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宅建業を営むためには、国土交通大臣または都道府県知事の「免許」が必要です。
しかし、誰でも免許を受けられるわけではなく、一定の条件に該当すると免許が与えられない＝欠格要件が定められています。
「お客さんの大事な資産を扱うのに、この人はちょっと不安だな…」と思われる人は、一定期間、業界からシャットアウトされます。これが「欠格要件」です。
免許の欠格要件まとめ
宅建業の免許が受けられない「欠格要件」は、誰が原因でアウトになるかによって、大きく以下の3つのグループに分類されます。
- 申請者（本人）に関するもの
免許を申請する「個人」や「法人」そのものが、過去に問題を起こしていたり、能力が不十分だったりする場合。
例：破産して復権していない、懲役刑を受けて5年経っていないなど。 - 関係者（役員・店長など）に関するもの
申請する法人の「役員」や、支店の「店長（政令で定める使用人）」の中に、一人でも欠格者がいる場合。
例：社長はクリーンだが、取締役に暴力団員がいる場合など。 - その他（手続・形式面）に関するもの
申請書の内容に嘘がある場合や、事務所の体制が整っていない場合。
例：免許申請書に重要な嘘を書いた、事務所として認められない場所で登録しようとしたなど。
宅建業法5条の15項目を分かりやすく1つずつ説明
宅建業法5条に並んでいる要件を、要点を絞って噛み砕きます。
【第1号：破産者】
破産手続開始の決定を受けて、まだ「復権（ふっけん）」していない人です。
| 個人の場合： | 申請者本人が破産者ならアウト。 |
| 法人の場合： | 会社自体が破産手続中ならアウト。ただし、役員や政令使用人（支店長など）の中に破産者が一人でもいれば、会社として免許は取れません（第12号）。 |
| ポイント： | 復権すれば、5年待つ必要はなく即日免許が受けられます。 |
【第2号：不正などによる免許取消し】
以下の理由で免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない者。
- 不正な手段で免許を取得
- 業務停止処分違反をし情状が特に重いとき
- 業務の停止の処分に違反
| 期間： | 取消しの日から5年間。 |
| 法人の連動ルール： | 法人が免許を取り消された場合、その取消しに係る聴聞（言い分を聞く場）の公示前60日以内にその法人の役員（※）だった人も、個人として取消しの日から5年間免許が取れません。 ※業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含みます。悪いことをした法人の裏には悪い役員がいて、その役員を野放しにしていたら、別の法人に移りまた悪いことをする恐れがあるため、これを防止しています。 |
【第3号：取消処分逃れの廃業届】
不正の手段により宅建業免許を受けたときや、1年以内の期間を定めた業務の全部又は一部の停止命令項目のいずれかに該当し、情状が特に重いとき又は業務の停止の処分に違反し、免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、法人が合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散又は法人や個人が宅地建物取引業の廃止をし、その届出をし当該届出の日から5年を経過しない者。
病気や死亡、合併による消滅、解散など宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある者は除かれます。
| 期間： | 届出の日から5年間。 |
【第4号：廃業した法人の役員】
第3号で廃業等の届出をしたのが法人の場合、免許の取消しに係る聴聞（言い分を聞く場）の公示前60日以内にその法人の役員（※）だった人も、個人として取消しの日から5年間免許が取れません。
※業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含みます。
| ポイント： | 会社を畳んで別の会社を作って逃げるのを防ぐためのルールです。届出から5年間は、その元役員は個人でも、他の会社の役員としてもアウトです。 |
【第5号：拘禁刑（禁錮・懲役）以上の刑】
拘禁刑（旧：禁錮・懲役）以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から5年を経過しない者。
| 執行猶予： | 執行猶予がついた場合、執行猶予期間が満了すれば、その翌日から免許を受けられます（5年待つ必要なし）。 |
【第6号：特定の罪による罰金刑】
下記の罪で「罰金刑」に処せられた場合、その刑の執行が終わり（罰金を完納し）、または執行を受けることがなくなってから5年を経過しない者。
- 宅建業法違反
- 特定の刑法：傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合・結集罪、脅迫罪、背任罪
