宅建士試験講座宅建士に対する監督処分（指示処分・事務の禁止処分・登録の削除処分）

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宅地建物取引士（宅建士）は、不動産取引の専門家として重要な役割を担っています。そのため、宅建業法では、宅建士が不適切な行為をした場合に備えて、都道府県知事による監督処分制度が設けられています。

宅建士に対する監督処分には、
・指示処分（宅建業法68条1項・3項）
・事務の禁止処分（宅建業法68条2項・4項）
・登録の消除処分（宅建業法68条の2）
の3種類あり、
宅建士の信用性を確保するための重要な制度で、違反行為の重さに応じて段階的に行われる仕組みになっています。

この記事では、宅建業法68条、68条の2をもとに、宅建士に対する監督処分（指示処分・事務の禁止処分・登録の削除処分）を体系的に整理して解説します。

宅建士に対する指示処分（宅建業法68条1項・3項）
1. 指示処分権者
2. 指示処分事由（宅建業法68条1項各号・3項）
宅建士に対する事務の禁止処分（宅建業法68条2項・4項）
宅建士に対する登録の消除処分（宅建業法68条の2）
1. 登録の消除処分権者
2. 登録の消除処分事由
  1. 1．登録宅建士に対する消除事由
  2. 2．宅建証の交付を受けていない登録宅建士に対する消除事由
宅建士に対する監督処分（指示処分・事務の禁止処分・登録の削除処分）の典型問題と解説
宅建士に対する監督処分（指示処分・事務の禁止処分・登録の削除処分）のひっかけ問題と解説

宅建士に対する指示処分（宅建業法68条1項・3項）

指示処分とは、宅建士に対して「適正に業務を行うように」と都道府県知事が必要な指導・命令を行う監督処分です。

注意点は、指示処分は必ず行われる処分ではないという点です。

宅建業法68条1項では、
「必要な指示をすることができる」
と規定されています。

つまり、宅建士が一定の違反行為をした場合でも、都道府県知事が事情を考慮したうえで、処分を行うかどうかを判断する「裁量処分」とされています。

違反の程度や悪質性、反省状況などを踏まえて、
・指示処分をする
・注意指導にとどめる
・より重い処分を行う
といった判断がされます。

比較的軽い違反に対して行われる監督処分であり、都道府県知事は必要があると認めた場合に処分することができます。

指示処分権者

指示処分を行うことができるのは、
・登録している都道府県知事
・違反行為が行われた地域を管轄する都道府県知事
の2つの知事です。

他県登録の宅建士であっても、その都道府県内で違反行為をした場合には、行為地の知事が処分できます（宅建業法68条3項）。

指示処分事由（宅建業法68条1項各号・3項）

宅建業法68条1項、3項では、指示処分の対象となる行為が定められています。

① 宅建業者に自己が専任の宅建士として従事している事務所以外の事務所の専任の宅建士である旨の表示をすることを許し、当該宅地建業者がその旨の表示をしたとき（宅建業法68条1項1号）
宅建士が、自分が実際には勤務していない事務所について、
「この事務所の専任宅建士です」
という表示をすることを宅建業者に認め、その業者が実際にその表示をした場合です。

　専任宅建士制度は、各事務所に一定数の宅建士を配置して適正な取引を確保するための制度です。そのため、名義だけ貸すような行為は禁止されています。
② 他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して宅建士である旨の表示をしたとき（宅建業法68条1項2号）
他人に自分の名前を使わせ、その相手が宅建士であるように表示した場合です。
これは典型的な「名義貸し」です。
宅建士資格は本人だけが使用できるものであり、他人に利用させることは禁止されています。
③ 宅建士として行う事務に関し不正又は著しく不当な行為をしたとき（宅建業法68条1項3号）
宅建士として行う事務に関して、
・不正な行為
・著しく不当な行為
をした場合です。

