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不動産の売買や交換を仲介する際、宅建業者と依頼者（売主など）の間で結ぶのが「媒介契約」です。
媒介契約は、依頼者がどの程度業者に販売活動を任せるか、また業者がどこまで義務を負うかを明確にする役割を持っています。
宅建士試験では、媒介契約の種類とその違い、さらに媒介契約に課される規制が頻出です。
媒介契約は次の3種類に分類されます。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
名称が似ているため混乱しがちですが、義務の重さや依頼者の自由度が大きく異なります。ここからは、それぞれの特徴を整理していきます。
媒介契約の目的は？
媒介契約には次のような目的があります。
- 依頼者（主に売主）と宅建業者の権利義務を明確にし、トラブルを防止する
- 売出価格・報酬額・広告方法などの条件を明確にする
- トラブル防止のためのルールを事前に取り決めるため
- 売主に売却の意思を固めてもらい、業者が安心して販売活動を行えるようにする
- 依頼者がどの程度、宅建業者に専任性を求めるかを決めるため
宅建業法は、媒介契約の内容や宅建業者の義務を細かく規制することで、依頼者保護を図っています。
媒介契約共通の報酬ルール
媒介契約（一般・専任・専属専任）の種類にかかわらず、報酬（仲介手数料）に関する基本ルールは共通です。
①報酬は「成功報酬」
宅建業者の報酬は、契約が成立したときに初めて発生する。
- 売買契約が成立しなければ報酬なし
- 交換契約が成立しなければ報酬なし
- 媒介契約を結んだだけでは報酬は請求できない
👉 媒介契約の種類によって成功報酬の扱いが変わることはない。
②報酬額（上限額）は3種類すべて同じ
宅建業法で定める仲介手数料の上限額は、一般・専任・専属専任のいずれでも同じ。
例：売買（1000万円）
→ 3％＋6万円＋消費税（片手）
👉 媒介契約の種類で報酬額が変わることはない。
②両手取引（双方から報酬を受ける）も契約種類に関係なし
宅建業者は、媒介の場合、
- 売主からも
- 買主からも
報酬を受け取ることができる。
これを一般に 両手取引（双方からの報酬受領） と呼ぶ。
これは、
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
いずれの媒介契約でも可能。
👉 媒介契約の種類によって、両手取引の可否が変わることはない。
④ただし「代理契約」は別ルール
媒介では両手取引が可能だが、代理契約の場合は民法の「双方代理禁止」に注意。
- 売主の代理人
- 買主の代理人
を同時に務めることは原則禁止。
（利益相反になるため）
👉 媒介はOK、代理はNG。
媒介契約の種類と特徴
一般媒介契約
一般媒介契約は、3種類の媒介契約の中で依頼者（主に売主）の自由度が最も高い契約です。
宅建士試験でも「業者の義務が最も軽い」という特徴がよく問われます。
①依頼者は複数の宅建業者に同時に依頼できる
- A社にもB社にもC社にも依頼してOK
- 依頼者が「より早く売りたい」と考える場合に選ばれやすい
②自己発見取引が自由
- 依頼者が自分で買主を見つけても問題なし
- この場合、宅建業者に報酬を支払う必要もない
（※売主と宅建業者の間で特約があれば別）
③指定流通機構（レインズ）への登録義務なし
- 業者はレインズに登録する必要がない
- そのため、物件情報の共有が遅れる可能性もある
④業務処理状況の報告義務なし
- 業者は「どんな販売活動をしたか」を定期報告する義務がない
- 専任・専属専任と比べて業者の負担が軽い
⑤明示型と非明示型がある
一般媒介契約だけに存在する区分。
- 明示型
→依頼者が他の宅建業者に依頼していることを明示する義務がある - 非明示型
→明示義務なし（依頼者は黙って複数の宅建業者に依頼できる）
⑥申込みがあった場合の報告義務
売買・賃貸・交換のいずれの取引形態でも、買主、交換相手先から申込みがあれば、宅建業者は依頼者に遅滞なく報告する義務がある。
