渡担保」といった制度が利用されてきました。
もっとも、不動産取引では買主保護の必要性が非常に高いため、宅建業法では、宅建業者が売主となる割賦販売について、これらの担保方法を厳しく制限しています。
そこで宅建業法43条では、
・所有権留保の制限
・譲渡担保の禁止
・提携ローン販売の場合の制限
などを定め、買主保護を図っています。
この記事では、不動産（宅地建物）割賦販売等の所有権留保の制限・譲渡担保の禁止・提携ローン販売の場合の制限について、わかりやすく解説します。
宅建業者8種制限.不動産（宅地建物）割賦販売等の所有権留保・譲渡担保等の禁止
譲渡担保契約・所有権留保契約に関する一般法の位置づけ
民法や判例上、売主は代金が完済されるまで所有権を留保したり、担保目的で所有権を移転する「譲渡担保」を設定することが可能です。
しかし、これらは買主にとって非常に不利になり得ます。
特に不動産では、売主が二重譲渡したり、売主の債権者から差押えを受ける危険があるため、買主の権利が不安定になります。
そのため宅建業法は、宅建業者が売主となる場合に限り、これらの担保手段を厳しく制限しています。
(1) 所有権留保とは
所有権留保とは、売主が目的物を買主に引き渡した後も、代金が完済されるまで所有権を売主に留保しておく契約です。
たとえば、土地や建物を引き渡しても、
・代金の支払いが終わるまでは所有権移転登記をしない
・名義を売主のままにしておく
という形が典型例です。
これは、買主が代金を支払わなくなった場合に、売主が目的物を回収しやすくするための担保方法です。
つまり、売主にとっては「代金回収の安全装置」といえます。
(2) 譲渡担保とは
譲渡担保とは、債務の担保として、いったん目的物の所有権を債権者側へ移転する制度です。
不動産売買においては、
・買主が代金を完済するまで
・形式上は売主へ所有権を移転しておく
という方法がとられます。
つまり、買主が代金を払い終えるまで、登記名義を売主側に戻しておく担保制度です。
これも売主側の代金未回収リスクを防ぐ目的があります。
宅建業法の定め（宅建業法43条）
(1) 所有権留保の原則禁止（宅建業法43条1項）
宅建業者が自ら売主となって割賦販売を行う場合、
原則として、買主に物件を引き渡すまでに登記など引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない
とされています。
つまり、
・「代金完済まで登記をしない」
・「所有権を売主に留保する」
という扱いを原則として禁止しています。
理由は明確で、
・売主が二重譲渡する危険
・売主の債権者に差押えられる危険
など、買主が不利益を受ける可能性が高いからです。
所有権留保の禁止の例外
① 受領額が代金の30％以下の場合（宅建業法43条1項）
買主から受け取った金額が代金の30％以下であれば、宅建業者も代金未回収のリスクが大きいため、所有権留保が例外的に認められます。
② 買主が担保を設定しない（見込みもない）場合（宅建業法43条1項ただし書き）
受領額が30％を超えていても、
・抵当権を設定しない
・保証人を立てる見込みがない
など、買主が売主を保護する担保を提供しない場合には、「宅建業者側に何の担保もない状態では危険すぎる」売主保護のために所有権留保が認められます。
(2) 譲渡担保の原則禁止（宅建業法43条2項）
譲渡担保とは、
代金完済まで物件の所有権を売主に移転して担保とする方法
です。
宅建業者は、
・物件を買主に引き渡し
・さらに代金の30％超を受領した後
は、担保目的でその物件を譲り受けてはなりません。
つまり、
・「代金完済まで形式上は売主名義に戻す」
・「担保として所有権を業者に移転させる」
といった譲渡担保を禁止しています。
■ なぜ禁止されるのか？
譲渡担保も、所有権留保と同様に、買主に大きな危険があるためです。
買主は実際には購入者であるにもかかわらず、登記名義が業者側にあることで、
・第三者との関係で不安定になる
・差押え等の危険を負う
ことになります。
そのため、宅建業法は買主保護の観点から譲渡担保を制限しています。
■ 例外
もっとも、
・受領額が代金の30％以下
である場合には、例外的に譲渡担保が認められます。
つまり、30％を超えるまでは、業者保護の必要性があるため一定の担保が許容されています。
(3) 「提携ローン付き販売」の場合
提携ローン付き販売とは、
・買主が金融機関から借入れを行い
・売主である宅建業者がその債務を保証する
販売形態です。
住宅ローン付き販売でよく見られる形態です。
■ なぜ規制されるのか
この場合、業者は保証人として責任を負うため、通常の割賦販売と同じように、
・所有権留保
・譲渡担保
を利用したくなります。
しかし、買主保護の必要性は同じであるため、宅建業法は43条3項、4項で同様の制限を設けています。
提携ローンの場合、保証債務があるため、「実質的に売主が受け取った金額」を計算し直して判断する点がポイントです。
● 物件引渡し前（宅建業法43条3項）
「受領代金 −（保証債務の未弁済額）」
が代金の30％を超えるまでは、
売主は登記等の義務を履行しなければならない。
● 物件引渡し後（宅建業法43条4項）
「受領代金 −（保証債務の未弁済額）」
が代金の30％を超えた後は、
担保目的で物件を譲り受けること（譲渡担保）が禁止。
宅建業者8種制限.不動産（宅地建物）割賦販売等の所有権留保・譲渡担保等禁止の典型問題と解説