　たとえば、
・重要事項説明で虚偽説明をする
・故意に不利益事実を隠す
・相手を欺く説明をする
などが該当します。

「著しく不当な行為」は、違法とまではいえなくても、宅建士としての信頼を大きく損なうような行為を意味します。

宅建士に対する事務の禁止処分（宅建業法68条2項・4項）

事務の禁止処分とは、一定期間、宅建士としての業務を禁止する処分です。
指示処分よりも重い監督処分に位置づけられています。

ここでもポイントなのは、事務禁止処分も必ず行われるわけではないという点です。

宅建業法68条2項では、
「宅地建物取引士としてすべき事務を行うことを禁止することができる」
と規定されています。

つまり、都道府県知事に処分を行うかどうかの裁量が認められており、強制的に必ず処分しなければならないわけではありません。

違反内容や悪質性、過去の違反歴などを総合的に考慮して、
・指示処分にとどめる
・事務禁止処分を行う
・さらに重い登録消除処分を行う
といった判断がされます。

事務の禁止処分権者

事務禁止処分を行うことができるのは、次の都道府県知事です。
・登録地の都道府県知事
・行為地を管轄する都道府県知事

他県登録の宅建士についても、行為地の都道府県知事が処分できます（宅建業法68条4項）。

事務の禁止処分の期間・処分対象

(1) 期間
事務禁止期間は、
1年以内
です。

(2) 禁止される対象
宅建士として行うべき事務の
全部または一部
です。

すべての宅建士業務が禁止される場合もあれば、一部業務のみ制限される場合もあります。

事務の禁止処分事由（宅建業法68条2項・4項）

次の場合に、都道府県知事は事務禁止処分をすることができます。

(1) 指示処分事由に該当する場合

下記の宅建業法68条1項各号に該当する行為をした場合です。

① 宅建業者に自己が専任の宅建士として従事している事務所以外の事務所の専任の宅建士である旨の表示をすることを許し、当該宅地建業者がその旨の表示をしたとき
② 他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して宅建士である旨の表示をしたとき
③ 宅建士として行う事務に関し不正又は著しく不当な行為をしたとき

違反が重い場合には、指示処分ではなく事務禁止処分が選択されることがあります。

(2) 他県登録の宅建士への処分

行為地を管轄する都道府県知事は、他の都道府県知事の登録を受けている宅建士に対しても、事務禁止処分をすることができます（宅建業法68条4項）。

対象となるのは、
・宅建業法68条1項各号に該当する行為をした場合
・都道府県知事からの指示に従わない場合
です。

ここで注意したいのは、事務禁止処分の効力は「日本全国」に及ぶという点です。

たとえば、東京都登録の宅建士が大阪府内で違反行為を行い、大阪府知事から事務禁止処分を受けた場合、その宅建士は大阪府内だけでなく、日本全国で宅建士としての事務を行うことができなくなります。

つまり、
・「処分をする権限」は行為地知事にも認められている
・しかし、「禁止される効力」は全国に及ぶ
という点が重要です。

そのため、他県での違反行為であっても、全国的に宅建士業務が制限される重大な処分となります。

(3) 指示処分に従わない場合

都道府県知事からの指示に従わなかった場合です。
行政処分に従わないことは重大な問題であり、より重い監督処分につながります。

宅建士に対する登録の消除処分（宅建業法68条の2）

登録の消除処分とは、宅建士としての登録そのものを抹消する最も重い処分です。

これは「できる」処分ではなく、
都道府県知事は登録を消除しなければならない
と規定されています。

つまり、要件に該当すれば必ず処分されます。

登録の消除処分権者

登録の消除処分を行うのは、
・登録している都道府県知事
です。

指示処分や事務禁止処分と異なり、行為地を管轄する知事には権限がありません。

登録の消除処分事由

1．登録宅建士に対する消除事由

都道府県知事は登録を受けている宅建士が次の(1)～(5)のいずれかに該当する場合は、登録を消除しなければなりません。

(1) 宅建士の欠格事由に該当することになった場合

宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
「不正な手段で免許を取得」「業務停止処分違反をし情状が特に重い」「業務の停止の処分に違反」の理由で免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない者
不正の手段により宅建業免許を受けたときや、1年以内の期間を定めた業務の全部又は一部の停止命令項目のいずれかに該当し、情状が特に重いとき又は業務の停止の処分に違反し、免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、個人が宅地建物取引業の廃止をし、その届出をし当該届出の日から5年を経過しない者
法人の宅建業者が宅建免許取消処分逃れの廃業届をし、免許の取消しに係る聴聞の公示前60日以内にその法人の役員だった人で、個人として取消しの日から5年を経過しない者
拘禁刑（旧：禁錮・懲役）以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から5年を経過しない者
「宅建業法違反」「特定の刑法：傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合・結集罪、脅迫罪、背任罪」「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律違反」「暴力行為等処罰に関する法律の罪」の罪で「罰金刑」に処せられた場合、その刑の執行が終わり（罰金を完納し）、または執行を受けることがなくなってから5年を経過しない者
暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなつた日から5年を経過しない者
精神の機能の障害により宅地建物取引士の事務を適正に行うに当たつて必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者