これに反する契約は無効。
一般媒介契約のメリット・デメリット（実務視点）
●依頼者のメリット
- 多くの業者が動くため、買主が見つかりやすい
- 自己発見取引が自由
- 業者に縛られない
●依頼者のデメリット
- 業者が積極的に広告費をかけにくい
- 情報がバラバラに出回り、価格競争が起きやすい
- 販売戦略が統一されない
●宅建業者側のデメリット
- 他社に先に契約を取られる可能性が高い
- 報酬が得られないリスクが大きい
→そのため、業者は一般媒介より専任媒介を好む傾向がある
専任媒介契約
専任媒介契約は、依頼者が1社の宅建業者だけに仲介を依頼する契約です。
一般媒介契約よりも業者の義務が重く、専属専任媒介契約よりは軽い、いわば「中間的な媒介契約」です。
宅建士試験では、専任媒介契約の登録義務・報告義務・自己発見取引の可否が頻出です。
①依頼できる宅建業者は1社のみ
- 他の宅建業者に重ねて依頼することは禁止
- その代わり、業者は積極的に販売活動を行う責任がある
②自己発見取引は可能
- 売主が自分で買主を見つけてもOK
- この場合、業者に報酬を払う必要はない（特約があれば別）
③指定流通機構（レインズ）への登録義務：7日以内（休業日除く）
- 契約締結日の翌日から7日以内（休業日除く）にレインズへ登録
- 指定流通機構（レインズ）が発行する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡す義務
- 登録する事項は、物件の所在地、規模、形質、売買価額や評価額、主要な法令上の制限、専属専任媒介契約であればその旨。所有者の氏名や登記された権利の種類・内容は不要。
- 物件情報が広く共有され、買主が見つかりやすくなる
④業務処理状況の報告義務：2週間（休業日含む）に1回以上
- 「どんな販売活動をしたか」を2週間（休業日含む）に1回以上報告
- 報告は口頭、電子メールでも可能
- 媒介契約の当事者が宅建業者同士でも業務処理状況の報告義務がある
- 依頼者は販売状況を把握しやすい
⑤有効期間は最長3か月
- 専任媒介契約は3か月以内が上限
- 更新は可能だが、自動更新は禁止
- 更新には依頼者の明示的な意思表示が必要
⑥申込みがあった場合の報告義務
売買・賃貸・交換のいずれの取引形態でも、買主、交換相手先から申込みがあれば、宅建業者は依頼者に遅滞なく報告する義務がある。
これに反する契約は無効。
専任媒介契約のメリット・デメリット（実務視点）
●依頼者のメリット
- 1社が責任を持って販売活動を行う
- レインズ登録により買主が見つかりやすい
- 報告義務があるため進捗がわかりやすい
- 自己発見取引も可能
●依頼者のデメリット
- 他社に依頼できないため、業者選びを慎重に行う必要がある
- 業者の動きが鈍いと売却が遅れる可能性がある
●宅建業者側のメリット
- 他社に取られるリスクが少ないため、広告費をかけやすい
- 専属専任ほどの拘束力はないが、安定した営業ができる
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、3種類の媒介契約の中で最も宅建業者の義務が重く、依頼者の自由度が低い契約です。
宅建士試験では、専任媒介契約との違いが頻出です。
①依頼できる宅建業者は1社のみ
- 専任媒介契約と同じく、他業者への依頼は禁止
②自己発見取引は禁止
- 売主が自分で買主を見つけても、必ず業者を通さなければならない
- 依頼者の自由度が最も低い
③指定流通機構（レインズ）への登録義務：5日以内（休業日除く）
- 契約締結日の翌日から5日以内（休業日除く）に登録
- 専任媒介よりも短い期限
- 指定流通機構（レインズ）が発行する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡す義務
- 登録する事項は、物件の所在地、規模、形質、売買価額や評価額、主要な法令上の制限、専属専任媒介契約であればその旨。所有者の氏名や登記された権利の種類・内容は不要。
- 物件情報が迅速に市場へ流通する