- 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律違反
- 暴力行為等処罰に関する法律の罪
【第7号：暴力団員等】
暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなつた日から5年を経過しない者
【第8号：免許申請前5年以内の宅建業の不正・不当行為】
宅建免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
【第9号：不正・不誠実な行為をするおそれ】
宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
この「おそれ」の判断は、免許権者（知事や大臣）が、過去の経歴や周囲の状況を総合的に見て判断します。
1. 具体的な「おそれ」の例
過去に宅建業法違反で処分を受けている： 過去に何度も業務停止処分を受けていたり、指示処分に従わなかったりした経歴があり、改善が見られない場合。
詐欺や横領の疑いがある： 刑罰が確定していなくても、不動産取引において著しく不当な行為（手付金の持ち逃げや、二重譲渡など）を行っていた客観的な事実がある場合。
暴力団との密接な関係： 第7号（暴力団員等）に直接該当しなくても、実質的に暴力団と共謀して不当な利益を得ようとしている形跡がある場合。
2. 「不正な行為」と「不誠実な行為」の違い
不正な行為： 法律（宅建業法など）に直接違反する行為。
例：嘘の説明をして契約させる、免許のない人に名義を貸すなど。
不誠実な行為： 法律違反とまでは言えなくても、契約上の義務を果たさないなど、信義に反する行為。
例：正当な理由なく契約の履行を拒否する、預かり金を不当に返還しないなど。
【第10号：心身の故障】
心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの（※）。
※ 精神の機能の障害により宅地建物取引業を適正に営むに当たつて必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者（宅地建物取引業法施行規則3条の2）
【第11号：能力のない未成年者の法定代理人】
営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人（法定代理人が法人である場合は、その役員を含む。）が第1号から10号のいずれかに該当するもの。
【第12号：法人宅建業者の役員・政令使用人の欠格】
法人でその役員（※1）又は政令で定める使用人（※2）のうちに第1号から10号までのいずれかに該当する者のあるもの
※1 業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者。
※2 宅地建物取引業者の使用人で、宅地建物取引業に関し本店または支店（商人以外の者は、主たる事務所又は従たる事務所）、継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置く事務所の代表者。
【第13号：個人宅建業者の政令使用人の欠格】
個人で政令で定める使用人のうちに第一号から第十号までのいずれかに該当する者のあるもの。
政令で定める使用人は第12号と同じ。
【第14号：暴力団員等による支配】
暴力団員等がその事業活動を支配する者
【第15号：事務所の要件を欠く者】
事務所について第三十一条の三に規定する要件を欠く者
- 専任の宅建士の不足： 事務所ごとに「従業者5人に1人以上（宅地建物取引業法施行規則15条の5の3（※1））」の成年の専任（※2）の宅建士がいない場合。
- 事務所の実体がない： 物理的に独立した事務所（※3）を構えていない場合。
※1 国土交通省の指針である「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 第31条の3第1項関係 2 業務に従事する者の範囲について（規則第15条の5の3関係）」に
「(1) 宅地建物取引業のみを営む者の場合について
原則として、代表者、役員（非常勤の役員を除く。）及びすべての従業員等が含まれ、受付、秘書、運転手等の業務に従事する者も対象となるが、宅地建物の取引に直接的な関係が乏しい業務に臨時的に従事する者はこれに該当しないこととする。
(2) 他の業種を兼業している者の場合について
代表者、宅地建物取引業を担当する役員（非常勤の役員及び主として他の業種も担当し宅地建物取引業の業務の比重が小さい役員を除く。）及び宅地建物取引業の業務に従事する者が含まれ、宅地建物取引業を主として営む者にあっては、全体を統括する一般管理部門の職員も該当することとする。」とあります。
※2 国土交通省の指針である「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 第31条の3第1項関係 3「専任の宅地建物取引士」の専任性について」に詳細の記載あります。
※3 物理的形態の詳細は、宅建業法施行令1条の2、国土交通省の指針である「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」によって審査されます。
