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近年、日本では空き家の増加が社会問題となっています。特に、相続によって取得したものの利用されない住宅や、長期間放置された建物については、管理不全や地域環境の悪化が懸念されています。
こうした背景から、国は「空き家の流通促進」を重要な政策課題としており、宅地建物取引業者（宅建業者）が空き家の賃貸借に積極的に関与しやすい制度整備を進めています。
もっとも、長期間使用されていない空き家は、通常の賃貸物件よりも調査・確認・所有者対応などに手間や費用がかかるケースが少なくありません。そのため、通常の報酬規制のままでは、宅建業者が取り扱いを敬遠してしまう可能性があります。
そこで設けられたのが、「長期の空き家等の貸借」に関する報酬特例です。
この特例では、一定の条件のもと、宅建業者は通常の上限を超えて報酬を受領できるようになっています。
この制度は、
・空き家流通の促進
・地域の住宅ストック活用
・所有者負担の軽減
・宅建業者の業務負担への配慮
を目的として創設されたものです。
なお、この特例は、国土交通省告示
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」第9・第10に定められています。
この記事では、宅建業法・告示の根拠を踏まえながら、宅建業法での長期の空き家等賃貸（貸借）の媒介、代理の報酬・手数料の特例を具体例付きでわかりやすく整理していきます。
長期の空き家等賃貸（貸借）の媒介、代理の報酬・手数料の特例
賃貸（貸借）の媒介の特例
長期の空き家等については、調査や契約条件の整理など通常よりも業務負担が大きいことから、特例として報酬上限が引き上げられています。
(1) 「長期の空き家等」とは
「長期の空き家等」とは、次のいずれかに該当する宅地・建物をいいます。
① 長期間使用されていないもの
現に、少なくとも1年を超える期間にわたり、
・居住用
・事業用
・その他の用途
として利用されていない宅地・建物。
② 将来的にも利用見込みがないもの
相続などにより取得されたものの、今後も使用される予定がない宅地・建物。
(2) 「空室アパート」は対象外
注意点として、賃貸アパートなどで入居者募集を行っている空室は、この特例の対象にはなりません。
空室であっても「賃貸事業として利用されている建物」と評価されるためです。
したがって、
・募集中の賃貸マンション
・空室のアパート
・テナント募集物件
などは、「長期の空き家等」には該当しません。
(3) 媒介報酬の特例内容
長期の空き家等の貸借の媒介については、依頼者双方から受け取る報酬額の合計について、
・通常の媒介報酬計算額を超えて
・「賃料1か月分の2.2倍（税込）」以内
まで受領することが認められています。
つまり、通常より高い報酬設定が可能となる特例です。
ただし、無制限に受け取れるわけではなく、借主保護の観点から制限があります。
(4) 借主から受け取れる報酬の上限
この特例が適用されるためには、借主から受領する報酬額が、
・「賃料1か月分の1.1倍（税込）」以内
でなければなりません。
さらに、居住用建物の場合には、借主の承諾がない限り、
・「賃料0.55か月分（税込）」
を超えて借主から受領することはできません。
つまり、特例によって増額できる部分は、実質的には「貸主側から受け取る報酬」が中心となります。
賃貸（貸借）の代理の特例
長期の空き家等については、「媒介」だけでなく「代理」の場合にも報酬特例があります。
代理とは、宅建業者が本人に代わって契約締結行為を行う形態をいいます。
(1) 貸主から受ける報酬
長期の空き家等の貸借代理において、宅建業者が貸主から受け取ることのできる報酬額は、
・「賃料1か月分の2.2倍（税込）」
以内とされています。
ただし、
・借主側から報酬を受けない場合
に限られます。
(2) 借主側からも報酬を受ける場合
宅建業者が借主側からも報酬を受領する場合には、
・借主側からの報酬
・依頼者からの報酬
これらの合計額が、
・「賃料1か月分の2.2倍（税込）」
を超えてはなりません。
さらに、この場合も借主保護の制限があります。
借主から受領できる報酬額は、
・「賃料1か月分の1.1倍（税込）」以内
でなければなりません。
また、居住用建物については、借主の承諾がない限り、
・「0.55か月分（税込）」
を超えて受領することはできません。
(3) 特例で増額できるのは実質的に「貸主側」
この制度で重要なのは、
「通常上限を超えて報酬を受領できるのは、主として貸主側からの報酬である」
という点です。
借主側から受け取る報酬については、通常の借主保護ルールが維持されています。
そのため、実務上は、
空き家所有者から追加的な業務負担に応じた報酬を受ける制度
と理解すると整理しやすいでしょう。
特例に関する依頼者への説明・合意