④業務処理状況の報告義務：1週間（休業日含む）に1回以上
- 「どんな販売活動をしたか」を1週間（休業日含む）に1回以上報告専（任媒介よりも頻度が高い）
- 報告は口頭、電子メールでも可能
- 媒介契約の当事者が宅建業者同士でも業務処理状況の報告義務がある
- 依頼者は販売状況を細かく把握できる
⑤有効期間は最長3か月
- 専任媒介と同じく3か月以内
- 更新は可能だが、自動更新は禁止
- 更新には依頼者の明示的な意思表示が必要
⑥申込みがあった場合の報告義務
売買・賃貸・交換のいずれの取引形態でも、買主、交換相手先から申込みがあれば、宅建業者は依頼者に遅滞なく報告する義務がある。
これに反する契約は無効。
専属専任媒介契約のメリット・デメリット（実務視点）
●依頼者のメリット
- 業者が最も積極的に販売活動を行う
- 報告頻度が高く、状況がわかりやすい
- レインズ登録が早く、買主が見つかりやすい
●依頼者のデメリット
- 自己発見取引ができない
- 他社に依頼できない
- 業者の力量に大きく左右される
●宅建業者側のメリット
- 他社に取られるリスクがほぼゼロ
- 最も安定して営業活動ができる
- その分、広告費や営業リソースを投入しやすい
媒介契約の比較表（試験対策に最適）
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
| 他業者への依頼 | ○（複数OK） | ×（1社のみ） | ×（1社のみ） |
| 自己発見取引 | 〇 | 〇 | × |
| 指定流通機構への登録義務 | なし | 契約日の翌日から７日以内※ （休業日除く） | 契約日の翌日から５日以内※ （休業日除く） |
| 業務処理状況の報告義務 | なし | 2週間に1回以上 （口頭、電子メールでOK） | 1週間に1回以上 （口頭、電子メールでOK） |
| 有効期間の上限 | 制限なし | ３か月 | ３か月 |
| 申込み時の報告義務 | あり （遅滞なく） | あり （遅滞なく） | あり （遅滞なく） |
※：指定流通機構に登録した宅建業者は、指定流通機構が発行する登録を証する書面を、遅滞なく依頼者に引き渡す義務をがあります。また、契約が成約場合も遅滞なく、指定流通機構へその旨を通知しなければならない。通知事項は、登録番号、物件の取引価格、契約が成立した年月日。
買主も媒介契約を結ぶのか
不動産の売買や交換を仲介する際、宅建業者と依頼者の間で結ぶのが「媒介契約」です。
ここでいう依頼者とは、一般的には 売主・交換希望者を指します。
では、買主や交換相手は媒介契約を結ぶのか？
宅建士試験ではここが重要なポイントになります。
■宅建士試験の基本：媒介契約の主体は「売主側」
宅建業法が規定する媒介契約（34条の2の媒介契約書面の交付義務など）は、売主と宅建業者の間で締結されるものを前提としています。
つまり、試験対策としては次のように理解すればOKです。
・媒介契約＝売主と宅建業者が結ぶ契約
・買主は宅建業法上の媒介契約を結ぶ義務はない
■実務では買主と「媒介契約」を結ぶケースもある
実務では、買主からも仲介手数料を受け取るために、「媒介依頼書」「仲介依頼書」などの名称で契約書を取り交わすことがあります。
しかし、これは宅建業法上の「媒介契約（34条の2）」とは別物で、宅建士試験では原則として扱わない領域です。
宅建士試験で出る媒介契約の典型的な問題と解説
【問1】一般媒介契約では、宅建業者は依頼者に対して業務処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。
1. 正しい 2. 誤り
解答：誤り
一般媒介には報告義務なし。業務処理状況の報告義務があるのは、専任媒介（2週間に1回以上）、専属専任媒介（1週間に1回以上）。
【問2】専属専任媒介契約では、依頼者が自ら買主を見つけた場合でも、宅建業者を通して契約しなければならない。
1. 正しい 2. 誤り
解答：正しい
専属専任媒介だけは自己発見取引が禁止。
【問3】専任媒介契約では、宅建業者は契約締結から5日以内に指定流通機構に登録しなければならない。
