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宅地建物取引業者（宅建業者）は、不動産取引という高額かつ重要な契約を扱うため、宅建業法によって厳しく監督されています。
もし宅建業者が違法行為や不適切な業務を行った場合、国土交通大臣や都道府県知事は、その内容に応じて行政処分を行います。
宅建業法上の監督処分は、大きく次の3種類です。
・指示処分
・業務停止処分
・免許取消処分
処分の重さは、
「指示処分 → 業務停止処分 → 免許取消処分」
の順に重くなります。
特に宅建業法65条・66条は、監督処分の中心条文として非常に重要です。
また、実務でも「どの行政庁が処分できるのか」「どんな違反でどの処分になるのか」が重要なポイントになります。
この記事では、宅建業法65条・66条をもとに、宅建業者に対する監督処分（指示処分・業務停止処分・免許取消処分）を体系的に整理して解説します。
宅建業者に対する指示処分（宅建業法65条1項・3項）
指示処分権者
指示処分を行うことができるのは、
- 免許権者
- 国土交通大臣（地方整備局長・北海道開発局長を含む）
- 都道府県知事
- 業務地を管轄する都道府県知事
つまり、
・「免許を与えた行政庁」
・「実際に業務を行っている地域の知事」
の両方に監督権限があります。
指示処分事由（宅建業法65条1項各号・3項）
指示処分とは、
・業務改善
・法令遵守
・再発防止
などを命じる比較的軽い監督処分です。
① 取引関係者に損害を与えた、または損害発生の危険が大きい場合（宅建業法65条1項1号）
② 取引の公正を害する行為をした、またはそのおそれが大きい場合（宅建業法65条1項2号）
・不当な勧誘
・虚偽説明
・不公正な契約誘導など
③ 他の法令（履行確保法を除く）に違反し、宅建業者として不適当と認められる場合（宅建業法65条1項3号）
宅建業法以外の法令違反でも、宅建業者として不適当と判断されれば処分対象になります。
ただし、
・履行確保法
・履行確保法に基づく命令
は除かれます。
④ 登録を受けている宅建士が監督処分を受け、その原因が宅建業者側にある場合（宅建業法65条1項4号）
⑤ 他県免許業者に対する都道府県知事の指示処分（宅建業法65条3項）
都道府県知事は、
・国土交通大臣免許業者
・他県知事免許業者
であっても、自県内で違反行為をした場合には指示処分を行えます。
宅建業者に対する業務停止処分（宅建業法65条2項・4項）
業務停止処分とは、一定期間、宅建業務の全部または一部を停止させる処分です。
条文の構成としては、
1．免許権者だけができる業務停止処分（宅建業法65条2項）
2．業務地管轄知事による業務停止処分（宅建業法65条4項）
の2つに分けられます。
業務停止処分のポイント
・最長1年以内
・業務全部停止も可能
・一部停止も可能
・必ず停止処分になるわけではなく、行政庁の裁量あり
・全部停止中は広告も禁止
1．免許権者だけができる業務停止処分（宅建業法65条2項）
処分権者：免許を与えた国土交通大臣または都道府県知事
対象業者：自ら免許を与えた宅地建物取引業者
特徴：全国すべての事務所・業務を対象に停止を命じることができる「本丸」の監督権限
| 処分事由 | 根拠条文 | |
|---|---|---|
| (1) | 取引一任代理等に関して、取引関係者に損害を与えた場合や、公正を害したとき | 宅建業法65条2項1号 |
| (2) | 業務に関して他法令違反（住宅瑕疵担保履行法等の一部法令除く）があり、宅建業者として不適当と判断されるとき | 宅建業法65条2項1号の2 |
| (3) | 宅建士が処分を受け、その原因について宅建業者に責任があるとき | 宅建業法65条2項1号の2 |
| (4) | 行政庁からの指示に従わないとき | 宅建業法65条2項3号 |
| (5) | 国土交通大臣・知事からの行政処分そのものに違反したとき | 宅建業法65条2項4号 |
| (6) | 宅建業に関し不正又は著しく不当な行為をしたとき | 宅建業法65条2項5号 |
| (7) | 営業に関し成年者と同一能力を有しない未成年者の法定代理人等が、5年以内に宅建業に関し不正・著しく不当な行為をしたとき | 宅建業法65条2項6号 |
| (8) | 法人の役員または政令使用人が、5年以内に宅建業に関し不正・著しく不当な行為をしたとき | 宅建業法65条2項7号 |
| (9) | 個人業者の政令使用人が、5年以内に宅建業に関し不正・著しく不当な行為をしたとき | 宅建業法65条2項8号 |
| (10) | 下記①～㉕の宅建業法、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に違反したとき | 宅建業法65条2項2号 |