【問1】宅建業者Aが自ら売主として、宅地を割賦販売した。Aは、一般消費者Bに物件を引き渡したが、代金完済まで所有権移転登記をしない旨を定めた。Bから受領した金額は売買代金の40％であり、Bは抵当権設定などの担保提供を行う予定もある。
この場合、Aは所有権留保をすることができない。
解答：〇
宅地建物取引業法43条 では、宅建業者が売主となる割賦販売では、原則として所有権留保は禁止。
例外は、「受領額30％以下」「買主が担保提供しない場合」のみ。
本問では、「40％受領済み」「担保提供予定あり」なので例外に該当せず、所有権留保は禁止。
【問2】宅建業者Aが自ら売主として、一般消費者Bに建物を割賦販売した。Bから受領した金額は売買代金の20％である。
この場合、Aが所有権移転登記を留保することは許される。
解答：〇
受領額が30％以下の場合は、例外的に所有権留保が認められる。買主から受領した金額は売買代金の20％なので適法。
【問3】宅建業者Aは自ら売主として、一般消費者Bに建物を割賦販売した。Aは、Bに建物を引き渡した後、代金完済までの担保目的で、その建物の所有権を自己に移転させた。なお、Aは売買代金の35％を受領していた。
この譲渡担保契約は宅建業法に違反する。
解答：〇
・引渡し後
かつ
・30％超受領後
の譲渡担保は禁止。
本問は35％受領済みなので違法。
【問4】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者Bに建物を割賦販売した。AはBから代金の40％を受領している。
この場合、Aは所有権留保をすることができない。
解答：×
4宅地建物取引業法78条2項 により、
43条は宅建業者相互間取引には適用されない。
本問は、
・売主＝宅建業者
・買主＝宅建業者
なので43条適用なし。
したがって、43条による所有権留保制限は受けない。
【問5】宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者Bに建物を割賦販売した。Bから受領した金額は売買代金の35％である。この場合、Aは譲渡担保を設定することが禁止される。
解答：×
本問は宅建業者同士の取引。したがって、宅地建物取引業法78条2項 により43条適用除外。そのため、43条による譲渡担保禁止は及ばない。
【問6】宅建業者A（売主）は、一般消費者B（買主）から代金の35％を受領したが、まだ物件を引き渡していない。
この場合、Aは譲渡担保を設定することができない。
解答：×
譲渡担保の禁止は「引渡し後」にしか適用されない（43条2項）。引渡し前は規制なし。
【問7】一般消費者B（買主）が抵当権設定の見込みがない場合、宅建業者A（売主）は代金の50％を受領していても所有権留保が認められる。
解答：〇
30％超でも、買主が担保を提供しない場合は例外的に所有権留保が認められる（43条1項ただし書）。
【問8】宅建業者A（売主）は、一般消費者B（買主）に対し、提携ローン付き販売を行った。Aは金融機関に対してBのローンの保証人となっている。
物件代金：3,000万円
AがBから受領した金額：1,200万円
保証債務の未弁済額：400万円
この場合、宅建業法43条の規制において、Aが実質的に受け取った金額は代金の30％を超えているため、Aは所有権留保をすることができる。
解答：×
提携ローンでは、宅建業者が保証人となるため、実質的に受け取った金額 は次の式で求める：受領額−保証債務の未弁済額
今回の数値で計算すると：1,200万円−400万円＝800万円
次に、代金3,000万円に対する割合を計算：800万円÷3,000万円＝26.6％
【問9】宅建業者A（売主）は、一般消費者B（買主）から代金の25％を受領し、物件を引き渡した後、所有権留保をした。この行為は宅建業法に違反する。
解答：×
25％は30％以下なので所有権留保は例外的に認められる。
【問10】宅建業者A（売主）は、一般消費者B（買主）から代金の40％を受領し、物件を引き渡した後、所有権留保と譲渡担保のどちらも設定できない。
解答：〇
40％受領後は、
・所有権留保は禁止（43条1項）
・譲渡担保も禁止（43条2項）
両方ダメ。
宅建業者8種制限.不動産（宅地建物）割賦販売等の所有権留保・譲渡担保等禁止のひっかけ問題と解説
【問1】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに宅地を割賦販売（代金3,000万円）する場合において、AはBから1,000万円を支払われた後に宅地を引き渡した。この際、Aは残代金2,000万円の支払いを確保するため、所有権の移転登記を行わなかった。このAの行為は宅建業法に違反する。
解答：〇
・30%の基準：代金3,000万円の30%は900万円です。
・原則禁止：受領額（1,000万円）が30%を超えているため、物件の引渡しまでに登記を移転しなければならず、所有権留保は原則禁止されます。
【問2】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに建物を割賦販売（代金4,000万円）し、物件を引き渡した。AはBから代金のうち2,000万円を受領したため、残代金の担保を目的として、当該建物の所有権をAに移転させる譲渡担保契約を締結した。このAの行為は宅建業法に違反する。
解答：×
・30%の基準：代金4,000万円の30%は1,200万円です。
・譲渡担保の禁止：引渡し後、受領額（2,000万円）が30%を超えている場合は、担保目的で物件を譲り受ける（譲渡担保）ことが禁止されます。