宅建業法18条1項（宅建士欠格）vs 5条1項（宅建業者免許欠格）の違い、条文対比⇒こちら
宅地建物取引業の免許の欠格要件（宅建業法5条）の典型的な問題と解説
【問1】破産者であっても、復権を得れば直ちに免許を受けることができる。
解答：〇
破産者は「5年待機」のルール外です。復権すれば即OK。
【問2】宅建業法違反で罰金刑に処せられた場合、刑の執行終了から5年を経過しなければ免許を受けられない。
解答：〇
業法違反による「罰金」は5年間の欠格事由です。
【問3】懲役刑に処せられ、刑の執行を終えてから3年しか経過していない者は、免許を受けられない。
解答：〇
拘禁刑（懲役・禁錮）は罪種を問わず、終了から5年経過が必要です。
【問4】取消処分の聴聞公示後に廃業届を提出した者は、原則として届出の日から5年間免許を受けられない。
解答：〇
「相当の理由」がある場合は欠格にならない。
【問5】取消処分逃れの廃業届を出した法人について、公示日前60日以内に役員だった者も5年間免許を受けられない。
解答：〇
第4号。「60日以内の役員」がキーワード。
【問6】禁錮以上の刑を受け、執行猶予期間中である者は免許を受けられない。
解答：〇
第5号。執行猶予期間中は欠格。満了すれば欠格から外れる。
【問7】交通違反の罰金刑を受けた者は、5年間宅建業の免許を受けられない。
解答：×
第6号の罰金刑は「特定の犯罪」に限られる。交通違反は通常含まれない。
【問8】未成年者であっても、婚姻している場合は、法定代理人の欠格事由を問わず免許を受けられる。
解答：〇
婚姻した未成年者は、行為能力について「成年者と同一」とみなされます。
【問9】事務所に置くべき専任の宅建士の数が不足している場合、免許は拒否される。
解答：〇
第15号の規定により、設置要件を欠くと免許は受けられません。
【問10】未成年者が申請者であっても、本人が欠格事由に該当しなければ免許を受けられる。
解答：×
第11号。未成年者本人ではなく「法定代理人」が欠格かどうかがポイント。法定代理人が欠格なら免許不可。
宅地建物取引業の免許の欠格要件（宅建業法5条）のひっかけ問題と解説
【問1】法人の政令使用人が欠格事由に該当しても、法人は免許を受けることができる。
解答：×
第13号。政令使用人が欠格 → 法人も免許不可。役員だけでなく政令使用人も重要。
【問2】窃盗罪により懲役1年（執行猶予2年）の判決を受けた。執行猶予期間中であっても、本人が反省していれば免許を受けられる。
解答：×
執行猶予「期間中」は、欠格事由に該当します。終われば即OKですが、期間中はダメです。
【問3】免許取消しを受けた法人の「政令使用人（宅建業法5条1項2号の“役員”ではない）」は、取消しの日から5年間、宅建業の免許を受けることができない。
解答：×
巻き込まれるのは「宅建業法5条1項2号に該当する役員」。宅建業法5条1項2号の役員ではない政令使用人は巻き込まれない。
【問4】法人の相談役が、かつて破産し現在も復権を得ていない場合、その法人は免許を受けることができない。
解答：〇
相談役や顧問も、法人に対して支配力を有する「役員」に含まれます（第2号、第12号）。
【問5】法人が免許を取り消された場合、その取消しの原因となった行為に直接関与していなかった非常勤取締役は、5年を待たずに別の会社の役員になれる
解答：×
取消し公示日前60日以内に在籍していた役員は、役割に関係なく一律5年間の欠格となります。
【問6】宅建業者A社が、免許取消処分の聴聞公示前に、「病気による入院」を理由に廃業届を出した。A社の代表者は5年を待たずに免許を再申請できる。
解答：〇
合理的な理由（病気、死亡等）による廃業であれば、「逃げの廃業」とはみなされず、5年待機の制限を受けません。
【問7】支店（政令で定める事務所）の店長が、背任罪により罰金刑に処せられた場合、本店には関係がないため、法人全体の免許には影響しない。
解答：×
政令使用人（支店長等）が欠格要件に該当すれば、法人としての免許は取り消し、または拒否されます（13号）。
【問8】免許申請書に、10年前の罰金刑（道路交通法違反）を記載しなかった。これは「虚偽記載」として免許拒否の対象となる。
解答：×
そもそも欠格事由に当たらない軽微な刑罰は、記載漏れがあっても「重要な事項の虚偽記載」とはみなされません。
【問9】未成年者本人が欠格事由に該当しても、法定代理人が欠格でなければ免許を受けられる。
解答：×
未成年者が申請者となる場合、「本人」と「法定代理人」のどちらか一方でも欠格事由に該当すれば、免許は受けられません（宅建業法5条1項の柱書）。
【問10】暴力団員を辞めてから4年経過した者が、役員ではなく「従業員」として勤務している法人は、免許を受けることができない。
解答：×
欠格事由が影響するのは「役員」や「政令使用人（店長）」までです。一従業員が欠格者でも、法人の免許には影響しません。
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