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宅建業法において、宅建業者免許の欠格事由（5条1項）と宅建士登録の欠格事由（18条1項）は、よく似ていますが、条文番号は微妙にズレています。このズレを整理することで、試験で問われる「違い」が明確に見えてきます。
共通・対応する条文リスト
| 内容 | 宅建士 （18条1項） | 宅建業者 （5条1項） | 備考 |
| 破産者 | 2号 | 1号 | 復権すれば即解消 |
| 一定の理由での免許取消 | 3号 | 2号 | 不正取得、業務停止違反など |
| 取消処分前の廃業届 | 4号 | 3号 | 処分逃れの禁止 |
| 上記５条3項･4項の役員 | 5号 | 4号 | 組織責任を個人も負う |
| 禁固以上の刑 | 6号 | 5号 | 罪種を問わずアウト |
| 特定の罰金刑 | 7号 | 6号 | 業法違反、暴力罪など |
| 暴力団員等 | 8号 | 7号 | 辞めても5年経過が必要 |
| 心身の故障 | 12号 | 10号 | 精神機能の障害など |
「宅建士」にしかない・宅建士にだけある条文
個人としての能力や、宅建士特有のペナルティに関する規定です。
| 18条1項 | 内容 | 業者規定（5条1項）との違い |
| 1号 | 未成年者 | 未成年は原則として宅建士登録不可。5条1項11号では法定代理人の欠格事由が定められているが、18条1項1号では法定代理人の行為能力は問われていない。 |
| 9号 | 登録の消除処分日から5年を経過しない者 | 業者には「業務停止」はありますが、停止期間中に「新たな免許を受ける（他県で取る等）」ことを禁止する直接の欠格規定はありません。宅建士は、事務禁止中に登録移転などで処分を逃れることを防ぐため、明確に規定されています。 |
| 10号 | 登録消除処分の聴聞公示後の“駆け込み消除”日から5年を経過しない者 | 5条2号（免許取消）に対応しますが、18条10号は「宅建士としての禁止行為（名義貸しなど）」により登録を消された場合を指します。個人としての資質を問う規定です。 |
| 11号 | 事務禁止期間中に自ら登録消除した者 | 事務禁止を喰らいそうな時に自分から抹消した場合の制限。 |
「宅建業者」にしかない・業者特有のチェック規定
組織（法人）として免許を受ける際、周囲の人間（役員や支店長）をチェックするための規定です。
| 5条1項 | 内容 | 業者規定（18条1項）との違い |
| 8号 | 過去5年以内に宅建業に関して重大な不正・著しく不当な行為をした者 | 宅建士は資格者個人であり、事業主体ではないため、この規定は適用されない。 |
| 9号 | 将来に向けて「不正・不誠実な行為をするおそれ」が明らかな者 | 事業者の信用保護のための規定。 宅建士は事業主体ではないため、18条には存在しない。 |
| 11号 | 営業に関して成年者と同一の行為能力を持たない未成年者で、その法定代理人が宅建業免許欠格事由に該当する者 | 宅建士は“営業者”ではないため、法定代理人の適格性を審査する必要がない。未成年者が業者になる場合は、法定代理人の適格性が極めて重要（代理人が欠格者なら、実質的に危険な業者になるため）。 |
| 12号 | 法人の役員・一定の使用人の中に宅建業免許欠格事由に該当する欠格者がいる法人 | 宅建士は個人資格なので、役員や使用人という概念が存在しない。 |
| 13号 | 個人の宅建業者でも、政令使用人に宅建業免許欠格事由に該当する欠格者がいる者 | 宅建士は事業者ではないため、使用人の適格性を問う必要がない。 |
| 14号 | 暴力団員等がその事業活動を支配する者 | 宅建士は事業主体ではないため、「事業支配」という概念が存在しない。 |
| 15号 | 事務所が専任宅建士の設置等の要件を満たさない場合 | 宅建士は事務所を設置する立場ではないため、この規定は不要。 |
宅建業法18条1項（宅建士欠格）と5条1項（宅建業者免許欠格）の違いの典型的な問題と解説