| ① | 名義貸しの禁止 | 宅建業法13条 |
| ② | 営業保証金の供託等 | 宅建業法25条、26条2項 |
| ③ | 営業保証金の不足額の供託 | 宅建業法28条1項 |
| ④ | 営業保証金の不足額の供託 | 宅建業法25条、26条2項 |
| ⑤ | 専任の宅建士の設置 | 宅建業法31条の3第3項 |
| ⑥ | 誇大広告等の禁止 | 宅建業法32条 |
| ⑦ | 自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限 | 宅建業法33条の2 |
| ⑧ | 取引態様の明示 | 宅建業法34条 |
| ⑨ | 媒介・代理契約 | 宅建業法34条の2第1項又は2項、34条の3 |
| ⑩ | 重要事項の説明等 | 宅建業法35条1項～3項 |
| ⑪ | 契約締結等の時期の制限 | 宅建業法36条 |
| ⑫ | 書面の交付 | 宅建業法37条1項又は2項 |
| ⑬ | 手付金等の保全 | 宅建業法41条1項、41条の2第1項 |
| ⑭ | 所有権留保等の禁止 | 宅建業法43条 |
| ⑮ | 不当な履行遅延の禁止 | 宅建業法44条 |
| ⑯ | 秘密を守る義務 | 宅建業法45条 |
| ⑰ | 報酬 | 宅建業法46条2項 |
| ⑱ | 業務に関する禁止事項 | 宅建業法47条、47条の2 |
| ⑲ | 証明書の携帯等 | 宅建業法48条1項又は3項 |
| ⑳ | 弁済業務保証金分担金の納付等 | 宅建業法64条の9第2項 |
| ㉑ | 還付充当金の納付等 | 宅建業法64条の10第2項 |
| ㉒ | 弁済業務保証金準備金 | 宅建業法64条12第4項 |
| ㉓ | 社員の地位を失つた場合の営業保証金の供託 | 宅建業法64条の15前段 |
| ㉔ | 指定の取消し等の場合の営業保証金の供託 | 宅建業法64条の23前段 |
| ㉕ | 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律11条1項、13条、16条において読み替えて準用する7条1項 | 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 |
2．業務地管轄知事による業務停止処分事由
処分権者：違反行為が行われた場所を管轄する都道府県知事
対象業者：他県知事免許業者または大臣免許業者
特徴：自分の管轄区域内で行われる業務に限定して停止を命じる「現場監督」の監督権限
| 処分事由 | 根拠条文 | |
|---|---|---|
| (1) | 業務に関し他の法令（履行確保法及びこれに基づく命令を除く）に違反し、宅建業者として不適当であると認められるとき | 宅建業法65条4項1号 |
| (2) | 宅建士が監督処分を受け、宅建業者の責めに帰すべき理由があるとき | 宅建業法65条4項1号 |
| (3) | 行政庁からの指示に従わないとき | 宅建業法65条4項3号 |
| (4) | 宅建業法に基づく国土交通大臣又は都道府県知事の処分に違反したとき | 宅建業法65条4項4号 |
| (5) | 宅建業に関し不正又は著しく不当な行為をしたとき | 宅建業法65条4項5号 |
| (6) | 下記①～⑯の宅建業法に違反したとき | 宅建業法65条4項2号 |
| ① | 名義貸しの禁止 | 宅建業法13条 |
| ② | 専任の宅建士の設置 | 宅建業法31条の3第3項（事務所に係る部分を除く） |
| ③ | 誇大広告等の禁止 | 宅建業法32条 |
| ④ | 自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限 | 宅建業法33条の2 |
| ⑤ | 取引態様の明示 | 宅建業法34条 |
| ⑥ | 媒介・代理契約 | 宅建業法34条の2第1項又は2項、34条の3 |
| ⑦ | 重要事項の説明等 | 宅建業法35条1項～3項 |
| ⑧ | 契約締結等の時期の制限 | 宅建業法36条 |
| ⑨ | 書面の交付 | 宅建業法37条1項又は2項 |
| ⑩ | 手付金等の保全 | 宅建業法41条1項、41条の2第1項 |
| ⑪ | 所有権留保等の禁止 | 宅建業法43条 |
| ⑫ | 不当な履行遅延の禁止 | 宅建業法44条 |
| ⑬ | 秘密を守る義務 | 宅建業法45条 |
| ⑭ | 報酬 | 宅建業法46条2項 |
| ⑮ | 業務に関する禁止事項 | 宅建業法47条、47条の2 |
| ⑯ | 証明書の携帯等 | 宅建業法48条1項又は3項 |
免許取消処分（宅建業法66条）
免許取消処分を行えるのは、
・国土交通大臣