【問3】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに宅地を割賦販売（代金3,000万円）し、引き渡した。AはBから代金のうち600万円を受領したにとどまるため、残代金の完済まで所有権の移転登記を行わないこととした。このAの行為は宅建業法に違反する。
解答：×
・30%以下は容認：代金3,000万円の30%は900万円です。
・例外の適用：受領額（600万円）が30%以下である期間は、売主の代金回収リスクが高いため、例外的に所有権留保が認められます。
【問4】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに宅地を割賦販売（代金3,000万円）し、引き渡した。AはBから1,500万円を受領したが、Bが残代金について抵当権の設定を拒み、かつ保証人を立てる見込みもなかったため、Aは代金完済まで所有権を留保した。このAの行為は宅建業法に違反する。
解答：×
売主保護の特例：受領額が30%（900万円）を超えていても、買主が抵当権設定等の担保を提供しない（見込みもない）場合は、売主保護のため例外的に所有権留保が認められます。
【問5】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに代金4,000万円の建物を販売するに際し、Aが債務を保証する提携ローン（金融機関からの借入れ）をBが利用した。AがBから内金2,000万円を受領し、金融機関の融資未弁済額が1,500万円である状態で物件を引き渡す場合、Aは所有権の移転登記を行わなければならない。
解答：〇
控除の計算：提携ローンの場合、「受領代金（2,000万円）－ 保証債務の未弁済額（1,500万円）＝ 500万円」で計算します。
30%の判定：代金4,000万円の30%は1,200万円です。計算結果の500万円は30%以下のため、Aは引渡しまでに登記等の義務を履行しなければなりません。
【問6】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として同じく宅地建物取引業者であるBとの間で、代金5,000万円の宅地の割賦販売契約を締結した。AはBから3,000万円を受領して宅地を引き渡したが、残代金が完済されるまで所有権の移転登記を行わないこととした。このAの行為は宅建業法に違反する。
解答：×
プロ同士の取引：本規制は「宅建業者8種制限」の一つです。買主が「宅建業者」である場合は適用されません。
数字の計算（5,000万円の30%＝1,500万円。3,000万円受領だから30%超）に気を取られがちですが、買主が宅建業者であればどんな特約も有効です。
【問7】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに建物を割賦販売（代金3,000万円）し、引き渡した。AはBから2,000万円を受領したが、Bが残代金について抵当権の設定を拒んだため、Aは代金完済まで建物を譲渡担保にとる契約を締結した。このAの行為は宅建業法に違反する。
解答：〇
譲渡担保に担保不提供の例外はない：受領額が30%（900万円）を超えています。「買主が担保を提供しない」という理由で例外が認められるのは「所有権留保」だけです。譲渡担保（43条2項）にはこの例外規定がありません。理由を問わず一律禁止となります。
【問8】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに宅地（代金3,000万円）を販売した。契約時に手付金1,000万円、1ヶ月後に内金1,000万円を受領し、さらに1ヶ月後の引渡し時に残代金1,000万円を受領する内容であったが、Aは最初の1,000万円を受領した時点で所有権留保の特約を定めた。このAの行為は宅建業法に違反する。
解答：×
割賦販売ではない：割賦販売とは「目的物の引渡し後」に2回以上に分けて代金を受領する販売方法です。
本問は「引渡し前」に分割して払っているだけ（通常の契約）です。引渡し時に全額完済されるため、そもそも割賦販売の規制（43条）の対象外となります。
【問9】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに建物を割賦販売（代金4,000万円）した。AはBから代金のうち、ちょうど30%にあたる1,200万円を受領して建物を引き渡す際、残代金の完済まで所有権の移転登記を行わないこととした。このAの行為は宅建業法に違反する。
解答：×
30%「以下」はセーフ：条文では、受領額が代金の「10分の3（30%）以下」である場合は、所有権留保が認められています。
30%を「超えた」段階から禁止されるため、ジャスト30%であれば所有権を留保しても違法にはなりません。
【問10】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bに代金3,000万円の建物を販売し、Aが債務を保証する提携ローンをBが利用した。物件引渡し後、AがBから受領した代金が2,000万円、金融機関の融資未弁済額が500万円となったため、Aは建物を譲渡担保にとった。このAの行為は宅建業法に違反する。
解答：〇
控除の計算：「受領代金（2,000万円）－ 未弁済額（500万円）＝ 1,500万円」となります。
30%超で禁止：代金3,000万円の30%は900万円です。計算結果（1,500万円）が30%を「超えて」いるため、引渡し後の譲渡担保は禁止されます。
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