【問1】破産者は、宅建士登録と宅建業者免許のどちらでも欠格事由となる。
解答：〇
宅建士：18条1項2号
宅建業者：5条1項1号
どちらも「復権すれば欠格解消」。
【問2】禁錮以上の刑に処せられた者は、宅建士と宅建業者のどちらでも欠格となる。
解答：〇
宅建士：18条1項6号
宅建業者：5条1項5号
罪の種類は問わない。
【問3】宅建士が登録消除処分を受けた場合、5年間は再登録できない。
解答：〇
18条1項9号。
宅建士固有の欠格事由で、宅建業者免許には存在しない。
【問4】宅建業法違反により罰金刑に処せられた場合、宅建士登録と業者免許のどちらも、刑の執行を終えてから5年を経過しなければ受けることができない。
解答：〇
罰金刑の場合、業法違反や暴力的な罪（暴行・傷害など）であれば、両者とも5年間の欠格となります。
【問5】心身の故障により業務を適正に行えない者は、宅建士登録も宅建業免許も受けられない。
解答：〇
宅建士：18条1項12号
宅建業者：5条1項10号
【問6】暴力団員でなくなってから3年経った者は、宅建士登録ができる。
解答：×
宅建士も宅建業者も「暴力団員でなくなってから5年」が必要。18条1項8号、5条1項7号
【問7】宅建業者が免許取消処分を逃れるために廃業届を出した場合、欠格事由となる。
解答：〇
いわゆる「処分逃れ禁止」。5条1項3号
【問8】宅建業者免許では、法人の役員に欠格者がいると免許を受けられない。
解答：〇
5条1項12号。
【問9】宅建士は事務禁止処分中は登録できない。
解答：〇
18条1項11号。
【問10】宅建業に関し不正・著しく不当な行為をした者は、宅建士登録も宅建業者免許も欠格となる。
解答：×
宅建業者免許だけ（5条1項8号）。宅建士には存在しない。
宅建業法18条1項（宅建士欠格）と5条1項（宅建業者免許欠格）の違いのひっかけ問題と解説
【問1】宅建士は「不正・不誠実な行為をするおそれが明らかな者」は登録できない。
解答：×
これは 宅建業者だけ（5条1項9号）。宅建士には「おそれ規定」は存在しない。
【問2】宅建士は、未成年者であっても、法定代理人の許可があれば「宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力」を有するものとして登録することができる。
解答：〇
18条1項1号は、「宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」を欠格事由としている。
【問3】宅建士の使用人が欠格者である場合、宅建士登録はできない。
解答：×
使用人の適格性を問うのは 宅建業者だけ（5条1項12号・13号）。
【問4】宅建士は、暴力団員等が事業活動を支配している場合、登録できない。
解答：×
「事業活動の支配」は 業者免許だけ（5条1項14号）。宅建士は事業主体ではない。
【問5】宅建士は、事務所が31条の3の要件を満たさない場合、登録できない。
解答：×
事務所要件は 業者免許だけ（5条1項15号）。
【問6】宅建士は、免許取消処分を逃れるために登録取下げをした場合、5年間登録できない。
解答：〇
18条1項10号。宅建士固有の「処分逃れ禁止」。
【問7】宅建業者は、宅建士の事務禁止処分中であっても免許を受けられる。
解答：〇
事務禁止は 宅建士の処分。業者免許には影響しない。
【問8】宅建士は、法人の役員に欠格者がいる場合、登録できない。
解答：×
役員の適格性を問うのは 業者免許だけ（5条1項12号）。
【問9】宅建士は、宅建業に関する不正行為歴がある場合、登録できない。
解答：×
「宅建業に関する不正行為歴」は 業者免許だけ（5条1項8号）。
【問10】宅建士は、宅建業者免許の欠格事由に該当する場合、当然に登録できない。
解答：×
両者は似ているが 完全一致ではない。特に5条1項8〜15号は宅建士には存在しない。
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