・都道府県知事
のうち、「免許を与えた者（免許権者）」だけです。
免許を与えていない国土交通大臣や業務管轄地の知事には取消権限はありません。
取消権者の具体例
例1：大阪府知事免許業者が東京都で違反
違反現地：東京都
免許権者：大阪府知事
→ 取消処分できるのは大阪府知事のみ
東京都知事、国土交通大臣は取消処分できません。
例2：国土交通大臣免許業者が兵庫県で違反
違反現地：兵庫県
免許権者：国土交通大臣
→ 国土交通大臣のみ取消可能
兵庫県知事は取消できません。
1．必要的免許取消事由（宅建業法66条1項）
2．任意的免許取消事由
の2つに分けられます。
1．必要的免許取消事由（宅建業法66条1項）
必要的免許取消事由とは、該当すれば必ず免許を取り消さなければならない事由です。
| 取消事由 | 根拠条文 | |
|---|---|---|
| (1) | 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない | 宅建業法66条1項1号 |
| (2) | 拘禁刑（旧：禁錮・懲役）以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から5年を経過しない | 宅建業法66条1項1号 |
| (3) | 「宅建業法違反」「特定の刑法：傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合・結集罪、脅迫罪、背任罪」「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律違反」「暴力行為等処罰に関する法律の罪」の罪で「罰金刑」に処せられた場合、その刑の執行が終わり（罰金を完納し）、または執行を受けることがなくなってから5年を経過しない | 宅建業法66条1項1号 |
| (4) | 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなつた日から5年を経過しない | 宅建業法66条1項1号 |
| (5) | 精神の機能の障害により宅地建物取引業を適正に営むに当たつて必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない | 宅建業法66条1項1号 |
| (6) | 暴力団員等がその事業活動を支配 | 宅建業法66条1項1号 |
| (7) | 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者である場合において、その法定代理人（法定代理人が法人である場合、その役員含む）が、 ・破産手続開始の決定を受けて復権を得ない ・「不正な手段で免許を取得」「業務停止処分違反をし情状が特に重い」「業務の停止の処分に違反」の理由で免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない ・不正の手段により宅建業免許を受けたときや、1年以内の期間を定めた業務の全部又は一部の停止命令項目のいずれかに該当し、情状が特に重いとき又は業務の停止の処分に違反し、免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、法人が合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散又は法人や個人が宅地建物取引業の廃止をし、その届出をし当該届出の日から5年を経過しない（法人の場合、免許の取消しに係る聴聞の公示前60日以内にその法人の役員だった人含む） ・拘禁刑（旧：禁錮・懲役）以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から5年を経過しない ・「宅建業法違反」「特定の刑法：傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合・結集罪、脅迫罪、背任罪」「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律違反」「暴力行為等処罰に関する法律の罪」の罪で「罰金刑」に処せられた場合、その刑の執行が終わり（罰金を完納し）、または執行を受けることがなくなってから5年を経過しない ・暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなつた日から5年を経過しない ・精神の機能の障害により宅地建物取引業を適正に営むに当たつて必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない のいずれかに該当する |
宅建業法66条1項2号 |