宅建業者が、この特例を利用して通常の報酬上限を超える報酬を受け取る場合には、事前説明と合意が必要です。
具体的には、
・媒介契約
・代理契約
を締結する際に、
・特例によって通常より高い報酬となること
・報酬額
・上限額
について、あらかじめ依頼者に説明し、合意を得なければなりません。
つまり、後から一方的に高額報酬を請求することは認められていません。
長期の空き家等賃貸（貸借）の媒介、代理の報酬・手数料の特例の典型問題と解説
【問1】「長期の空き家等」に該当するのはどれか。
1．6か月間空室の賃貸マンション
2．1年以上使用されていない戸建住宅
3．入居者募集を行っている賃貸アパートの空室
4．将来、子どもが住む予定のある相続住宅
解答：2
長期の空き家等とは、「1年以上使用されていない」「将来も使用予定がない」宅地・建物をいう。賃貸アパートの空室は「事業用に供されている」ため対象外。
【問2】長期の空き家等（居住用）の貸借の媒介において、借主の承諾がない場合、宅建業者が借主から受け取ることができる報酬額（消費税相当額を含む）の上限はどれか。
1．賃料の 2.2 か月分
2．賃料の 1.1 か月分
3．賃料の 0.55 か月分
4．賃料の 0.33 か月分
解答：3
【問3】長期の空き家等の貸借の媒介において、宅建業者が依頼者双方から受け取ることができる報酬額（消費税相当額を含む）の合計額の上限はどれか。
1．賃料の 1.1 か月分
2．賃料の 1.65 か月分
3．賃料の 2.2 か月分
4．賃料の 3.3 か月分
解答：3
【問4】賃料 80,000円の「長期の空き家等」（居住用）について、宅地建物取引業者が貸借の媒介を行う。借主の承諾は得ていないものとする。宅地建物取引業者は、貸主および借主の双方から報酬（消費税相当額を含む）を受領するものとする。
1．貸主 176,000円 借主 0円
2．貸主 132,000円 借主 44,000円
3．貸主 110,000円 借主 66,000円
4．貸主 44,000円 借主 132,000円
解答：2
① 適用される特例
本問は「長期の空き家等」の「媒介」であるため、国土交通省告示第九（長期の空家等の貸借の媒介における特例）が適用される。
この特例により、依頼者双方の合計上限＝賃料の 2.2か月分（消費税相当額を含む）。
② 借主から受領できる上限
居住用で借主の承諾なし → 借主から受領できる上限＝賃料の 0.55か月分 80,000円 × 0.55 = 44,000円
③ 双方合計の上限
80,000円 × 2.2 = 176,000円
④ 貸主から受領できる額
貸主分は「合計上限 − 借主分」 176,000円 − 44,000円 = 132,000円
⑤ 結論
借主：44,000円（0.55か月分）
貸主：132,000円（合計2.2か月分の範囲内）
よって、正解は 2。
【問5】居住用の長期空き家等の媒介で、借主の承諾がある場合、借主から受け取れる報酬額（消費税相当額を含む）の上限はどれか。
1．賃料の 0.55 か月分
2．賃料の 1.1 か月分
3．賃料の 1.65 か月分
4．賃料の 2.2 か月分
解答：2
【問6】長期の空き家等の貸借の代理において、宅建業者が貸主から受け取ることができる報酬額（消費税相当額を含む）の上限はどれか。
1．賃料の 1.1 か月分
2．賃料の 1.65 か月分
3．賃料の 2.2 か月分
4．賃料の 3.3 か月分
解答：3
【問7】代理において借主からも報酬を受ける場合、借主から受け取れる報酬額（消費税相当額を含む）の上限はどれか。
1．賃料の 0.55 か月分（居住用・承諾なし）
2．賃料の 1.1 か月分
3．賃料の 2.2 か月分
4．1 と 2 のいずれか（物件の用途・承諾の有無による）
解答：4
【問8】代理において、貸主および借主から受け取る報酬額（消費税相当額を含む）の合計額の上限はどれか。
1．賃料の 1.1 か月分
2．賃料の 1.65 か月分
3．賃料の 2.2 か月分
4．賃料の 3.3 か月分
解答：3
【問9】賃料 100,000円の「長期の空き家等」（居住用）について、宅地建物取引業者が貸借の代理を行う。借主の承諾は得ていないものとする。宅地建物取引業者は、貸主および借主の双方から報酬（消費税相当額を含む）を受領するものとする。この場合、宅地建物取引業者が受け取ることができる報酬額として正しい組合せはどれか。
1．貸主 220,000円 借主 0円
2．貸主 165,000円 借主 55,000円
3．貸主 110,000円 借主 110,000円
4．貸主 55,000円 借主 165,000円
解答：2
① 適用される規定
本問は「長期の空き家等」の「代理」であるため、国土交通省告示 第十（長期の空家等の貸借の代理における特例）が適用される。
代理の特例では、
・貸主から受領できる報酬額（消費税相当額を含む）＝賃料の 2.2か月分以内