1. 正しい 2. 誤り
解答：誤り
専任媒介：7日以内、専属専任媒介：5日以内
【問4】買主から購入の申込みがあった場合、宅建業者は媒介契約の種類にかかわらず、依頼者に遅滞なく報告しなければならない。
1. 正しい 2. 誤り
解答：正しい
申込み時の報告義務は、一般・専任・専属専任すべて共通。
【問5】専任媒介契約の有効期間は3か月以内であり、自動更新は認められない。
1. 正しい 2. 誤り
解答：正しい
媒介契約のひっかけ問題の解説
【問1】一般媒介契約（明示型）では、依頼者は他の宅建業者に依頼している事実を、依頼を受けた宅建業者に対して明示しなければならない。
1. 正しい 2. 誤り
解答：正しい
「明示する相手は“宅建業者”であって、買主ではない」。
【問2】一般媒介契約（非明示型）では、依頼者は他の宅建業者に依頼している事実を、宅建業者から質問された場合には必ず答えなければならない。
1. 正しい 2. 誤り
解答：誤り
非明示型は「明示義務なし」。質問されても答える義務はない。
【問3】専任媒介契約では、宅建業者は契約締結後5日以内に指定流通機構に登録しなければならない。
1. 正しい 2. 誤り
解答：誤り
5日以内は専属専任。専任は7日以内。
【問4】専属専任媒介契約では、宅建業者は1週間に1回以上、依頼者に業務処理状況を報告しなければならないが、報告方法は書面でなければならない。
1. 正しい 2. 誤り
解答：誤り
報告方法は書面でなくてもよい（口頭・メールでも可）。
【問5】専任媒介契約では、依頼者が自ら買主を見つけた場合でも、宅建業者を通さずに契約してはならない。
1. 正しい 2. 誤り
解答：誤り
自己発見取引が禁止されるのは専属専任のみ。専任は自己発見取引OK。
【問6】専属専任媒介契約の有効期間は3か月以内であり、依頼者の承諾があれば自動更新できる。
1. 正しい 2. 誤り
解答：誤り
自動更新は禁止。依頼者の承諾があってもダメ。
【問7】一般媒介契約では、宅建業者は業務処理状況の報告義務はないが、買主から申込みがあった場合には依頼者に遅滞なく報告しなければならない。
1. 正しい 2. 誤り
解答：正しい
申込み時の報告義務はいずれの形態の媒介契約にも必要。定期報告義務は専任と専属専任のみ。
【問8】専任媒介契約では、宅建業者は依頼者の承諾があれば、指定流通機構への登録を省略することができる。
1. 正しい 2. 誤り
解答：誤り
専任・専属専任のレインズ登録義務は依頼者の承諾でも免除されない。
【問9】専属専任媒介契約では、宅建業者は依頼者に対して業務処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。
1. 正しい 2. 誤り
解答：誤り
2週間は専任。専属専任は1週間。
【問10】一般媒介契約の有効期間は3か月以内とされており、専任媒介契約と同じである。
1. 正しい 2. 誤り
解答：誤り
一般媒介は期間制限なし。3か月以内は専任・専属専任のみ。
【問11】専属専任媒介契約では、宅建業者の業務負担が大きいため、仲介手数料の上限額は専任媒介契約より高く設定されている。
1. 正しい 2. 誤り
解答：誤り
報酬額の上限は媒介契約の種類に関係なく同じ。
【問12】一般媒介契約では、宅建業者は売主と買主の双方から報酬を受け取ることはできない。
1. 正しい 2. 誤り
解答：誤り
媒介は両手取引可能。一般・専任・専属専任すべて同じ。
【問13】代理契約では、宅建業者は売主と買主の双方の代理人となり、双方から報酬を受け取ることができる。
1. 正しい 2. 誤り
解答：誤り
代理は「双方代理禁止」。媒介とは別ルール。
【問14】媒介契約の種類にかかわらず、宅建業者の報酬は契約が成立しなければ発生しない。
1. 正しい 2. 誤り
解答：正しい
【問15】専任媒介契約では、宅建業者は売主からのみ報酬を受け取ることができ、買主から報酬を受け取ることはできない。
1. 正しい 2. 誤り
解答：誤り
媒介は両手取引可能。契約種類は関係ない。