| (8) | 法人の場合は役員又は政令で定める使用人、個人の場合は政令で定める使用人が、 ・破産手続開始の決定を受けて復権を得ない ・「不正な手段で免許を取得」「業務停止処分違反をし情状が特に重い」「業務の停止の処分に違反」の理由で免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない ・不正の手段により宅建業免許を受けたときや、1年以内の期間を定めた業務の全部又は一部の停止命令項目のいずれかに該当し、情状が特に重いとき又は業務の停止の処分に違反し、免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、法人が合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散又は法人や個人が宅地建物取引業の廃止をし、その届出をし当該届出の日から5年を経過しない（法人の場合、免許の取消しに係る聴聞の公示前60日以内にその法人の役員だった人含む） ・拘禁刑（旧：禁錮・懲役）以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から5年を経過しない ・「宅建業法違反」「特定の刑法：傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合・結集罪、脅迫罪、背任罪」「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律違反」「暴力行為等処罰に関する法律の罪」の罪で「罰金刑」に処せられた場合、その刑の執行が終わり（罰金を完納し）、または執行を受けることがなくなってから5年を経過しない ・暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなつた日から5年を経過しない ・精神の機能の障害により宅地建物取引業を適正に営むに当たつて必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない のいずれかに該当する |
宅建業法66条1項3号、4号 |
| (9) | 免許換えの必要があるにもかかわらず、新たに免許を受けていないことが判明したとき | 宅建業法66条1項5号 |
| (10) | 免許を受けてから1年以内に事業を開始せず、又は引き続いて1年以上事業を休止したとき | 宅建業法66条1項6号 |
| (11) | 廃業等の届出がなく、 ・宅建業者について破産手続開始の決定があつた ・法人が合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散 ・宅建業を廃止した とき |
宅建業法66条1項7号 |
| (12) | 不正の手段により第免許を受けたとき | 宅建業法66条1項8号 |
| (13) | 業務停止処分に該当し情状が特に重いとき又は業務の停止の処分に違反したとき | 宅建業法66条1項9号 |
2．任意的免許取消事由
任意的免許取消事由とは、事由に該当すれば取消しできるが、必ずではないという意味です。
| 処分事由 | 根拠条文 | |
|---|---|---|
| (1) | 免許の条件に違反したとき | 宅建業法66条2項 |
| (2) | 宅建業者の事務所の所在地を確知できないとき、又は宅建業者の所在（法人の場合は役員の所在）を確知できないときは、官報又は都道府県の公報でその事実を公告し、公告の日から30日を経過しても宅建業者が申出しないとき | 宅建業法67条1項 |
| (3) | 営業保証金を供託しても届出をしないとき | 宅建業法25条7項 |
宅建業者に対する監督処分（指示処分・業務停止処分・免許取消処分）の典型問題と解説
【問1】甲県知事は、国土交通大臣から免許を受けた宅建業者が、甲県の区域内で業務に関し不正な行為をした場合、その業者に対して指示処分をすることができる。
解答：〇
業務地知事（甲県知事）は、大臣免許業者に対しても、自県内での行為について指示を出す権限があります。
【問2】乙県知事は、自ら免許を与えた宅建業者が業務に関し著しく不当な行為をした場合、その業者に対し、全国すべての事務所の業務停止を命じることができる。
解答：〇
免許権者（乙県知事）は「本丸」の権限を持つため、全業務を停止させることができます。
【問3】丙県知事は、他の都道府県知事から免許を受けた宅建業者が、丙県の区域内で業務に関し不正な行為をした場合、その業者に対し、1年以内の期間を定めて業務停止を命じることができる。
解答：〇
業務地知事（丙県知事）は、他県免許業者に対しても、自県内の業務に限り停止を命じられます