(2) 不正な手段で宅建士の登録を受けたとき

(3) 不正の手段により宅建士証の交付を受けたとき

(4) 宅建士に対する指示処分のいずれかに該当し情状が特に重いとき

(5) 事務の禁止の処分に違反したとき

2．宅建証の交付を受けていない登録宅建士に対する消除事由

(1) 宅建士の欠格事由に該当することになった場合

宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
「不正な手段で免許を取得」「業務停止処分違反をし情状が特に重い」「業務の停止の処分に違反」の理由で免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない者
不正の手段により宅建業免許を受けたときや、1年以内の期間を定めた業務の全部又は一部の停止命令項目のいずれかに該当し、情状が特に重いとき又は業務の停止の処分に違反し、免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、個人が宅地建物取引業の廃止をし、その届出をし当該届出の日から5年を経過しない者
法人の宅建業者が宅建免許取消処分逃れの廃業届をし、免許の取消しに係る聴聞の公示前60日以内にその法人の役員だった人で、個人として取消しの日から5年を経過しない者
拘禁刑（旧：禁錮・懲役）以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から5年を経過しない者
「宅建業法違反」「特定の刑法：傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合・結集罪、脅迫罪、背任罪」「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律違反」「暴力行為等処罰に関する法律の罪」の罪で「罰金刑」に処せられた場合、その刑の執行が終わり（罰金を完納し）、または執行を受けることがなくなってから5年を経過しない者
暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなつた日から5年を経過しない者
精神の機能の障害により宅地建物取引士の事務を適正に行うに当たつて必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者

(2) 不正な手段で宅建士の登録を受けたとき

(3) 宅建士としてすべき事務を行い、情状が特に重いとき

宅建士に対する監督処分（指示処分・事務の禁止処分・登録の削除処分）の典型問題と解説

【問1】行為地の都道府県知事は、その管轄区域内において、他の都道府県知事の登録を受けている宅地建物取引士に対し、指示処分をすることができる。

解答：〇
行為地の知事も、他県登録の宅建士に対して指示処分が可能です（宅建業法68条3項）。

【問2】登録地の都道府県知事は、当該登録を受けている宅地建物取引士が事務に関し著しく不当な行為をしたときは、1年を超える期間を定めて事務の禁止を命じることができる。

解答：×
事務禁止の期間は「1年以内」です（宅建業法68条2項）。

【問3】登録地の都道府県知事は、当該登録を受けている宅地建物取引士が指示処分に従わないときは、当該宅地建物取引士に対し事務の禁止処分をすることができる。

解答：〇
指示違反は事務禁止事由に該当します（宅建業法68条2項）。

【問4】登録地の都道府県知事は、当該登録を受けている宅地建物取引士が不正の手段により登録を受けたときは、当該登録を消除しなければならない。

解答：〇
不正登録による消除は義務的処分です（宅建業法68条の2第1項2号）。

【問5】登録地の都道府県知事は、当該登録を受けている宅地建物取引士が事務禁止処分に違反したときは、当該登録を消除しなければならない。

解答：〇
事務禁止違反は、必ず登録が消除されます（宅建業法68条の2第1項4号）。

【問6】登録地の都道府県知事は、当該登録を受けている宅地建物取引士が、他人に自己の名義を使用して宅地建物取引士である旨の表示をすることを許した場合、当該宅地建物取引士に対し、指示処分をすることができる。

解答：〇
宅建業法68条1項2号の規定通りです。「名義貸し」は、実際に行為が行われた場合に指示処分の対象となります。

【問7】登録地の都道府県知事は、当該登録を受けている宅地建物取引士が宅地建物取引士証の有効期間の更新を受けなかったときは、当該登録を消除しなければならない。

解答：×
更新しないことは消除事由に含まれません。宅建士ではなくなるだけです（宅建業法68条の2）。

【問8】登録地の都道府県知事は、当該登録を受けている宅地建物取引士が禁錮以上の刑に処せられたときは、当該登録を消除しなければならない。

解答：〇
欠格事由への該当は、必ず消除されます（宅建業法68条の2第1項1号、18条1項）。

【問9】行為地の都道府県知事は、他の都道府県知事の登録を受けている宅地建物取引士に対し、事務の禁止処分をすることができる。

解答：〇
行為地の知事も、他県登録の宅建士に対して事務禁止が可能です（宅建業法68条4項）。

【問10】登録地の都道府県知事は、当該登録を受けている宅地建物取引士が、宅地建物取引業者に対し、自己が専任の宅地建物取引士として従事している事務所以外の事務所の専任の宅地建物取引士である旨の表示をすることを許し、当該業者がその旨の表示をしたときは、当該宅地建物取引士に対し、指示処分をすることができる。

解答：〇
宅建業法68条1項1号の規定通りです。いわゆる「専任の宅建士の二重登録・表示」を許す行為は指示処分の対象となります。