・貸主＋借主の合計額も 2.2か月分以内
・借主から受領できる上限（居住用・承諾なし）＝ 0.55か月分
② 借主から受領できる額
居住用で承諾なし → 0.55か月分
100,000円 × 0.55 = 55,000円
③ 双方合計の上限
100,000円 × 2.2 = 220,000円
④ 貸主から受領できる額
貸主分は「合計上限 − 借主分」
220,000円 − 55,000円 = 165,000円
⑤ 結論
借主：55,000円（0.55か月分）
貸主：165,000円（合計2.2か月分の範囲内）
【問10】宅地建物取引業者が、長期の空き家等の貸借について、通常の報酬額の上限を超えて、特例に基づく報酬額（消費税相当額を含む）を受領しようとする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1．特例を適用する場合であっても、依頼者への説明は不要で、合意のみがあればよい。
2．特例を適用する場合、重要事項説明書に記載すれば、依頼者の合意は不要である。
3．特例を適用する場合、媒介契約または代理契約の締結時に、報酬額について依頼者に説明し、合意を得なければならない。
4．特例を適用する場合、貸主の承諾のみがあれば、借主への説明は不要である。
解答：3
長期の空き家等賃貸（貸借）の媒介、代理の報酬・手数料の特例のひっかけ問題と解説
【問1】長期の空き家等の貸借の媒介において、宅建業者が依頼者の双方から受けることができる報酬の合計額は、当該空き家等の賃料の2.2倍（消費税等相当額を含む）が上限である。
解答：〇
合計額には消費税が含まれており、賃料の2.2倍（2ヶ月分＋税）が絶対的な上限です。
【問2】居住用の長期の空き家等の貸借を媒介する場合、借主から報酬額の引き上げについて承諾を得ていない限り、借主から受ける報酬額は賃料の0.55倍（消費税等相当額を含む）を超えてはならない。
解答：〇
借主側のルールは通常時と同じです。消費税（10%）を含めて賃料の0.55倍（0.5ヶ月分＋税）が上限です。
【問3】長期の空き家等の貸主から代理の依頼を受けた場合、借主から報酬を受け取らないのであれば、貸主から賃料の2.2倍（消費税等相当額を含む）の報酬を受領できる。
解答：〇
代理の場合、貸主一人が2.2倍を負担することが可能です。
【問4】賃料5万円（非課税）の長期の空き家を媒介する場合、空き家調査費用を勘案し、貸主・借主双方から受ける報酬の合計額を11万円（消費税等相当額を含む）とした。
解答：〇
告示の上限に合致しているため、業法違反とはなりません。
【問5】特例を適用して報酬を受領する場合、媒介契約締結時に、特例で定める報酬の上限の範囲内で、報酬額について依頼者に説明し、合意を得なければならない。
解答：〇
合意がない場合は、通常の「合計1.1倍」が上限となります。
【問6】長期の空き家等の貸借の媒介で、賃料10万円の物件に対し、特例を適用して貸主から2.2倍の報酬を受ける場合、22万円に加えて、別途消費税2万2,000円を受領できる。
解答：×
告示の「2.2倍」にはすでに消費税が含まれています。22万円が税込の上限額であるため、別途消費税を乗せることはできません。
【問7】長期の空き家の貸借の媒介において、空き家調査に費用を要したため、借主から賃料の2.2倍（消費税等相当額を含む）の報酬を受領した。
解答：×
特例が適用されても、借主から受ける報酬は「1.1倍（居住用で承諾なしなら0.55倍）」が上限です。借主に2.2倍を請求することはできません。
【問8】長期の空き家の貸主から代理を受けた業者が、貸主から2.2倍（税込）の報酬を受領した。このとき、媒介の依頼者である借主からも別途0.55倍（税込）の報酬を受領できる。
解答：×
代理の特例でも「全合計で2.2倍以内」という縛りがあります。貸主から2.2倍満額取った場合、借主（相手方）からは1円も受領できません。
【問9】店舗として使用する長期の空き家の媒介において、借主から承諾を得ていない場合、借主から受け取れる報酬の上限は賃料の0.55倍（消費税等相当額を含む）である。
解答：×
「0.55倍」のルールは「居住用」のみです。店舗（事業用）であれば、借主の承諾がなくても、借主から1.1倍（税込）まで受領可能です。
【問10】賃料10万円の居住用長期空き家を媒介した。借主から承諾を得ずに5.5万円を受領した場合、貸主からは最大で16.5万円（いずれも消費税等相当額を含む）受領できる。
解答：〇
① 全体上限：10万 × 2.2 ＝ 22万円
② 借主受領分：10万 × 0.55 ＝ 5.5万円
③ 貸主上限：22万 － 5.5万 ＝ 16.5万円
合計額が2.2倍以内、かつ借主が0.55倍以内なので適法です。
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