【問4】丁県知事は、自らの区域内で業務を行う国土交通大臣免許業者が、業務停止処分に違反した場合、その業者の免許を取り消すことができる。
解答：×
免許取消処分を下せる主語は、常に「免許権者（この場合は国交大臣）」のみです。
【問5】免許権者は、その免許を受けた宅建業者が、免許を受けてから1年以内に事業を開始しないとき、業務停止処分を下すことができる。
解答：〇
宅建業者としての活動実態がない場合、免許権者は監督権限を行使できます。
【問6】免許権者は、その免許を受けた宅建業者が、不正の手段により免許を受けたことが判明した場合、必ずその免許を取り消さなければならない。
解答：〇
不正免許は「必要的取消事由」であり、主語である免許権者に裁量の余地はありません。
【問7】免許権者は、その免許を受けた宅建業者が、過去に受けた指示処分に従わない場合、新たに業務停止処分を下すことができる。
解答：〇
指示無視は、業務停止の正当な事由になります。
【問8】免許権者は、その免許を受けた宅建業者が、他人に自己の名義で宅建業を営ませた場合、その業者の免許を取り消さなければならない。
解答：〇
名義貸しは重大な違反であり、必ず取り消されます。
【問9】A県知事は、B県知事の免許を受けた宅建業者がA県内で違反をした場合、その業者に対し、A県の区域内においてのみ業務を停止するよう命じることができる。
解答：×
宅建業法65条4項（現場監督権限）に基づく処分は、その知事の管轄区域内に限定されます。
【問10】免許権者は、その免許を受けた宅建業者が、宅地建物の取引に関し「著しく不当な行為」をしたと認める場合、65条2項に基づき、1年以内の業務停止を命じることができる。
解答：〇
取引の公正を害するような著しく不当な行為は、免許権者が自ら免許を与えた宅建業者に対して下す業務停止処分の正当な事由となります。
宅建業者に対する監督処分（指示処分・業務停止処分・免許取消処分）のひっかけ問題と解説
【問1】A県知事は、B県知事の免許を受けた業者がA県内で違反をした場合、その業者のB県内にある本店の業務停止を命じることができる。
解答：×
業務地知事（A県知事）が停止できるのは「A県の区域内」の業務のみ。B県内の業務に口出しはできません。
【問2】国土交通大臣は、他県知事の免許を受けた業者が全国のどこかで違反をした場合、65条4項に基づき業務停止を命じることができる。
解答：×
宅建業法65条4項の主語は「都道府県知事（業務地）」限定です。大臣が他県知事免許業者を4項で裁くことはありません。
【問3】都道府県知事は、自ら免許を与えた宅建業者が軽微な違反をしたため指示処分を下した場合、遅滞なくその旨を公告しなければならない。
解答：×
指示処分に公告義務はありません。公告が必要なのは「業務停止」と「取消」です。
【問4】業務地知事は、他県知事免許業者が1年以上事務を休止している場合、その業者の免許を取り消すことができる。
解答：×
免許取消の主語になれるのは、常にその業者に免許を与えた「免許権者」だけです。
【問5】免許権者は、その免許を受けた宅建業者の「非常勤役員」が暴行罪で罰金刑に処せられた場合、直ちにその業者の免許を取り消さなければならない。
解答：〇
主語（免許権者）が、目的語（役員が欠格事由に該当した業者）の免許を消す「必要的取消」のケースです。非常勤でも役員なら対象です。
【問6】免許権者は、業務停止処分を下した宅建業者が、その停止期間中に隠れて業務を行った場合、免許を取り消すことができる。
解答：×
停止処分違反は、免許権者が「取り消さなければならない」必要的取消事由です。
【問7】都道府県知事は、免許を受けずに宅建業を営む者に対し、65条に基づき業務停止処分を下すことができる。
解答：×
監督処分の対象（目的語）は、あくまで「宅建業者（免許を持っている者）」です。無免許者は刑事罰の対象であり、監督処分の対象外です。
【問8】業務地知事が他県知事免許業者に業務停止処分を下そうとする場合、免許権者が聴聞を行わなければならない。
解答：×
処分を下そうとする者（この場合は業務地知事）自らが、聴聞（言い分を聞く会）を行わなければなりません。
【問9】免許権者は、その免許を受けた宅建業者が事務所の所在地を変更したのに30日以内に届け出なかった場合、直ちにその業者の免許を取り消さなければならない。
解答：×
届出義務違反は、まずは指示処分や業務停止の対象です。いきなり必要的取消にはなりません。
【問10】甲県知事が、国土交通大臣免許業者に対して業務停止処分を下した場合、甲県知事は内閣総理大臣にその旨を報告しなければならない。
解答：×
報告先（目的語）は、その業者の免許権者である「国土交通大臣」です。
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